XX别墅可行性研究报告

⑺建设部《房地产开发项目经济评价方法》 ⑻中国建设银行XX市分行资金证明

1.2.4可行性研究报告研究范围

根据“XXX别墅”项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅市

场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。

1.2.5项目效果图和地理位置

2.1调查目的

在开发本项目之前，为了了解该物业在XX开发是否有较高的经济效益，需要对市

场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。

2.2XX别墅市场供求情况以及存在的问题

2.2.1供给情况

XX地区的别墅（高档住宅）总体来说是偏少的，是供不应求的。XX目前已有别墅（高档住宅）面积约45万平方米（甚至更少），大约2000来套左右，市场新开发的项目占总供应总量的1∕8左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的“别墅”其实只能说是高档住宅，目前在开发的约30万平方米，加上本案也不过50来万。目前，大概有55%的购房者对于别墅感兴趣。（以上数据来源于XX市建设局房地产开发处）

同时根据我们的调查，目前XX正在建设中以及建好投放使用的别墅（高档住宅）主要有以下几个：市区的百好花园、恒达?假日花园、以及龙港的锦绣名园和新湖绿都等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。（具体详见竞争对手分析表。）

中低价位成为市场的主力：其一，从自住方面分析该价位满足一部分想买高档住宅居住的人;其二,从投资角度分析一部分投资者认为该类物业有升值的空间。

营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。

别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商

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将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平，营销策划等方面做细做精。

2.2.2需求与购买力情况

消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成为趋势。客户群范围广：主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。

需求：通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看（此次我们共发放问卷627份，其中有效问卷537份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者）。约60%的被调查者对本项目感兴趣（他们大多为私营企业老板），认为本项目是别墅市场上的新产品、新形态、新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们一般自身已经拥有2套房子以上。他们购买目的大多是为了自用。

购买力：经过分析，被调查者中约48%的人选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买（但前提是价格有所下降）。而也有约32%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有28%的人选择分期付款。 （调查问卷见附页）

2.2.3存在的问题

产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。

私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。

但是别墅毕竟是一种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市场潮流几乎是近100年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场很难形成气候。

2.2.4竞争对手的相关情况以及对本项目的影响

2.2.4.1竞争楼盘所在的地理位置

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表2.1 同类竞争项目与本相目比较表 XXX XX XXX XXX 地理位置 XXX路隔岸路XXX 口 占地5.34公顷，15.7万建筑面积 园林风格，以中式现代中心为花园的化水景 周边绿化 45% 48% 毛坯 毛坯 XXX XXXX 本项目 XX路 比较 总建筑面8万多㎡ 积 建筑风格 占地260亩（其9万㎡ 中50亩为自然河道），18万建筑面积 欧式建筑别墅 中式与欧式结合 58% 毛坯 38% 毛坯 绿化率 交楼标准 目标客户 华侨，商人，高收入者，高收入者，成私企业主、高收入者 成功人士 功人士 经商人士、投资者、二次置业 主力户型 4室2厅，1524房2厅2独立别墅（280跃层210㎡—211㎡ 卫，166.8—400㎡）双联联体别墅㎡ 别墅（210—220—280290㎡）立体别㎡） 墅（210—230㎡） 主要卖点 地段好，品质生态景观，XX唯一全国水景园林XX首个好 人性智能人居经典竞赛社区 高层高档化等 综合奖 住宅，城市花园 户均车位 0.8 1 1.3 1.1 0.94 第 7 页 共 43 页

都处于当地较好地段，但龙港地处县区，处于劣势 占地110总体规模不如锦绣亩，建筑面名园，而周边环境类积174281似。 ㎡ 中式与欧锦绣比较单一，很纯式结合的朴，本项目真正采取城市花园 哪种方式意见很大 55% 属锦绣与本项目最高 精装修 本项目是唯一带精装修的 私营企业目标群体类似，而但老板，从事本项目更期望吸引金融，证高涵养的客户群体券、保险业入住形成宁静和谐的高收入的人文氛围。 者，华侨等 跃层（293相比而言锦绣是传—320㎡） 统意义上的别墅，而本项目只能说是高层高档住宅 锦绣的卖点最大，但是本项目也具有很强的应召力 锦绣的车位最多，由于住户较少 XX别墅可行性研究报告

主要配套 XXXX XXXX XXXX XXXXX 本项目 比较 游泳池，网球水景中心协和广场，双运动场所，场，幼儿园等 庭院，加洲会所，社区广等 乐园，人工场等 湖 商务会客本项目的功能最完馆，生活休善，档次也比较高 闲馆，人性智能化设施，英式贵族管家服务等 均价2.18 本项目毫无疑问是最高的，锦绣由于在龙港，价格还上不去 销售价格最高1.7，最低0.98—1.25 独立220万以均价0.35 （单位：万1.1，均价1.3 上一套，双联∕㎡） 130万以上一套 销售情况 50%卖掉 基本售完 一，二期已经80%卖掉 卖完 其他 离国际会倡导建立既有展中心，杨城市气息，又府山CBD 有自然雅趣的中央商务高尚生活区 区，青少年智能化打造活动中心安全舒适家临近 园 物业管理完善 已积累本项目目前而言是600多位最差的，锦绣的竞争有效客户 力最强 每户30本项目在品质与等㎡入户花级上是最好最高的 园和6米挑高 总评论：

通过以上几个竞争对手与本案的比较，认为本项目在整体上是有优势的，竞争最强的是位于龙港的锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南的原因，决定了其客户群大多数只能是苍南本地成功人士，市区的够房者大多数是出于想参与投资的心理充当客户群。但其在楼盘价位上对本案的冲击还是比较大的。本案今后还需将自己定的高价位理由向客户群表达清楚。

其次市区的XXXX花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说，对

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