浦东三林—B16-4商业地块

编号: C0500X

（2）三林镇——上南路－海阳路“点、带结合”商业形态

经营现状 历史沿革 90年代中期初建，易初莲花建后形成集中商业氛围 易初莲花为中心、恒大建材市场为端点，点状分布 上南路沿线住宅商品房底商相连，形成带状分布 形成“点、带结合”的商业布局 购物氛围 大宗民生购物的主要集散地 消费发展 将以生态聚居区规划发展，现处于初期阶段 配套商业未达饱和，集中商业存在发展空间 新兴模式的社区商业存在比较大的发展空间 前景可期 YZ00X - - 9 - -

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二 现代商业——超市、卖场的时代 1．概述

（1） 大中型超市——“选址”、“卡位”为关键 大中型超市 商业体量 2000-6000 （平方米）

住宅底商 邻近社区 日常消费为主 服务人口： 3000-8000人 经营基础民生类物品 家得利 农工商 联华超市 分布特点 集客效应 消费特点 品牌特征 交通形式 10分钟步程 自行车助动车 ? 由于定位特征，量体控制在2000～6000㎡ ? 日常民生消费为主 ? 服务周边社区，服务人口3000～8000人 可行风险 ? 消费购物便利 ? 消费者认知度高 ? 利于日常民生消费的培植 ? 步行购物为主，集客效应相对局限 ? 产品单价与大卖场相比，处于弱势 ? 单次消费金额较低 YZ00X

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（2）大卖场——定位、品牌、经营为关键

商业体量 8000-25000 平方米

? 强调服务、管理，塑造 “品牌效应” ? 借由免费班车等交通服务，扩大辐射范围 ? 通路广泛，使得产品价格保持一定优势

? 竞争日趋激烈，产品价格战不可避免 ? 游离性消费高，价格成为主导因素 ? 依托卖场而生的其他商业，经营效益相对较弱。 主干道 轨道交通节点 大型卖场 分布特点 集客效应 经营特点 品牌特征 交通形式 服务人口 30000-50000 集中购物行为 除民生外兼顾餐饮娱乐等 易初莲花 家乐福 免费班车 私家车 短程交通 ? 辐射范围较大，量体在8000～25000㎡ ? 基本以民生类消费为主，结合“店中店模式” ? 服务人口30，000～50，000人 可行风险 YZ00X

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2． 商业对比 （1）选址考量

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