景观分区

以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。

建设轴线

北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。

景观节点

以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。

6、对周边建设影响论证

项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。

规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求（具体见附图）。

因此项目建设对周边建设影响甚微。 7、市政设施影响论证 （1）给排水设施核算 A. 给水系统

依据《长沙市给水工程专业规划》以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为800升/人·日。调整后会减少高峰日用水量为Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量1185.6m3。

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B. 排水系统

污水量按规划人口平均日综合水量的100%标准计。在进行管道污水流量计算时，考虑20%的管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423万m3/d。

（2）电力系统

本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷（kw/万m2）取值为500kw/万m2，二类居住用地单位建筑面积负荷（kw/万m2）取值为250 kw/万m2。项目的用电负荷：该区住宅建筑减量5.08万m2 ×250kw =1270kw，该区商业、商务建筑增量8.06万m2 ×500kw =4030kw，项目修改后的用电负荷增量为2760kw。

（3）信息规划

电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量（门/万m2）取值为100门/万m2，二类居住用地单位建筑面积安装数量（门/万m2）取值为125门/万m2计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量5.08万m2×125=635门，该区商业、商务建筑增量8.06万m2×100=806门，项目的电话数量减量为171门。

（4）燃气规划

居民用气量预测按70万千卡/人·年，综合用气量按300m3/人·年计，则减少年用气量为44.46万 m3/人·年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。

8、“四增两减”政策的落实

宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几

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个方面：

（1）减人口密度：宗地北地块的用地性质由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口1482人，减少了片区的人口密度。

（2）增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。

（3）增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加1017个。

（4）增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。

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五、结论

本次修改按照市政府对总部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在《长沙市容积率管理技术规定》要求的范围内进行修改。

对整个片区内的公共服务设施配套（中小学、医院等）、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。

附表5 修改前规划控制指标表

地块 编号 098-C-3-11 098-C-3-14 总计 用地性 用地性质净用地面质代码 名称 积(M) 14128 4284 2容积率 4.5 2.5 建筑密度 绿地率建筑限居住户数居住人数配建车主出入口(%) 32 35 (%) 38 30 高(M) 100 24 (户) 424 0 424 (人) 1482 0 1482 位(个) 方位 0 0 0 W N C2R2 商住用地 C21 商业用地 附表6 修改后规划控制指标表

地块编号 用地代号 净用地面积(m2) 098-C-3-11 098-C-3-14A B1B2 B1 14128 1938 2345 6.0 2.5 6.0 容积率 建筑密度(%) 40 35 35 30 30 30 绿地率(%) 建筑限高(m) 100 24 100 0 0 0 0 居住户数(户) 居住人数(人) 0 0 0 0 配建车位(个) 867 0 150 1017 主出入口方位 ESW N 098-C-3-14B B1B2 总计 除以上修改外，无其它修改。

以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。

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