行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格Vi = 路线基准价格V0 ×

kk2×i31 100100 k2—时间因素修正系数。该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。

ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件七。

营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。

第十四条 非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为： 1.明确区位。被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。 2.确定基准价格。被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。

3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格Vi = 区位基准价格V0 ×

kkk2×i31×32 100100100 k2—时间因素修正系数，该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。

ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件八。

k32—区位因素修正系数，系数确定参见附件八。

第四章 其它拆迁估价

第十五条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准价增加5%。

第十六条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加30%；土地性质为出让的非工业及仓储用地性质的办公、

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医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。

第十七条 被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m(含15m)的，其路线基准价增加15% ; 距离高价街在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加10%; 距离高价街在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5% ; 距离高价街在50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。低价街修正后的路线基准价不高于高价街的路线基准价。

被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价增加15%。

被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。

第十八条 取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。

(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算：

估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1-营业年限权重）

营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990） 第十九条 采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照《房地产估价规范》的相关要求进行收益法估价。

第二十条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应

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运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十一条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 ×土地区位基准价格（单价）

土地区位基准价格（单价）参见附件九。

第二十二条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十三条 凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十四条 拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。

第五章 附 则

第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

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附件一：

溧阳市住宅和非营业用房区位划分表

区位等级 一类 二类 范 围 人民桥-南安桥-宁杭公路-天目路-煤建路-西后街-朝阳街-博爱桥-新华桥-虹桥-东风桥-东大街-公园路-人民桥 一类以外，护城河以内； 西后街-煤建路-码头街-朝阳街-西后街; 燕苑路-城南路-平陵中路-夏桥巷-大营巷-高静园南侧城中河-南安桥-燕苑路； 平陵中路以南、天目路以西、清溪路以东，宁杭公路以北 三类 一、二类以外，煤建路以西、平陵中路以北、湾溪河以东、码头街以南 范围内；平陵中路以南、清溪路以西、241以东、104国路以北范围内； 城南路-平陵中路-昆仑南路-宁杭公路-南大街延伸段-燕苑路-城南路； 花园路以南、码头街以北、图塘路以西、博爱路以东范围内 四类 五类 一、二、三类以外；清安桥-团结路西测的国有土地 博爱路-北环河-经五路-宁杭公路 一、二、三、四类以外； 经五路-平陵东路-宁杭公路-城中河-经五路； 团结路-宁杭公路-湾溪河-城中河-团结路； 濑江桥-环溪桥-博爱桥-濑江桥 六类 一、二、三、四、五类以外地区 8