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浅谈人口结构对住房需求的影响

作者：黄乔

来源：《财讯》2018年第01期

人口结构对住房需求的影响因素

在这里我们主要讨论人口年龄结构对住房需求的影响。住宅的需求按年龄主要分为青年人口、壮年人口、老年人口。青年人口（15-39岁）年富力强，收人较高，负担较轻，正是成家立业时，对住房的需求量较大。壮年人口（40-59岁）在各方面都比较成熟，收入也较高，但一般家庭负担较重，我国城市大部分人口仍属工薪阶层，“上有老、下有小”，在养老保险、医疗保险还不十分健全的情况下，在购买和消费方面都比较成熟和谨慎，置换房屋的需求并不强烈。老年人口（60岁以上）多数已退休，收入锐减，生理、心理和社会经济地位的改变使得其需求表现出成熟、稳定、谨慎等特征，对商品和劳务的选择比较挑剔。多数老年人身体状况不佳，但闲暇时间较多，在住房方面一般是在原有基础上的修缮，或少数换置楼层不高而采光效果好的新房。目前住房需求的主体仍为青年人口，特别是即将成立家庭的新婚夫妇（25-35岁）。另外，由于年轻人好独立，工作学习节奏快，他们很需要自己的空间，虽然他们的财力不足以一次付清房款，但有按揭贷款和小户型房源支持，因此他们购房很踊跃。

按照莫迪利安尼的生命周期消费理论，人在一生的不同阶段其消费、需求和支出会呈现出不同特点。而从整个社会来看，其人口结构状况特别是不同年龄段人群的比例变化势必会影响全社会的消费需求状况。根据生命周期理论，人们在年轻的时候往往会把收入中的很大一部分用于消费，甚至贷款消费与购买房屋、汽车等耐用品。这也是使得青年人有较大的购房需求。相对之老年人的购房需求较低。目前，中国人口老龄化速度相当快，有可能赶上甚至超过发达国家老龄化速度最快的日本。人口老龄化将会给社会带来沉重的经济负担、社会压力，阻碍经济发展。而且65岁以上这部分人口，一般都有住房，即使是没有，他们购房的可能性较中间这段人而言小得多，因此其对房地产业的发展没有多少积极意义。

综上论述若是人口结构中，青年人比重较大，整个社会的住房需求也较大，反之，青年人较少而老年人所占的比重较大的话，整个社会的住房需求也较之稍小。因此我们可以知道，若是人口结构从青年较多橄榄型转变成老龄化较为严重的倒金字塔型将很有可能使得住房需求大幅下降，而我国现在正面临这一问题。

总而言之，随着劳动年龄人口占比越来越高、抚养比下降，整个社会的储蓄水平和购买力明显提高，推动住房需求上升。

除此之外，人口的性别比和人口收入结构对住房需求也造成影响。人口的性别比存在双向效应。一方面，人口性别比失调所引起的“婚姻拥挤”现象会导致社会家庭数量少于性别比平衡时的家庭数量；与此同时，社会家庭数量的减少会进一步降低住房的潜在需求。另一方面，人