宿城区房管处商品房预售监管办法： 一、制定依据

为了规范我区商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中国人民共和国主席令第29号、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248 号）、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号），制定本规定。

二、工作原则

（一） 商品房销售及商品房销售管理应遵守本规定。

（二） 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

（三） 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

（四） 宿迁市宿城区住建局负责本区管辖范围内（通湖大道以西、开发区大道以南），商品房销售的管理并负责本区范围内商品房销售的监督工作（不包括网上合同签订和开发商市场行为管理）。

（五） 商品房预售实行预售许可制度：

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

（六） 房地产开发企业应当在商品房销售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送市、县房管部门备案。

（ 七） 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

（八） 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

（九） 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 （十） 商品房按套销售，不得分割拆零销售。

（十一） 商品房销售前，房地产开发企业应当采取公开招投标的方式选聘前期物业管理企业，买受人应当在订立商品房合同时与物业管理企业签订前期物业管理协议。

三、审批程序

申请人持以下材料到宿城区住建局房管处申请办理预销售许可证： （一） 商品房（预）销售许可证申请表一份； （二） 商品房预销售方案书四份；

（三） 土地权属证明（原件及复印件）、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》（原件及复印件）；

（四） 地基与基础分项工程评（核）定表。（按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期）（现场检查）；

（五） 营业执照和资质等级证书（原件及复印件）；

（六） 工程施工合同原件和前期物业合同（含业主公约）原件及复印件； （七） 经价格部门审核出具的成本认证结论书（商品房必需，全商业房不要成本认证结论书，只需备案手续），价格备案表及房源备案表；

（八） 项目总平图及分层平面图；

（九） 消防部门出具的建筑工程消防设计审核意见书； （十） 市房管处已备案的银行监管协议书； （十一） 房屋勘测成果报告原件及复印件；

（十二） 物业履约保证金发票和物业管理储备金发票； （十三） 《建筑工程施工图综合审查合格证》原件及复印件；

（十四） 总建筑面积在3万平方米以内的，不得分期分批申请商品房预销售许可；项目总建筑面积在3万平方米以上的，每次申请商品预销售许可时，申请面积不得低于3万平方米；

（十五） 建设项目应达到预售的条件（六层含六层以下的房屋，二层主体施工完成，高层房屋1/3主体施工完成，房地产开发企业预售商品房时，原则上应当以项目为单位申请预销售许可，且预销售许可证与规划许可证的面积规模一致，不得分层、分单元申请预售许可）；

（十六） 高层必须交付电梯使用维修资金。20元/平方（按照房屋套内面积计算）

（十七） 工程进度说明 （十八） 白蚁防治收费票据

商品房预销售许可证的国家法定办件时限为10个工作日，本单位承诺时限为6个工作日，本单位工作人员从接件之日起，应当按照宿城区网上行政能力清理的相关要求，及时将相关材料录入到江苏省行政能力清理网站，做到公开透明，依法办件的原则。

四、监督管理

区房管处要求开发商及时将商品房预售的相关信息补全和同步；同时积极引导房地产开发企业在房屋销售过程中如实公示、公开房屋销售的相关数据，要求房地产开发企业、房地产经纪机构在销售现场、经营场所等显著位臵公示住房相关政策。对于不按规定销售的房地产开发企业，情节严重的，上报市住建局，建议给予相应处罚。

商品房预售中存在的风险点及其防范措施

由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。

针对上述风险，我单位在商品房预销售许可证材料的审核过程中，严格把关，确保申请人具有商品房预售资格，同时加强对房地产销售现场的管理，定期组织人员去辖区内各楼盘销售现场进行暗访，减少虚假宣传广告的出现，认真审核《商品房买卖合同》，尽量杜绝霸王条款的出现。

商品房预售资金监管细则

宿城区房管处严格按照2009年6月宿迁市住建局印发的《宿迁市商品房预售款监管办法》进行商品房预售资金的监管工作，具体实施细则如下： 一、设立监管账户

1、开发企业在申请办理商品房预售许可前，应与相关商业银行签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确双方的责任和义务。

2、商业银行在与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。即监管资金=建设资金总额度＊(1+20%)。

3、监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可以按幢为单位设立监管账号。

4、凡已取得预售许可证，尚未竣工验收备案的项目一并纳入监管。 二、监管协议的备案

1、开发企业应持与商业银行签订的监管协议(一式三份)到市房管处办理备案手续，并按《办法》要求提交相关材料。

2、监管协议中的监管标的可以是一幢或多幢。一个项目，开发企业可以签一份或多份监管协议。对未列入监管协议的房屋不得申请进网备案。 3、市房管处加盖备案专用章后留存一份，并按监管标的建立文档，同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统，实行全过程监管。 三、预售款入账

1、开发企业或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款（含按揭贷款），由购房人持交款单至监管银行进行付款或用监管行提供的POS机刷卡入账。预售人不得代收代缴。

2、开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时，除可按所收取的款项提取税金外，监管银行不得截留或进入其它账户。 四、预售款申请使用

1、监管银行应按监管办法与监管协议的要求，严格实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划提供建设资金。

2、开发企业根据建设工程完成的形象进度和建设资金使用计划，向监管银行提出资金使用申请，并提交该项目的监理单位出具的建设工程形象进度相关证明。资金使用必须由开发企业财务人员到监管银行办理，否则，监管银行有权不予支付。

3、监管银行对所提交的资料进行审核，符合条件的，应在5个工作日内进行支付。