XX别墅可行性研究报告

4.4.2盈亏平衡分析

4.4.2.1盈亏平衡分析是研究工程建设项目投产后正常年份的销量、成本、利润三者之间的平衡关系，以盈亏平衡时的状况为基础，测算项目的生产负荷状况以及承受风险能力。盈亏平衡点越低，说明项目抗风险能力越强。 在财务分析里面我们已经知道以下这些相关数据： 1．总销售收入：396242.7万元

2．平均单位价格：3962427000 / 263883.17=15016元/平方米 3．开发总成本：292809.18774万元 4．总建筑面积：263883.17平方米

5．最大利润M:396242.7-292809.18774=103433.51226万元 6．住房：174281.97×21800=379934.7/396242.7×100%=95.88% 7．车位：906×18＝16308/396242.7×100%=4.12% 由盈亏平衡时的总成本与总销售收入相等，利润为零，则

盈亏平衡点产量

QBEP=2928091877.4/[21800×(1-5.5%)×95.88%+180000×(1-5.5%)×4.12%]=109419平方米

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盈亏平衡点销量为109419平方米，表示该项目有一定适应市场变化的能力、抗风险能力和获利能力。

备注：该图总成本包括固定成本和流动成本

图4.4盈亏平衡图

4.4.2.2经营安全率MSR =（Q-QBEP）/Q×100%=（263883.17-109419）/263883.17×100%=58.54%

41Y%盈亏平衡点销量剩余销量

图4.5经营安全利率图

经营安全率越大，表明该公司生产经营状况越良好，拟建项目越安全可靠。一般来说，经营安全率大于30%，说明经营状况良好。本项目经营安全率达到58.54。说明经营状况很好。

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4.4.2.3盈亏平衡点生产能力利用率

FBEP= QBEP/ Q×100%=109419/263883.17×100%=41.46%

这个指标表示达到盈亏平衡时实际利用的生产能力占设计生产能力的比率。比率越小，说明项目适应市场变化和抵御风险能力越强，本项目的比率为58.54%，表明公司要利用58.54%的生产能力才能保本，项目承受风险较弱。

4.4.2.4盈亏平衡点价格PBEP=2928091877.4/263883.17/（1-5.5%）=11742元/平方米 （15016-11742）/15016×100%=21.8%

当价格下降幅度在21.8%以内，该项目仍不会出现亏损的局面。因此拟建项目在产品价格方面还有一定的承受风险能力。

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第五章 营销策划

5.1物业概述

该项目发展商为XXXX控股有限公司，由XXXX房地产有限公司开发。项目所在地为XX原XX造船厂地块，位于都市中心的黄金地段， 北临XX路，毗邻江心屿。南邻即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻。

XX·XX“XX别墅”实现都市繁华与别墅生活的共享，临江而筑。其占地110亩，建设用地面积71553平方米，西侧层数≤30地下停车519辆，东侧层数≤27地下停车344辆。180度全江景观光电梯，以任意高度俯瞰XX江山水。主卧总统套房享受，中空客厅尽显皇家气度。XX·XX“XX别墅”由国际著名室内设计大师菜单式精装修，欧式巴洛克的奢华、中式古典的庄重以及中西合璧的装修风格可自由选择，XX·XX“XX别墅”尊贵完善的配套令生活成为一种至高的艺术。

5.2项目定位

5.2.1产品定位

高档住宅：依据所确定的产品宏观定位，对同一档次（或低点档次）的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，为本产品提供更为细致的地位指导。先有百好花园，大自然物业以及现在运营中的龙港锦绣名园等为本物业提供了许多可以借鉴的经验。同时考虑到本项目地处XX路，与欧洲城相邻的特殊原因对本项目的影响以及XX集团欲打造XX最豪华的住宅等原因，才可以给本项目确定一个准确的定位。

本物业适合一些高收入者，成功人士，社会名流以及海外华侨等居住，同时一般希望有一定文化修养的人居住。

5.2.3价格定位

5.2.3.1定价思路

项目在进行价格定位时必须以市场为依据，并结合项目本身的定位、市场承受能力及开发商的期望值等因素进行多方位系统分析与综合考虑。房地产开发是属于资金投入量非常大的投资过程，开发商为了缓解资金压力，需要达到快速回笼资金的目的。因此，如何进行合理的定价策略，达到快速回笼资金的目的显得犹为重要。在定价过程中，既

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