住宅用地 12.32 49.74 9.64 其 公建用地 4.46 18.01 3.49 中道路用地 3.72 15.02 2.91 公共绿地 4.27 17.24 3.34 河涌用地 0.71 — — 高压线控制用地 4.18 — — 城市道路用地 3.42 — — （2）密度指标。

本区的密度指标详见表4—2—4。

主 要 经 济 技 术 指 标 表4—2—4

居住套数 3652套 居住人口 12782人 总建筑面积 399260㎡ 其住宅建筑面积 351476㎡ 中 公共建筑面积 47784㎡ 住宅平均层数 8.47层 人口毛密度 516人/公顷 住宅面积毛密度 14190㎡/公顷 住宅面积净密度 28529㎡/公顷 容积率 1.61 总建筑密度 20.76% 绿地率 43.26% 9

四、项 目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 与 实 施 计 划 （一）建设方式

建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。

（二）开发方案设想与分析

考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。 第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66609㎡。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。

第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593㎡。该区临近夏利大道，便于市场推广。

第三期将建北片左下组团及中部3栋高层，住宅建筑面积101296㎡（其中多层26471㎡，高层74825㎡）。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。

第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977㎡（其中多层33210㎡，高层94767㎡）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。 （三）建设进度

项目建设拟共八年，分四期进行。

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第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 详见项目实施计划表（表4—2—5）。

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五、项目投资估算、资金筹措计划 （一）开发成本

1、土地成本（征地费、土地有尝使用费） （1）征地费。

①征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）

（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩）

②填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）

（注：填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。

③工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。 ④耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。

（注：按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。 ⑤耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。

（注：按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。

⑥新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。 （注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。

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