XX别墅可行性研究报告
城市人均住宅使用面积 21.5平方米
2.4.3项目周边环境
由于我们针对的是住在别墅里面的高收入者，所以我们站在高收入者的角度来调查项目周边有哪些生活用品店，休闲娱乐，会友的地方适合他们来光顾的。为此以下调查的内容是业主15分钟内驾车或者是步行即可到达的地方。
2.4.3.1 项目周边环境表
表2.4 项目周边环境表
类型 遍及范围 邮政 银行 邮政3家 农行 建行 工行 商行 兴业银行 超市 XXX XXXX 餐馆（西餐厅） XXXX 休闲地 XX 酒店 XX 公园（广场） XX 医院 1XXX 学校 XX九中 XX十二中 XX十四中 永楠小学 美容美发等 较多 洗衣店 购物中心 1．欧洲城（包括餐饮、娱乐、休闲、观光、购物、展示、金融、演绎、儿童主题等） 污染 冷作卷板厂 交通汽车尾气排放、噪声污染严重
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基本评价 规模中等 一般设有自动取款机 规模大，知名度高 信誉好 档次较高 消费层次较高 档次较高 规模较大 大多为星级大酒店 市区较有名的 市区大医院 XX较有历史的学校 档次一般规模较小 XX超级商业航母 XX别墅可行性研究报告
2.4.3.2道路两旁情况
整条XX西路的两侧经营明显有差异，北面依临XX江这一侧，店面基本已经在营业之中，主要经营厨柜为主，其他还有辅助经营建材和饭店，靠近环城东路这一带整个经营层次杂乱。而飞霞北路这一带组织秩序良好，大部分经营较高档的家具和厨柜。飞霞北路和XX西路交接处有一家家友超市和较高档的新XXXX越美食。
2.4.3.3东门商业步行街
该街是XX第3条商业步行街道，是城市东向老城改建项目。商业街东起XX西路XX大厦，西至XXX，连接环城东路，全长400米，宽22米，路面用花岗岩铺设，路中央设立游客休息坐椅，有7个出口。该街道目前主要以经营理发店、美容厅、快餐店、花店、干洗店、超市、服装店、建材装饰店、银行以及与生活息息相关的行业等为主。 该街优势：地处XX江之边，附近有休闲广场，给商业街凝聚了足够的人气，加上交通便利，辐射整个市区以及北等地。虽然目前市场还未发育成熟，但是由于欧洲城的即将投入运营，也给该街注入了无限的商机。
第三章 财务评价
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3.1投资估算
根据建设单位提供的“XX·XX”土建工程基础数据，按照本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，具体参数如下：
容积率﹤2.43 占地面积110亩 （容积率取2.38）
则地块内计入容积率面积（不包括地下室和架空层）：110×666.7×2.38=174281.97㎡(从XX房开得到的数据也是174281.97㎡)
从XX房开处得到总建筑面积（包括地下室和架空层）：263883.17㎡ 则地下室和架空层的建筑面积为：263883.17—174281.97﹦89601.2㎡ 其中西面地块137006.48㎡，东面地块126876.69㎡ 表3.1
容积率面积 总建筑面积 地下室和架空层面积
面积 174281.97㎡ 263883.17㎡ 89601.2㎡ 3.1.1土地价格：153333万元 3.1.2前期工程费
包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。按每平方米220元计算。
则前期工程费用为：220×263883.17＝5805.42974万元
3.1.3建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构部分，简单装修部分）、设备采购费用和安装工程费用（电梯，空调等）。以每平方米2924元计算，则
2924×174281.97＝50960.048万元
3.1.4地下室以及架空层
地下室和架空层由于地处江边，属于软地基，加上此项目要做成精品，所以每平方
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的造价约2000元左右，则其造价为：89601.2×2000=17920.24万元
3.1.5基础设施建设费
基础设施建设费包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。以每平方米80元计算。则80×263883.17＝2111.07万元
3.1.6精装修费用
若按照2000元／㎡的精装修，则装修费174281.97×2000=34856.4万元
3.1.7销售税和附加税（销售见盈利能力分析）
其中销售税是销售收入的5.5%，附加税是销售税的10% 则销售税为： 396242.7×5.5%＝21793.3485万元 附加税为： 21793.3485×10%＝2179.33485万元
3.1.8开发间接费用
预计为350万元
3.1.9管理费用
预计为500万元
3.1.10其他费用和不可预见费用
预计为3000万元
表3.2 “XX·XX”项目投资估算表 单位：万元 序号 项目 开发产 分期用款计划进度 第 16 页 共 43 页