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品成本 1 2 3 4 5 6 土地价格 前期工程费 建筑安装工程费 地下室以及架空 基础设施建设费 精装修费用 153333 5805.42974 50960.048 17920.24 2111.07 34856.4 第1年 153333 5805.42974 10000 17000 1800 第2年 32500 920.24 311.07 第3年 8460.048 34856.4（也有可能在第三年过后） 7 8 9 10 销售税和附加税 开发间接费用 管理费用 23973 350 500 4893 70 140 800 13234.3 150 200 1700 5845.2 130 160 500 其他费用和不可预3000 见费用 合 计 292809.18774 193841.42974 49015.61 49951.648

3.2资金筹措

本项目建设资金主要由XXXX9位股东自筹以及由战略联盟，合作伙伴提供基金投资。再则实行房地产信托的方式进行融资。XXXX使用自用资金100000万元作为项目资本金,同时按照国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房里解决，实行滚动开发。本项目需利用分期预售房款共计约126609.18774万元。详见下表：

表3.3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

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序号 1 2 2.1 2.2 总投资 资金筹措 资本金 292809.18774 292809.18774 100000 193841.42974 193841.42974 100000 80879.3 49015.61 49015.61 218748.9 49951.648 49951.648 96614.5 项目 合计 第一年 第二年 第三年 预售收入（税396242.7 前） 2.3 信托（见融66200 资） 66200 3.2.1净现值和内部收益率（税前）

66200 80879.3 218748.9

96614.5

0 1 2 3 49015.61 49951.648 93841.42974 77601.92(信托与利息)

100000 98131.37 46662.85 0 1 2 3 12962.1297 33800

图3.1现金流量图（万元）

备注：信托产品资金第一年年初筹集完毕，第二年年末本加息偿还 第一年年初先付10亿土地款，剩余5.3333亿在年末付 I=2.25%

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NPV:＝-33800-12962.1297／(1+2.25%)+98131.37／(1+2.25%)×(1+2.25%)+46662.85／(1+2.25%)×(1+2.25%)×(1+2.25%)=91032.95197万元＞0 所以本项目可行 当NPV=0时，则

-33800-12962.1297／(1+i)+98131.37／(1+i)×(1+i)+46662.85／(1+i)×(1+i)×(1+i)=0

得出I=73.1% 即本项目的内部收益率为73.1%

3.3经济效益分析

3.3.1销售价格

根据工程所处位置，周围环境条件以及房地产市场的趋势预测，考虑到本项目的市场

定位（带精装修，送30㎡入户花园与6米挑高客厅）房地产销售风险以及工程建设成本等综合因素，本项目的均价为21800元∕㎡，地下停车库每个车位18万元（预计车位可以售完）。

3.3.2销售进度以及付款计划

本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见下表：

表3.4各类建筑销售计划表（%）

项目 高档住宅（共962户） 停车场车位（共906位）

所有业主均在2年内付清房款，签合同当年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半。

100 30 60 10 合计 100 第1年 20 第2年 55 第3年 25 3.3.3税费率

本报告采用的各种税费率见下表：

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表3.5税费率表（%） 税费项目 营业税 附加税 企业所得税

税费率 5.5 为营业税的10% 33 税费项目 城市维护建设税 教育费附加费 土地增值税 税费率 7 3 30、40、超率累进 3.3.4盈利能力分析

经营收入：①住房销售（每平方米均价为21800元）：

则：174281.97×21800=379934.7万元 ②停车位销售（18万元一位）则 906×18＝16308万元

③总经营收入：379934.7＋16308＝396242.7万元

可获毛利润总和:396242.7—292809.18774﹦103433.51226万元 营业税:396242.7×5.5%＝21793.3485万元 附加税:21793.3485×10%＝2179.33485万元 城市维护建设税:21793.3485×7%＝1525.534万元

教育费附加:21793.3485×3%＝21793.3485×0.03＝653.8万元 企业所得税:103433.51226×33%＝34133.05万元 土地增值税:约950万元

则:商品房投资利润率＝利润总和／总投资×100%＝103433.51226／292809.18774＝35.3%

商品房资本金净利润率＝税后利润／资本金×100%＝(103433.51226－34133.05) ／100000＝69.3%

3.3.5清偿能力分析

本项目所需资金全部由开发商自筹,未向金融机构借钱,因此不存在还款问题.但本项目实行信托的方式,每个月都将付一定的利息给购买房地产券者.

3.3.6资金平衡分析

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