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购买本产品。

②同时这些有意向购买的人群大多数已有2套200平方米以上的房屋，并且质量、地段等方面也都是很不错的，是否有必要买本产品不是很肯定，况且即使购买类似项目也可以选择价格低点的例如新世纪花园、英豪庄园等物业。

③设计院有关专家认为本项目设计不合理，严重浪费资源，例如4梯2户（主人电梯、佣人电梯、货梯，光观电梯），30平方米的入户花园等实属多余，而这些都无形之中会加高价格。如今的购买者趋向于理性购买，他们不一定就喜欢花钱买一些作用不是很大的东西。

④再则由于去年XX房价飙升至全国第一后，国家和XX市颁布了很多控制房价的政策措施，使得一部分原本想购买的人不敢轻举万动。

4.3.2竞争风险

4.3.2.1该别墅的优势表现为:

① 客户群主要定位在私营企业老板，民营或者是外资企业的高级职员和高层管理人员，从事金融，证券，保险业的高收入人群等，该类人群往往都已经成家立业，资金来源方式多样且稳定，能够资付得起高额的别墅各类费用

② 管理水平高，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又促成社区环境与人文环境的相结合。且别墅群内各类配套设施齐全。

③ 工程质量有保证，一般不会产生偷工减料，面积缺斤少两，外观比例相差多等现象，值得一提的是本项目还将实行菜单式装潢后交付使用 ④ 绿化率高，户户可看江景

⑤ 密集度小，大多是4梯2户，住户之间的干扰性小。 4.3.2.2该类别墅的弊端表现为：

① 由于绿化率高，容积率较低，设计上占用许多隔断，配套设施增多，公摊加大，使得使用率较其他物业而言少了5至8个百分点，再加上地价昂贵，所以单位面积价格高，外加装修费，使得在同类物业中价位偏高

② 物业管理费较高。由于设置了一些服务机构，物业管理费较之同类项目要高出约10—20﹪

4.3.3经济风险

4.3.3.1宏观经济环境分析

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城市居民人均收入（元）系列1200001500010000500001997年2000年2001年2002年2003年2004年主要年份温州城市居民人均收入图78481055911778136451603517727

图4.1XX市居民人均收入

表4.1 一些相关指数（数据）：

03年居民消费价格指数 03年房地产销售价格指数 全市居民人均收入 城镇人均生活费支出 100.1亿元 111 17727元（比上年增长10.6%） 14212元（比上年增长12.6%）

随着经济的快速发展，居民收入的增加,居民的消费水平也随之提高。据统计，2004年市民的支出地位居全省前列，其中，花在“吃”上面的花费仍占支出的榜首，人均为5320元。除消费性支出之外，去年市区居民用于购建房、个人所得税等非消费性支出同比增长23.6％。占家庭总支出的31.8％。高于8.7％的消费性增幅，说明居民消费正从生存需要转向提高生活质量。

4.3.3.2物价变动与银行利率变化

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居民消费指数（以1953年100为准）7006005004003002001000544.2367.9262系列1627.5619.6612.8607.9608.51990年1993年1995年1998年2000年2001年2002年2003年

图4.2主要年份居民消费价格总指数(以1953年为100)

表4.2 居民储蓄存款（100million yuan ）

1995年 2000年 2002年 2003年 142.05 464.15 745.97 920.32 从上表可以看出，这几年XX人手中的资金越来越充实，民间资本雄厚，具有很强的购买能力。

再则央行从04年10月29号起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%上调到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%上调到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。房地产业是此次加息调空的首要对象之一。连续加息无疑将极大限度的遏制中国目前处于发展高涨期的地产业。如果加息周期由此开始，购房需求将受到抑制，房地产价格的回落预期必然增大。加息将发挥对房产价格泡末的挤出效应，对降低房地产市场风险起积极作用。 4.3.3.3其他风险

①自然风险：自然风险包括地震，海啸，台风，火灾等。就XX而言最大的风险是每年夏末秋初的台风，但是就这几年的情况来看，XX已经有了如何防御台风的经验与措施。不过由于本项目临近江边，一旦台风过猛江水上涌对项目有一定的影响。

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②意外事故风险：意外事故风险是随时存在而不能预料的，其虽然发生的机率不高，但是一旦发生就会对项目产生巨大的影响，因而对其不能没有充分的准备。可预留一部分资金作为不时之需。

4.4财务风险

4.4.1敏感性分析

将出售价格和利率等作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明售房价格和利率这2个因素对本项目的效益都较为敏感。其中出售价格的敏感性更强一些，价格上升15%则内部收益率上升至88.4%，下降15%内部收益率变成55.7%，但是净现值都还是正值。详见下表和图：

表4.3敏感性分析表

序号 0 项目 基本方案 变动幅度 +5% +10% +15% -5% -10% -15% 2 利率 +5% +10% +15% -5% -10% -15%

全部投资（税前）内部收益率 73.1% 75.3% 82.5% 88.4% 64.6% 60.3% 55.7% 70.5% 68.1% 65.4% 74.7% 76.2% 78.3% 1 出售价格 第 28 页 共 43 页