XX别墅可行性研究报告

要预测XX楼市的发展未来，又要符合当前的房地产市场形势。

5.2.4楼盘推出时间的确定

该楼盘计划于05年5月开工，08年6月份竣工。而为了能够“先入为主，抢占先机”，

本项目在04年底酝酿，05年初推出，因为每年的年初大多为房地产购买离旺盛期。

5.3项目SWOT分析

5.3.1优势分析（S）

◆规模：是全市档次最高的住宅（XX别墅），占地110亩， 71553㎡的建设用地面积。由高层和联排别墅，社区活动中心等组成。近900来个停车泊位；

◆地段：北临XX路，毗邻江心屿，与XX江为伴，南邻即将竣工的欧洲城(原XX造船厂地块)。是XX未来的主要商业区，是XX江以北人民的主要风景线；

◆交通：交通便捷，XX路宽阔整齐，是市区主干道之一。东面望江东路可达XX著名的旅游胜地江心屿，南面的环城东路飞霞路更是把本项目容入了五马大南门商圈之中；

◆品质：本项目采用XX标准的6级抗震设计建筑，国际规划大师，建筑大师，园林设计大师，环境艺术设计大师联手铸就自然与艺术的完美结晶，菜单式精装修，多样风格，满足个性化需求，建筑品质胜人一筹；

◆周边配套设施：有XX超级商业航母欧洲城、118医院、附2医、14中、新南亚、国贸等星级大酒店、白鹿影院、嘉乐迪KTV、名典咖啡、现代概念（高档西餐厅 牛排馆）、山姆士大世界、以及多家银行等；

◆景观：低密度建筑、大面积的绿地、又临江，使社区犹如一个城市大花园。且可以远眺江心双塔。

5.3.2劣势分析(W)

◆压力：XX目前善还没有如此高档的别墅，许多人（包括一些专家）对此持怀疑态度，且政府对此严厉审查；

◆交通噪声：由于处于交通主干道上，来往车辆多，尤其夜深时一些商品混凝土车仍在行驶，加上周边有冷作卷板厂以及或许夜间轮船的汽笛声时有发生；

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◆开发商首次涉入高档住宅开发，经验还善不足。

5.3.3机会分析(O)

◆拥有XX目前最大的商业航母欧洲城的品牌支撑，以及附近东门步行街的兴起，将对本项目产生极大的带动效应，从而达到事半功倍的作用；

◆在已经积累的600多名有意向购房户之中，大多数购房者手中资金雄厚，购买力强，况且目前XX类似于本项目的高档住宅很少，满足不了那些高收入者的购房需求（以前很多高收入者选择到上海，北京、杭州等地购高档住宅），本项目的推出将对那些“零散”的富人产生“聚集”效应；

◆XX目前高档住宅的稀缺性，使本项目当之无愧，无可争议的处于“制高点”，将对本项目有利占领有效市场份额提供良好契机；

◆发展商是中国著名的民间XX—XXXX，知名度高，影响力大，有部分购房者冲着这点而来，认为XX的就是信誉的保证；

◆XX目前打造“信用XX”，对XXXX的发展给予关注与支持，本项目是XXXX成立以来的第一个项目，政府和XXXX本身都对本项目鼎立支持，以及各类媒体的报道宣传，将对本项目形成良好的社会公益形象与市场口碑。

5.3.4威胁分析（T）

◆中央政府宏观调空政策的连续出台，尤其是对房地产行业“行政法规政策”的出台，在很大程度上使房产投资者和置业者对楼市产生的观望心态；

◆政府对此项目的审批把关甚严，对于一些细节审批环节可能诸多“阻挠”； ◆大自然城市家园以及同人花园这类XX目前较为高档的住宅销售火爆，对本项目有很大的挑战性，同时或许有一部分客户会转向对方（毕竟对方价格上便宜）

◆结论：经过对本项目的亮点和不足之处的剖析，可以说本项目的机遇与困难并存，但是更多的是机遇，虽然也存在一定的问题，但是只要从容应对，加强合作是可以取得成功的。如何抓住项目的机遇，让项目的优势与亮点发挥得“淋漓尽致”，我们将做到更好。 ◆建议：

1.包装：赋予良好的项目包装“理念”与“主题”， 给XX的民众形成良好的视觉上与

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精神上的“概念定位”信息传达，制造出在XX的轰动效应；

2．信用：有效结合XX的“信用XX”的政策，使本项目形成与当地政府“千丝万缕”关系，给目标客户群“荣耀”、“权威”的印象，同时也使本项目在当地树立起“至高无上”“独一无二”的大盘形象。

5.4销售策略

5.4.1促销原则

A: 促销时机和促销方式组合，均应遵循以下“四个有利于”标准 1)有利于项目的推出和销售--经济效益

2)有利于建立目标客户对发展商的信任感--社会效益

3)有利于商务中心的品牌建设--品牌效益 4）有利于加速开发商的资金回笼—时间效益

5.4.2促销思路

利用房展聚集人气——开盘优惠促销引爆人气——顺利销售清盘

5.4.3销售策略

整合营销推广方式

“整合营销“模式是近年来在房地产营销过程中提出的新概念，它是指项目在推广过程中以统一风格、统一形象来进行宣传推广。无论项目以哪种行销渠道来进行推广，项目由始至终以“一种声音”来“说话”。而本项目在营销推广过程中以一种“打造XX首个高档城市花园生活特区”的形象定位来进行贯穿项目推广始终。具体的营销渠道包括以下几大内容： 5.4.3.1开盘优惠促销

对头50名认购者进行9.6折的优惠（但是前提是一人只能认购1套），后面的认购者给予一定的奖励（比如送高档摄相机等）。 5.4.3.2设立售楼处和销售员

售楼处是销售最直接也是最频繁接触了解产品的载体，而销售员是消费者最直接认

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识项目的渠道（并且要求是有3年以上销售经验的销售员担任），销售处的形象包装和销售员的培训是项目推广的关键环节。 5.4.3.3项目围墙工地

围墙工地是目标客户群体和潜在消费群体以及市民认识本项目的最直观的传达方式，如何引起目标消费群体的注意力，围墙形象包装的好坏至关重要。 5.4.3.4巨型广告牌

广告牌的设置对项目的形象宣传起到不可低估的作用，这是我们对项目宣传的另一大“法宝”。 5.4.3.5楼书、单张

楼书和单张是对楼盘项目宣传的最主要宣传方式，也是消费者最深刻最全面认识项目的宣传渠道，因此，楼书和单张对项目定位和主题宣传到位与否相当重要。 5.4.3.6报纸广告

以效果图和项目具体情况（内容类似于楼书、单张）对项目进行宣传。 5.4.3.7广播电视广告

广播台以声音介绍的方式和电视台以动感画面的方式对项目进行宣传。 5.4.3.8人脉传销

利用公司强大的客户资源优势，制定中心客户奖励措施，加快项目的销售去化速度，同时形成项目良好的社会形象和宣传口碑。

5.4.4广告计划

5.4.4.1广告目标

A:前期—入市开盘期，引爆轰动效应 B:中期—完成总量85%

C:后期—清盘期，顺利实现清盘 5.4.4.2广告时间 A:开始时间：05年2月底 B:结束时间：05年6月 5.4.4.3广告目标市场

XX地区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理

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