浦东三林—B16-4商业地块
编号: C0500X
第二部分 解读交通
一、 现状分析
“大三林”纵向干道—— 4“川”字型分布
道路名称 连接区域 接壤卢浦大桥 与卢湾、黄浦等中心城区联动性较强 北接浦东南路 浦东CBD进入住宅聚居区的主要道路 成山路至三林路段尚未贯通 计划2007年通车 商业氛围 为半封闭型道路 除唯一的大卖场世纪联华外 沿线几乎无商业建筑分布 围绕“易初莲花”、“国美电器”等点状商业形成“人流”“商流” 道路的贯通，将带动住宅小区开发进度，伴随现存的点状商业形成 将成为新的区域性商业定位 “恒大建材”、“水产批发”市场形成与杨高路 贯通浦东南北的交通枢纽 集中居民区的阻隔情况 将形成点状商业格局
连接浦西 联动CBD 2007年贯通 纵向干道 济阳路 上南路 东明路 杨高南路 南北主轴 济阳路 上南路 东明路 YZ00X - - 5 - -
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二 人流预估
从交通动线方面考虑，未来三林镇地区的人流动向
? 依托上南路主干道带动，三林的集中商业可能成为A20外围“卫星城”的中心区域 ? 由于南部广阔腹地，人口数量大 ? 通过交通引入，除民生消费以外，将成为集中购物、休闲等各类消费的可能。 ? 川杨河以北“上南地区”与浦西及陆家嘴商业联动性较强，消费的“游离性”高。 ? 区域内可商业空间形成一定的局限性。 YZ00X - - 6 - -
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第三部分——解读区域商业
“以民养商”是商业发展的客观规律
在“大三林”逐步形成完整生活区的过程中，商业发展过分信赖政府规划，是合理？抑或是盲目？
我们应该如何考虑商业规划与定位？
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一 传统商业——沿街为市
“大三林”地区由于动迁基地的集中，早期重大工程动迁户来自卢湾区、南市区，由此形成具有相当“浦西化”的商业氛围与消费特质，也形成了特点鲜明的商业形态。
1．上南地区—— 昌里路“带状商业”为中心展开
历史沿革
70年代初，由民居底商逐步发展成为带状商业 经营现状 形成以满足民生消费的“沿街带状”商业为主，内部格局较为传统 购物氛围 可谓之“大三林地区”的“南京路” 形成既有的浓郁、传统型的购物氛围 具有相当强烈的区域型的“集客效应” 消费客户频率比较稳定，单次消费额度小 消费发展 住宅发展基本成型，人口数量结构相对稳定 消费市场扩展受限 新兴消费力较易被附近新型商业所稀释和吸纳 发展空间小 YZ00X - - 8 - -
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