对于社区配套改善的了解。

4．2．2现场区隔与包装宣传

? 施工现场与社区商业中心和已入住区的区隔

为提升良好的居住环境和商业环境，建议二期施工时于图示位置（即竹韵路段和莲花山路段），以项目看板围护，另禁止一切施工车辆等通行。同时在这些路段设置引导旗烘托气氛。

? 包装宣传

我司认为社区商业中心的包装宣传目标不在于商家，而在于消费者。让消费者明确知道社区商业中心的位置及将会出现的商业形态是关键所在，唯有取得消费者的认可才能取得商业运营的成功，才能整体提升项目入住率。建议方法如下：

? DM派发（包括已入住和未入住的） ? 开业活动

? 特别关注重点

A、从目前居民实际居住情况反应，本项目南面区域由于尚未开发，因此治安状况不佳，屡次发生抢劫事件，为确保商业中心周围消费者和商家的安全，本项目在招商开始之前最好能够引入警察巡逻岗亭，如不能实现，则需要由物业管理在附近路段设置一定数量的保安岗亭，保证商家和居民购物安全。

B、由于项目与公交车站、地铁车站等存在一定距离，因而建议设置小区班车，具体操作方式：由开发商购买后赠与业主委员会，后期运营及费用由业主委员会统一管理，与开发商没有责任关系。

C、与周边大卖场联系，力求能引入卖场班车，这样可以有效解决居民交通和购物问题。或与公交部门协商引入公交车。

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4．2．3业态成长时间表

根据前文我司的分析建议，本项目人口导入有一定的时间差，属于成长性社区，而入住客户的商业需求也存在渐进性，因而部分商业将在未来一定时间内将为更高等级的商业形态所替代，综合考虑到本社区随时间推进，将会有其他商业面积出现，某些升级型的商业业态应安排在其它的商业面积中更为合适，因此我司主要针对本项目6千平方米商业面积提出其未来商业业态的更替计划。 单元 -101 -102 101 102 103 面积 1892.05 1887.98 100.6 113.13 115.66 首次招租业态 无 无 洗衣店 便利店 水果超市 无 无 08年8月 无 无 中型餐饮 （结合113） 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 104.47 84.29 72.71 124.75 123.65 120.89 147.27 132.42 225.92 241.88 小饭店 药房 日用小百货 中介 装潢公司 五金店 自助银行 糕饼店 无 无 08年8月 无 09年12月 无 09年12月 09年12月 无 无 08年8月 08年8月 快餐 无 花店 无 宠物服务 面馆 无 无 家居用品 中型餐饮 （结合103） 205 207 208

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业态更新时间 08年8月 09年12月 二次招租业态 健身会所 室内桑拿泳池 386.32 155.38 307.14 无 无 无 08年8月 08年8月 09年12月 网吧 音像 书店

5．租金及免租金建议

5．1租金建议

根据我司对项目周边商铺租金的调查，租金行情如下表：

地段 杨泰路附近 杨鑫路、竹韵路 天鑫花园水产西路 万科四季花城

水产路 外环路 杨泰路 M 蕴 川 路 济光学院 1号线共富路站 租金（元/m2/天） 1.2-1.5 1.8 2.5-3.0 0.85-1.05 空置率 5％ 80％ 20％ 80％ 项目地块 天馨花园

租金1.2-1.5 宝杨路 镇政府 北 杨鑫路 北上海商业城 B 租金1.8 租金2.5-3.0 租金0.85-1.05 参考上述周边商铺租金行情，建议本项目初始阶段租金为1.5元/m2/天，待

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社区入住人口达到10000人以上时，租金可提升至2.5元/m2/天。

5．2免租金建议

根据项目的情况，由于项目的体量很大而且当前的人气较弱，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、提高入住率并利于二期开发销售，我司建议目前租金价格宜以低价的方式进入，针对部分商家甚至可采取免一定时间租金的策略，待项目人气上升，商业运营稳定后再慢慢的拉高。

? 租金递增建议

06年11月—08年8月（居住人口在5000人以下）

社区商业中心开业初期，是经营起动阶段，按目前项目现状，商家必然都有一定的经营难度，需要一定时间进行市场培育，因而建议该阶段的商铺租金全免。

公开租金1.5元/m2/天，实际租金0元/m2/天

08年9月－09年11月（居住人口在5000－10000人之间）

经过一段时间培育和营运，随着经营逐渐走向正轨，同时项目2期大部分均已交房，入住率有了质的飞跃。建议租金从此时开始收取。

预计租金1.5元/m2/天

09年12月开始（居住人口10000人以上）

项目全部于08年12月份交房，到09年11月，绝大多数购房者已迁入新居，社区人口预计达到10000多人，此时可根据周边商业市场的发展状况，开始对租金价格进行递增。

预计租金2.5元/m2/天

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