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本案的威胁也是很大的。

与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在XX购房潮上涨的情况下进行的，且政府政策相对来说比较宽松，加之XX经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者、炒楼者，所以一旦开盘，大家就争先恐后的购买（性价比合理的情况），就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使真的有房源空置，也是暂时的。再则随着人民生活水平的提高，一些高收入者追求高档住宅，而这些住宅XX还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，一般可以在规定的年限内付清房款。

在营销策划方面，他们一般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个一比一样板房等方式进行交易。

2.3 本项目产品定位

2.3.1功能定位

◆居住功能：10幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融； ◆休闲功能：皇家品咖啡馆、美仪沙龙、红酒雪茄馆、音乐艺廊、视听健身世界、SPA水疗馆，室内3泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多的生活滋味；

◆智能化设施功能：分户计量式空调、智能化一卡通系统、全区门禁系统、住宅防护系统……让您享受高科技式的生活，解除一些不必要的烦恼；

◆交流功能：在这里拥有社区名流会所——商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同一阶层的名流人士进行高谈阔论，畅所欲言；

◆旅游功能：潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景的XX江和江心屿对岸，这里犹如诗意中的风景名胜。

2.3.2目标群体定位

A:基本信息分析

客户来源：XX地区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高

层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等；

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客户阶层：处于金字塔顶端的人士； 年龄状况：40—60岁为主

家庭结构：拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合 家庭状况：注重家庭生活，更注重子女的生活环境 工作状态：工作繁忙，压力繁重

生活方式：摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求

购买动机：改善居住环境，追求居家生活品质，对目前XX的楼市（尤其是高档住宅）

发展前景充满信心

消费行为：注重品质，充满理性 B:特征分析

他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。

2.3.3区位特点

位于近几年开发比较热的XX路商圈内，尤其是05年XX的商业航母欧洲城投入运营使用，将极大激活这一地区的商业发展。并且这一带各类银行，邮局，农贸市场等主要生活设施齐全，东门步行街的即将使用以及江心屿的独特魅力，为这一地区增添了许多活力。

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2.4该项目区域经济环境

2.4.1XX近些年的经济情况

2004年全年实现生产总值1402.57亿元，比上年增长14.1%，达到了98年以来的最高增幅，其中第一产业占64.74亿元，比上年增长3.5%；第二产业占796.14亿元，增长15.4%；第三产业占541.69亿元，增长13.4%。全年人均生产总值18846元，比上年增长13.8%。

表2.2 2003和2004年XX三大产业比较统计表

０３和０４年温州三大产业9008007006005004003002001000796.14689.9541.69477.68系列1654.7462.5业业年年年年业年３０产产３４３４产一二００００三第第

第０４年

市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升0.1%，其中食品类价格上升1.8%，娱乐教育文化用品类上升2.8%，居住类上升3.6%，服务项目价格上升3.0%，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类下降4.4%至3.3%之间。但实际上货币贬值明显，消费能力明显下降。

商品房住宅综合平均价每平方米6253.3元。

当前经济运行中的主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长的基础还不够稳固。XX正在实施“一港三城”战略，目前海陆空交通设施齐全，将成为浙南闽北的经济中心。04年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之一。

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2.4.2XX03年的参考数据以及分析

通过下表我们可以看出，XX城市人均收入比较高，人们想买房的愿望也比较强烈，但是XX平均每年投入开发的土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供应量未能达到市场的需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者的心意。

施工面积远多于竣工面积（总体是正常的），但是也可以看出房开公司一方面资金不能筹措到位，另一方面为了造成房子供不应求的假象，从而提高房价，牟取暴利。而商品房销售面积又不到住宅竣工面积的二分之一，这说明商品房开发量还不是很多，未能满足市场需求。同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来的空置房往往是在户型设计，朝向以及配套设施方面比较欠缺的房子。

表2.3 XX03年的一些参考数据

参考对象 第二产业 第三产业 建筑业 房地产开发投资 住宅 基本建设投资 施工住宅面积 竣工住宅面积 商品房销售面积 销售给个人 商品房空置面积 商品房销售额 销售给个人 城市人均可支配收入 城市居民人均消费支出 数据 33.29万人 28.92万人 11.14万人 134.93亿元 96.91亿元 155.64亿元 2169.18万平方米 961.92万平方米 289.41万平方米 268.19万平方米 9.33万平方米 90.86亿元 84.26亿元 16035元 12619元 全市人均住宅面积为28.54平方米 备注 房地产业1.12万 第 12 页 共 43 页