设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。

三、 修改要求、理由及依据

1、修改要求与修改后的技术指标

本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。

（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

（2）098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A（西部分）与098-C-3-14B（东部分）两个地块。098-C-3-14A规划控制指标不变，仍为：容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B用地性

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质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N。用地面积为红线内用地。

（3）098-C-3-11地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为11.5:88.5，规划控制指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位E、W、S。

（4）上述地块控规修改后计容面积为99163平米，平均容积率≤6.0。

（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二0一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。

（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照长沙市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为300米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表1：

表1 高强度开发地区用地容积率控制上限

高强度开发地区类型 城市主中心地区 城市次中心地区 枢纽及片区中心地区 一般中心地区 上限容积率 12 10 8 6 备注 各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制范围面积和站名详见附表1 项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在300米范围内。参照一般中心地区的标准，容量不超过6.0（具体模拟总平见附图）。

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2、概念性规划方案印证

控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。

（1）方案构思与建筑布局

基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下： A. 因需无偿整体返还新开村10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题；

B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦；

C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体；

D．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间；

E．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能；

F．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。

该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。

（2）日照

方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。 （3）间距

方案满足《长沙市城市规划管理技术规定》中关于商业建筑的间距要求。

（4）退让

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