1.自然属性：

①不可移动性：位置的重要性； ②耐久性和不可再生性：始终存在。

2.社会属性：土地已依附于一定拥有地权的社会权力。在不同社会形态下，政治和社会权力不同程度地是地权的延伸和表达。 3.经济属性

土地利用过程中能以直接或间接地转化为经济效益的特性。 4.法律属性

土地是一项不动产，属资产类别。买卖和使用权、转让按法律进行。 （三）城市用地的价值 1.使用价值

城市用地的形状、地质、区位、高程，以及土地所附有的建筑设施等状况，将影响土地使用价值的高低。 2.经济价值

当土地作为商品或某方面权利的有偿转移而进入市场，就显示出它的经济价值。这种价值以地价、租金或费用为表现形式。 由于土地的自然性状或在城市中地理位置的差别，而有不同的价值级差。 （四）城市用地区划 1.行政区划

按照国家行政建制等有关法律所规定的城市行政区划系列，如市区、郊区；市、区、县、乡镇、街道等区划；还有特别设置或临时

设置的各种开发区、管理区等。

城市行政区划的性质和界限，是城市用地规划和城市规划管理的基本依据。 2.用途区划

按照城市规划所确定的土地利用的功能与性质，对土地作出的划分。 3.房地产权属区划

由房产或地产所有权所作的权属土地区划。 4.地价区划

对城市不同区位土地的价格或租金的区划。 （五）城市用地的归属与管理 1.城市用地的归属

全民所有制＋集体所有制

土地所有权和土地使用权可以分离，单位和个人不能拥有土地，但可以通过合法手续获得土地使用权。 2.城市用地管理

国家实施严格的土地用途管制制度。 二 城市用地适用性评价 （一）城市与自然环境

（二）自然环境条件分析—自然条件分析

图4-2-4城市的建设与运营、受惠或受制于外界多方面的自然环境条件。

自然环境构成：原生环境＋人工化环境→｛地质、地貌、水文、气候、植物、动物、矿藏｝。 对自然环境条件进行分析评价，然后进行城市规划，促进城市发展。 自然环境条件分析的原则：

（1）着重于主导因素分析，研究它的作用规律与影响程度。 （2）有些自然条件要从区域范围进行评价分析。

（3）各自然环境要素之间，常常有着相互制约或抵消的关系。 1.地质条件

（1）建筑地基：地基承载力不同对城市用地选择和建设项目的合理分布及工程建设的经济性意义重大。 膨胀土、湿陷性黄土、沼泽地区、可溶性岩石、地下采空区。 （2）滑坡与崩塌 （3）冲沟 （4）地震

①确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。

②地震烈度7度以下，工程建设不须特别设防；9度以上地区则不宜选作城市用地。 ③在城市规划中，应按照用地的设计烈度及地质、地形情况，安排各类城市设施。 （5）矿藏

既是地质条件之一，也是一种资源。其分布与开采影响城市用地选择和城市布局形态。 2.水文及水文地质条件 （1）水文条件

图4-2-12江河水情要素同城市规划与建设关系图解，例子：与洪水的影响。 （2）水文地质条件

地下水种类：上层滞水、潜水、承压水； 地下水质：矿化度、高氟水等； 地下水过量开采的害处； 注意地下水流向； 地下水污染的控制。 3.气候条件 （1）太阳辐射 （2）风向 （3）小气候 ①城市风 ②山谷风 ③海陆风 ④机械涡流

山地背风面产生机械涡流；

在该处布置住宅等有利通风。但若上风是污染源时，会加剧污染。 （4）温度 ①基本规律

a.纬度由赤道向北每增加1°，气温平均降低1.5℃左右； b.海陆气候对温度影响大，主要影响日较差、年较差； c.高度每升高1000m，气温下降1℃。 ②对城市规划与建设的影响

a.一地的气温日较差、年较差大对建筑工程的施工、设计带来影响； b.城市的工厂选址时，根据气温条件考虑工艺的适应性与经济性问题； c.根据气温状况考虑城市地区的降温，采暖设备的设置及能源耗费问题。 ③逆温层

a.产生在日较差较大的地区（尤其是冬天），因夜晚地面散热冷却比上部空气快，尤其是静风区域地处谷地，易形成逆温层； b.大气较稳定，有害工业烟气不易扩散，加强城市大气污染。 ④热岛效应

a.在大中城市中，由于建筑密集，绿地、水面少，生产、生活中散发大量的热量，使市区气温比郊区高的现象称为“热岛效应” b.为减弱热岛效应，要降低城市中的人口和建筑密度，保持适量的绿地和水面。 （5）降水与温度

5

①雨量多少，及降水强度对城市排水设施的影响大。 ②山洪、河洪对城市用地选择及防治工程影响大。 4.地形条件

（1）我国地形的分类：山地、丘陵、平原三大类，P77表4-2-4

我国的地形分类 名称 绝对高度M 相对高度M 名称 绝对高度M 相对高度M 极高山 >5000 >1000 高丘陵 200-500 >200 高山 3500-5000 >1000 低丘陵 200-500 50-200 高中山 1000-3500 >1000 高原 >1500 <200 中山 1000-3500 500-1000 高平原 200-1500 20-50 低中山 1000-3500 200-500 低平原 <200 <20 低山 500-1000 200-500

（2）地形条件对规划与建设的影响

①影响城市规划的布局，平面结构和空间布置。

②地面高程和用地各部位的高差是景观规划、竖向规划、排水、防洪的设计依据。

③地面的坡度对规划建设有多方面影响。坡度太小不利排水，如平地要有0.3％的排水坡度。坡度太大对道路选线，竖向规划及土石方

量影响显著。

城市各项建设用地适用坡度（教材P78）。

④地形与小气候的形成有关。如山地阳坡面宜布置居住建筑，以获得良好的日照。 ⑤对通讯、电波的影响。

城市各项建设用地的适用坡度 项目 坡度（%） 项目 坡度（%） 工业 0.5-2 铁路站场 0-0.25 居住建筑 0.3-10 对外主要公路 0.4-3 城市主要道路 0.3-6 机场用地 0.5-1 城市次要道路 0.3-8 绿地 可大可小

（三）城市用地适用性评定 1.用地评定的需求

（1）定义：是对土地的自然环境，按照城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性

的评估。

（2）作用：为城市用地选择和用地布局提供科学依据。

（3）内容：以工程地质评价为主，综合考虑相关自然因素的间接影响。 （4）应注意的问题

①是城市规划的一项基础工作，尤其是对新城建设和环境条件较为复杂的地区，主要为总体规划服务。 ②要注意区域环境背景的可能影响。（如地震、供水、地下水补给等） ③要抓住主导因素进行分析评价。 ④要从环境整体意义上进行分析评价。 2.用地评定的分类

建设部《城市规划编制办法实施细则》把城市用地适宜性分为三类

（1）一类用地：指用地的工程地质条件等自然环境条件比较优越，能适应各类城市设施的建设要求，一般不需或只需稍加工程措施即可用

于建设的用地。

（2）二类用地：指需采取一定的工程措施，改善条件后才能建设的用地，它对城市设施或工程项目的分布有一定限制。 （3）三类用地：指不适宜建设的用地。（不适宜指用地条件极差，必须施行特殊工程技术措施后才能建设的用地，有相对性） ★平原地区用地分类（教材P79表4-2-6） 3.用地评定的成果

图纸：地下水深浅、洪水淹没线、地形坡度、地基承载力等。 文件：说明区划的方法和各类区域的主要特征。 P80例子 三 城市用地选择

根据城市各项设施对用地环境的要求，城市规划布局与用地组织的需求，以用地适用性评定的成果为依据，同时还要考虑城市结构、社会、经济、文化、环境等多方面的因素，对新发展的城市用地进行的鉴别与选定。 （一）影响因素 1.建设现状 2.基础设施条件 3.土地利用总体规划 4.生态环境 5.文化遗存 6.社会问题

（二）用地选择的原则 1.法制原则

《规划法》建设用地规划许可证（建设工程规划许可证、选址意见书）； 《土地法》农用地转为建设用地，应办理审批手续。 2.留有余地原则 3.新旧结合原则 4.合理使用原则 5.保护生态原则 6.保护文化原则 （三）用地选择举例

书上例子、渭南例子、安康例子。

第三节 城市用地分类与用地构成 一 城市用地分类

《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90) 二 城市用地构成

第四节 不同用途的城市用地 一 居住用地规划

调查：理想居住环境（每人写出来）[2002级结果]

2 配套设施：42 73.7％ 33 62.3％ 1 环境条件：54 94.7％ 41 77.4％ 4 低密度、低层：22 38.6％ 10 18.9％

6

3 交通：24 42.1％ 33 62.3％ 5 〒〒防灾：12 21.1％ 10 18.9％ 7 临水：9 15.8％ 18 40.0％ 9 山地：5 8.8％ 6 11.3％ 8 文化氛围：7 12.3％ 12 22.6％ 6 远离闹市：10 17.5％ 3 5.7％ 接近工作地 10 18.9％

项 目 2002级 2003级 参加人数 57人 选中各项的%数 53人 选中各项的%数 配套设施 42 73.68 33 62.26 环境条件 54 94.74 41 77.36 低密度、低层 22 38.60 10 18.87 交通方便 24 42.11 33 62.26 安全防灾 12 21.05 10 18.87 临水景观 9 15.79 18 33.96 山地景观 5 8.77 6 11.32 文化氛围 7 12.28 12 22.64 远离闹市 10 17.54 3 5.66 接近工作地 8 14.04 10 18.87

1.居住用地组成：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。 2.居住用地分类：一、二、三、四类。

3.居住用地指标：20％—30％，人均18—28㎡ 4.居住用地的规划布局

（1）布局理论：美国的邻里单位，前苏联的居住小区。 （2）布局结构：三级结构、两级结构。 （3）用地选择 （4）规划原则 （5）布局形式 二 工业用地

工业化是城市化的根本动力，现代工业创造了现代城市，也孕育了城市规划学科的产生，因此从一定意义上来说，城市规划的任务主要是解决好城市工业发展及其所带来的影响。

我国的情况：大型企业的建设带动城市的产生；目前工业化与信息化同时进行。 （一）城市中工业布置的基本要求 1.工业用地自身的要求

（1）用地的形状与规模：工业用地往往占地面积较大，又有工艺流程，运输方式，协作生产等要求，所以用地宜保持较为规整的形状。因

而规划要保证工业用地合适的形状和规模，并尽可能地留有一定的弹性空间。（宝钢的例子） （2）地形要求：宜选择较为平坦的用地，并能满足排水坡度的要求。

（3）水源要求：火电、造纸、纺织、化纤等高耗水的工业，应布置在水量充沛可靠的地方；有些工业对水质有特殊要求，如食品工业对水

的味道，造纸对水的透明度和颜色，纺织工业对水温，丝织工业对水的铁质等的要求；规划布局时应充分注意。

（4）能源要求：用电量大的冶金、有机合成等工业企业，要尽可能靠近电源布置，争取采用发电厂直接送电，减少架设高压线，升降电压

带来的电能损失。

染料厂、胶合板厂、氨厂、碱厂、印染厂、人造纤维厂、糖厂、造纸厂等在生产过程中由于加热、干燥、动力等需大量蒸汽及热水，

应尽可能靠近热电站布置。

（5）工程地质、水文地质条件：工业区不选在7级和7级以上的地震区；土壤的耐压强度≥1.5㎏/㎝2;山地区工业用地不选在滑坡、泥石

流、断层、岩溶等不良地质地段；黄土区尽量选在湿陷量小的地段；地下水位应低于厂房的基础；地下水质不对混凝土产生腐蚀作用；高出当地最高洪水位0.5m以上，防洪标准，大中型企业为1/100，小型企业为1/50；长区不布置在水库坝址下游。

（6）工业的特殊要求：某些工业对气压、湿度、空气含尘量、防磁、防电磁波等有特殊要求；某些工业对地基、土壤及防爆、防火有特殊

要求。

（7）其他要求：工业用地应避开军事用地、水利枢纽、大桥等线路目标；避开矿藏区和采空区；文物古迹埋藏区、生态保护区、风景名胜

区及埋有地下设备的地区。 2.交通运输的要求

传统工业的运输量大，运输费用占生产费用的比重大，因而对交通运输条件的要求高。（分析一个地方投资环境时，交通运输条件非

常重要；山区农民都知道“要想富先修路”的道理） 城市的工业多沿公路、铁路、通航河流进行布置。 （1）铁路运输

特点：运量大、效率高、运输费用低，但建设投资高，用地面积大，并要求地形平坦。

适用行业：原料、燃料需求量大，产品运输量大的冶金、化工、重型机械制造业、煤、铁、有色金属开采业有条件设铁路专用线。 技术要求：年运输量10万T或单件产品重量5T以上；内部采用铁路运输的工厂要布置在坡度小于2％的用地；布置在便于与铁路正线

接轨的地段；把有关工业组成工业区，统一建设铁路运输设施。 （2）水路运输

特点：运输费用最低。

适用行业：木材、造纸原料、砖瓦、矿石、煤炭等大宗货物。 技术要求：转用量不大、转运方便、工厂尽量靠近码头。 （3）公路运输

特点：机动灵活、建设周期短、基建投资少，是城市的主要运输方式。 适用行业：运输量和单件产品重量都不是很大的工业企业。

技术要求：满足与码头、车站、仓库等的方便联系。沿线经过的公路构筑物和桥涵能满足最大和最重产品通过。 （4）连续运输（传送带、传送管道、液压、空气压缩输送管道、悬索及单轨运输等） 特点：运输效率高，节约用地，节约运输费用和时间，但建设投资高，灵活性小。 适用企业：厂区松散、液体、气体等原料的各车间之间的转运。

工业布局对运输条件的考虑随规模大小的不同而不同。中小型工业尽可能利用原有运输设施，靠近铁路接轨站、码头、公路进行布

置。

大型联合企业建厂时必须新开辟线路，增建新的运输设施。这些工业安排时应注意满足修建运输设施的基本条件，尤其是大型港口

的自然条件。

工业区运输方案应考虑各种运输方式相互联系，相互补充，形成系统，并避免货运线路和主要客运线路的交叉。 3.防治工业污染—安全、卫生要求

工业污染：废水、废气、废渣、噪声。 （1）废气

①散发有害气体的工业不宜过分集中，尤其不能把废气能相互作用产生新的污染的工厂布置在一起。（如氨肥厂和炼油厂的废气在阳光

下发生复杂的化学反应，形成极为有害的光化学污染）

②工业布置应综合考虑风向、风速、季节、地形等多方面的影响。 ③在静风频率高的地区建设城市时，规模不宜过大，布局适当分散。 ④工业区与居住区之间要有卫生防护带—隔离带。

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（2）废水

①在城市水源上游不得设置排放有害废水的工厂。 ②集中布置废水性质相同的工业，以便统一处理废水。 （3）废渣

①工业废渣应尽可能回收利用。

②不能回收利用的应定点堆放，合理处置。 （4）噪声

①将噪声大的工业布置在远离居住区的地方。 ②可设置减噪的绿带或构筑物。 4.工业区与居住区的布局关系

（1）按有利于生产、方便生活的总原则，应就近布置。（步行不超过30min） （2）均衡分布工业区，减少单向高峰交通量。 （二）工业区

1.工业区的构建原则 （1）专业化原则 （2）协作原则 （3）“三废”的综合利用原则 2.工业协作的方面

（1）产品、原料的相互协作

（2）副产品及废渣回收利用的协作 （3）生产技术的协作

（4）厂外工程的协作（基础设施共用）

（5）动力设施的协作（统建热电厂、煤气发电站、锅炉房等） （6）备料车间及辅助设施的协作 （7）地方工业部门的协作 （8）厂前建筑的协作 3.工业区的组织

（1）在城市发展战略层面确定城市要发展的各类工业 （2）在总体规划阶段在不同区位布置专业化的工业区 4.工业区的组成 （P115上海石油化工总厂，图4-4-24） （1）生产厂房 （2）仓库

（3）动力及市政设施 （4）维修与辅助企业

（5）综合利用和加工工业 （6）运输设施

（7）厂区公共服务设施 （8）科学试验中心 （9）卫生防护带

5.工业区的规模

（1）因工业的内容、性质、工业区在城市中的分布、组成，以及建设条件和自然条件的不同而不同。 （2）规模过小，不利协作；过大造成交通过于集中，污染过于集中。 （三）工业用地在城市中的位置 1.工业分类

用地分类标准分为一、二、三类；污染渐大；按污染程度可分为：

（1）隔离工业：放射性、剧毒性、有爆炸危险的工业，污染极其严重，一般布置在远离城市的独立地段上。 （2）严重干扰和污染工业：化工、冶金等，一般应与城市保持一定距离，并设置较宽的绿化带。 （3）有一定污染和干扰的企业：可布置在城市边缘的独立地段上。

（4）一般工业：电子、缝纫、手工业等，可分散布置在生活居住用地的独立地段上。 2.工业用地指标

（1）占建设用地的比例15％—25％ （2）人均工业用地指标10—25㎡ 3.工业在城市中布局的一般原则 （1）满足工业用地本身的要求 （2）满足职工上下班方便的要求

（3）与城市其他用地互不干扰，并尽量紧凑的要求 （4）工业企业相互协作，成区布置的要求 4.各类工业在城市中的布置

三种情况：①远离城区的工业 ②城市边缘的工业 ③城市内和居住区内的工业 （教材P113表4-4-4） 5.工业用地布局与城市的关系

（1）工业用地与居住用地的位置关系 ①平行布置 ②垂直布置 ③混合布置

（2）工业用地与城市总体布局的关系（P116） ①工业区包围城市。

②工业区与其他用地交叉布置：水污染→下水向；大气污染→下风向。 ③组团式布置：生产、生活有机结合，居住、就业就地平衡。 ④群体组合式布置：市区工业用地—近郊工业区—远郊工业区。 （3）工业用地布局对城市用地形态的影响 ①工业地带：工业城市带 ②组合城市： 三 公共设施用地 （一）概述

1.城市公共设施的内容与规模在一定程度上反映出城市的性质，城市的物质生活与文化生活水平和城市的文明程度。 例：

北京：行政办公用地多，（首都的特点），文化娱乐多，大专院校多，体育设施多（2008奥运会） 上海、广州：商业、金融类用地较多。

2.城市公共设施是以公共利益和设施的可公共使用为基本特点。不因所有权性质而影响其公共性，也不因服务对象和服务范围的大小影响

其公共性。

（二）公共设施用地分类

1.按使用性质分（GBJ137-90） 2.按公共设施的服务范围分

（1）市级：市政府、博物馆、大剧院、电视台等。 （2）居住区级：街道办事处、派出所、街道医院等。 （3）小区级：中小学、菜市场等。 （三）公共设施用地的指标

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