一、单选题

1. 项目评价用的“项目总投资”：固定资产投资＋（ ）

A.开发建设投资 B.经营资金 C. 全部流动资金×100% D. 全部流动资金×30% 2. 计算资本金基数的总投资：固定资产投资＋（ ）

A.开发建设投资 B.经营资金 C. 全部流动资金×100% D. 全部流动资金×30% 3. 外商投资项目投资总额：固定资产投资＋（ ）

A.开发建设投资 B.经营资金 C. 全部流动资金×100% D. 全部流动资金×30% 4. 可行性研究阶段投资估算的精度要求为（ ）。

A. ±10% B. ±15% C. ±20% D. ±30%

5. 初步可行性研究（项目建议书）阶段投资估算的精度要求为（ ）。

A. ±10% B. ±15% C. ±20% D. ±30% 6. 投资机会研究阶段投资估算的精度要求为（ ）。

A. ±10% B. ±15% C. ±20% D. ±30%

7. 在前期工程费估算中可行性研究费可按总投资（ ）估算。

A. 3%左右 B. 1%～3% C. 0.5% D.5%

8. 在前期工程费估算中规划设计费可按建安工程费的（ ）估算。 A. 3%左右 B. 1%～3% C. 0.5% D.5%

9. 在前期工程费估算中水文、地质勘测费应据所需工作量结合有关收费标准计算，或按设计概算的（ ）估算。

A. 3%左右 B. 1%～3% C. 0.5%左右 D.5% 二、判断题

1. 项目投入总资金与项目评价用的“项目总投资”相同。（ ）

2. 投资估算的方法中的简单估算法适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。（ ） 3. 投资估算的方法中的投资分类估算法适用于项目详细可行性研究阶段。（ ）

4.城市熟地土地出让地价款的构成包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费和相关税费等主。（ ）

5.经营资金是项目运营（出租或自营方式经营）期内长期占用并周转使用的营运资金。（ ）

6.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为房产租金收入的12％。（ ） 三、问答题

1. 简述出售型房地产开发项目总投资的构成。 2. 简述出租型房地产开发项目总投资的构成

3.简述房地产投资收入的合理构成。 四、计算题

P123，2、3、5题；P142，2、3、4

§5 房地产投资财务指标与报表分析

一、判断题

1.静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。（ ）

2.总投资收益率，又称投资报酬率（ROI），是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。（ ）

5

3.净现值，是指在项目计算期内，按设定折现率或基准收益率计算的各年净现金流量现值的代数和。（ ）

4.净现值率，是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的百分率，单位投资现值的净现值。（ ）

5.内部收益率（IRR或FIRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。（ ）

6.动态投资回收期概念：指在考虑资金时间价值时，收回全部投资所需的时间。即按一定贴现率（一般用基准折现率或基准收益率ic）计算的各年现金净流量现值的代数等于零时的时间。（ ）

7.利息备付率是指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与当年应付利息（PI）的比值。（ ）

8.偿债备付率是指在债务偿还期内，可用于还本付息的资金与当年应还本息额的比值，它从偿债资金来源来源的充裕性角度反映项目支付债务本息的能力。（ ）

三、问答题

（一）房地产投资财务分析的作用 （二）房地产投资财务分析的步骤

四、计算题 （一）P149，［例7－3］ （二）P171，2、3

（三）某企业有A、B两个投资方案，投资总额均为50万元，全部用于购置新的设备。折旧采用直线法，使用期为5年，无残值，其他资料如下表： 单位：万元

A方案 项目计算期 息税前利润 0 1 2 3 4 5 合计 10 10 10 10 10 50 现金净流量 （70） 24 24 24 24 24 50 息税前利润 0 6 7 8 13 13 47 现金净流量 （70） 20 21 22 27 27 47 B方案 每年折旧＝70∕5＝14（万元）

营业期年现金净流量＝息税前利润＋折旧 求： 1、计算方案静态投资回收期 2、计算总投资收益率。

3、贴现率为10%，计算NPV、净现值率（NPVR）。 4、计算IRR。

5、贴现率为10%，计算动态投资回收期（Pt）。

6、做出评价意见，并进行方案选择。

6

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