3．3商业成长性前景规划

根据本项目规划与开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环境，社区成长性而做出一个前瞻性的规划，具体建议如下图：

各功能区商业形态划分： 功能区域 功能解释 该区域处于整个项目内部的核心区域，周核心功能区 边道路很难有外区的人流与车流，因此该区域主要是满足社区居民日常生活所需各类基础功能 该区域位于社区边缘，外来人流车流较导入型商业区 大，同时相对社区居民则显得较偏僻，因大型餐饮、娱乐类 此适合面向周边所有居民的商业业态。 该区域位于景观河道旁，具有较好的环情景休闲商业区 境，同时有呈狭长分布，因此适合营造需休闲购物类、简餐要良好消费环境的商业类型，同时也能塑造成为小区内部的一个景观。

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主要商业形态 日常消费类 餐饮健身类 银行诊所等 理容类

同时，上述功能区的商业形态在引入时间上建议按住户对商业需求的渐进性时间表推进（见上文3.2）。

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4．综合运作计划

4．1初始业态建议及分布 4．1．1业态建议考量重点

从前述的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的社区，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，我司主要是从以下两点来考虑：

? 实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施（见前

文2.2）

? 满足社区住户不同商业需求最大倾向性（我司操作案例分析）

? 案例分析

以我司曾操作过的金沙江路某社区商业案例客户问卷表来看，客户对不同商业业态的倾向性如下表所示：

商业配套设施 综合超市 菜场 24H便利店 邮局银行 快速（便利）餐饮 中型超市 洗衣店 美容美发店 健身房 药房或社区诊所 宠物店（或诊所） 中大型餐饮 花店 足浴桑拿按摩 书店 彩扩冲洗店 五金店 酒吧茶坊 证券公司

问卷比例（％） 85.3 66.1 56.9 53.7 38.2 37 35 30.3 26.8 20.6 19.6 16.3 14.5 12.6 8.1 7.2 6.3 5.9 3.3 需求强度等级 强度需求 中度需求 弱度需求 15

4．1．2初始业态建议及分布 ? 业态建议

综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，我司认为本项目的社区商业中心在首次招租时应有意识的保留部分大面积的商铺不进行招租。这样做法有两大好处：

? 保证首批招商入住商家的成功率

? 为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间

但同时考虑到商铺整体形象的问题，建议将保留的商铺进行初步装修和业态示意（见下图，业态可标示美容美发、茶坊咖啡吧等）这样可以有效规避商铺空关带来形象不佳的问题。

综合考虑，我司建议该商业中心地下一层，地上二层商铺，地上一层112、113房间暂时保留。留待人口进一步入住后进行招商，同时将112、113以及二层中空置的商铺进行简单装修包装，避免产生不良影响。

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