《房地产投资分析》课程考试复习

第二部分 复习重点难点

§1 房地产投资分析基础

一、单选题

1.房地产是我国独有概念，国际上一般称（ ）

A.土地财产或房屋财产 B.不动产 C.私有财产 D.公有财产 2.法律规定在房地产交易中房产与地产（ ）

A.必须是分离的 B.是不相容的 C.必须是联动的 D.是互不相干的

3. 广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充，这是由房地产（ ）的商品特性所决定的。

A. 位置的固定性 B. 高价值性 C. 供给的有限性 D. 合法性

4. 未开发的荒地，位于远离城市的乡村，何时能开发是未知数，不是房地产投资的热点的土地，俗称（ ）。

A. 生地 B. 毛地 C. 熟地 D. 过生地

5. 已经完成城市规划，但位于城市边缘，不具有城市基础设施的土地，俗称（ ）。是最理想的房地产投资对象之一。

A. 生地 B. 毛地 C. 熟地 D. 过生地

6. 具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地，俗称（ ）

A. 生地 B. 毛地 C. 熟地 D. 过生地

7. 熟地：已经完成土地开发，可供建设地上建筑的土地，俗称（ ）。 A. 生地 B. 毛地 C. 熟地 D. 过生地

8. 已经完成开发的土地。价格昂贵，寸土寸金，投资回报率一般不高，但其投资风险较小的土地，俗称（ ）。

A. 生地 B. 毛地 C. 熟地 D. 过熟地 9. 在我国，土地按所有权分类可分为（ ）。

A. 国有土地和集体土地 B.公有土地和私有土地 C. 国有土地和私有土地 D. 公有土地和集体土地

10.（ ）是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作的房地产投资活动。

A. 房地产间接投资 B. 房地产经营投资 C. 房地产直接投资 D. 房地产投资

11.（ ）具有时间较短，形成房地产市场的增量供给，风险较大但回报也比较丰厚的特点。

A. 房地产置业投资 B. 房地产置业投资 C. 房地产间接投资 D. 房地产开发投资 12.（ ）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A. 房地产置业投资 B. 房地产置业投资 C. 房地产间接投资 D. 房地产开发投资 二、判断题

1. 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。（ ） 2.房地产作为财产的一种形态，不一定涉及权属关系。（ ） 3.房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此被称为不动产。（ ） 4. 房产和地产的定义都离不开“一定所有制关系”。（ ）

5. 用于商品房开发的土地既可以是国有土地，又可以是集体所有制的土地。（ ）

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6.资金时间价值是指一定量的资金由于时间因素（在不同时点上）而形成的价值差额。（ ） 7. 单利是指只按本金计算利息，而利息部分不再计息的一种计息方式。（ ） 8. 复利是指不仅本金要计算利息，而且利息也要加入本金计算下一期利息的计息方式。（ ） 9. 年金是指一定时期内，每隔一定相同的时期（1年、半年、1季或1月），收入或支出相等的款项。（ ）

10. 永续年金没有终止的时间，故无终值。（ ）

11. 名义年利率越大，计息周期越短，实际年利率与名义年利率的差异就越大。（ ） 三、问答题

1.什么是房地产？简述房地产的商品特征。

2.什么是房地产投资？简述房地产投资的特性。 3. 简述房地产投资分析的内容。 4. 简述房地产投资分析的任务。 四、计算题

1.某企业拟发行５年期债券1000万元筹资，票面利率等于市场利率为10％，计算：ａ.单利计息，到期一次还本付息的终值；ｂ.每年末付息一次，到期还本的终值；ｃ.每半年付息一次，到期还本的终值。

2. 某拟投资的商业物业要投资20000元/米2，同类物业月租金为200元/米2，经租费用率为30%，行业投资平均利润率为12%，经营期40年，试分析投资方案是否可行？ 3. 某商品住宅100m2，售价10000元/ m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？

4.某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金500万元 ，该公司的资金成本率为10%。ａ.建成固定资产价值？ｂ.项目投资的现值？ｃ.项目投产后每年可实现税后利润200万元，按直线法计提折旧，项目经营期为10年，无残值，试分析项目是否可行？

5.作业一的有关计算题。

§2 房地产投资环境分析

一、单选题

1. 房地产投资环境的特点：（ ）。

A. 系统性、区域性、固定性 B. 系统性、综合性、全面性

C. 区域性、动态性、变动性 D. 系统（综合）性；区域性；动态性 2.（ ）主要着眼于东道国对外商的优惠态度、限制以及吸引外资的能力。

A. 闵氏关键因素评估法 B. 等级尺度法 C. 特尔斐法 D. 闵氏多因素评估法

3、面对风险，不同投资者的态度不同。不同房地产投资者对房地产投资环境的衡量标准有差异。常见的房地产投资环境的衡量标准有：（ ）。

A. 风险小、机会多、盈利能力强 B. 风险小、损失少、盈利能力强 C. 风险小、成本低、获利多 D. 风险适度、成本低、盈利能力强 二、判断题

1. 房地产投资环境是指指房地产投资所必须依赖的政治、经济、自然、社会、科技等外部环境的总称。（ ）

2. 房地产投资环境的“冷热”分析法中的“冷”是表示气温低，“热”是表示气温高。（ ）

3. 房地产投资环境的特尔斐法评价法有最大的特点是专家可以面对面讨论，最终达成一致的意见。（ ）

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三、问答题

1.据要素作用的范围大小可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。

2. 按房地产投资环境要素的内容分类可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。

§3 房地产投资市场分析

一、单选题

1.超过（ ）年的房屋租赁合同，超过部分不受国家法律保护。 A.70年 B.35年 C.20年 D.10年

2. 是一种非正式调查，回答的是“可以做什么” 问题的房地产市场调查是（ ）。

A. 探索性调查 B. 描述性调查 C. 因果关系调查 D. 预测性调查 3. 是一种正式调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”的房地产市场调查是（ ）。

A. 探索性调查 B. 描述性调查 C. 因果关系调查 D. 预测性调查 4.主要回答“为什么”的房地产市场调查是（ ）。

A. 探索性调查 B. 描述性调查 C. 因果关系调查 D. 预测性调查 5. 主要是回答“将来如何”的房地产市场调查是（ ）。

A. 探索性调查 B. 描述性调查 C. 因果关系调查 D. 预测性调查 6. 下列房地产市场预测的方法中，那一种是定性预测法（ ）。

A. 德尔菲法 B. 因果分析法 C. 趋势预测法 D. 移动平均数法 7. 下列房地产市场预测的方法中，那一种是定量预测法（ ）。

A. 指标法和图形法 B. 德尔菲法 C. 购买意向预测法 D. 趋势预测法 二、判断题

1. 房地产市场是房地产交易活动所反映的交换关系的总和。（ ） 2.在中国，土地一级市场（土地出让市场）为国家垄断市场。（ ）

3.房产买卖市场的特点是产权关系全部（所有、占有、使用、收益和处分）由一方转移到另一方。（）

4.房地产租赁市场特点一是产权关系发生分离，一般出租的是占有、使用和部分收益权，所有权、处分权不出租；二是有时间限制，最长不得超过20年。（ ）

5.某镇政府未经上级同意，将镇域国有土地出让给某开发商进行商业房地产开发。（ ） 6.果农王某与邻村村民委员会签订合同，租赁邻村土地50年以种植水果。（ ） 7.房地产市场调查的探索性调查，主要回答“可以做什么” 。（ ） 8.房地产市场调查的描述性调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”。（ ） 9.房地产市场调查的因果关系调查，回答的主要是“为什么”。（ ） 10.房地产市场调查的预测性调查，回答的主要是“将来如何”。（ ） 三、问答题

1.简述房地产市场的特征。 2.简述房地产市场的作用。 3.简述房地产市场需求的特点。

4.简述房地产供给的特点

5.什么是房地产市场预测？简述房地产市场预测的程序。

四、计算题

1．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表： 单位：万m2

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月份 销售量ｘ（ｍ2） 月份 销售量ｘ（ｍ2） 1 210 5 240 2 200 6 200 3 180 4 180 要求：（1）选择最近4月的资料，用移动平均法预测7月份的销售量；（2）如果7月份实际销量为210万m2，选择最近4月的资料，用移动平均法预测8月份的销售量。 2．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表，假定选用最近4个月的数据来预测7月份的销售量，规定权数为0.1、0.2、0.3、0.4。： 单位：万m2 月份 销售量ｘ（ｍ2） 月份 销售量ｘ2（ｍ） 1 210 5 240 2 200 6 200 3 180 4 180 要求：用加权移动平均法预测7月份的销售量。 3．某地20ｘｘ年1－6月商品住宅销量如下表，假设6月份的预测值为210万平方米，指数平滑系数为0.7。 单位：万m2 月份 销售量ｘ（ｍ2） 月份 销售量ｘ（ｍ2） 1 210 5 240 2 200 6 200 3 180 4 180 要求：用指数平滑法预测7月份的销售量。 4．广州市城镇居民人均可支配收入与人均住房面积资料如下表： 年 2000 2001 2002 2003 2004 要求：（1）假定两者存在直线关系，用高低点法求ａ和ｂ，建立广州市城镇居民人均可支配收入与人均住房面积关系的数学模型。（2）预测2005年广州市城镇居民人均可支配收入为18287元，则2005年广州市城镇居民人均住房面积是多少。

§4 房地产投资估算

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人均可支配收入ｘ（元） 12362 13005 13380 15003 16884 住房面积ｙ（m2） 13.13 13.87 15.67 17.31 18.18