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2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：

（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。

（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。

（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。

（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。

要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解： （1）计算房地产出售总价现值 =1412.73（万元） （2）计算总建筑费用现值 轾500 % 500犏=447.18（万元） （2分） ++0.51.52.5犏(1+10%)(1+10%)(1+10%)臌（3）计算税金

1412.73×5%=70.64（万元）

（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 精心整理

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土地评估值=

1412.73-447.18?(16%+10%+20%+6%?10%1+10%+20%6%?20%)-70.64

=558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米

合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩

（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值 400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 {P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元） 4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为精心整理

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20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用： 土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益： 144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d折旧率=1-10%=0.0196=1.96% 461轾1犏63040×=768596.98元 1-467.96%犏(1+7.96%)臌5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。

比较案例 比较案例 比较案例 比较案例 项 目 用 途 精心整理

待估土地 A B C D 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 精心整理

（评估期日成交日期 2004．10） 1200元成交价格 容积率 位 0 置 区域条件 基础设0 施 交 0 通 地 0 势 个别条件 形 0 状 其 0 它 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。

2003．10 2003．12 2003．4 2004．8 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 /m2 2 3 -2% 3 +3% 4 0 2 -3% -1% -2% +2% 0 -2% 0 +3% 0 -2% +1% 0 -2% +3% 0 0 +1% -3% -3% 0 -2% 又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。

容积率修正系数如下表： 精心整理