宝杨路 ⑧ 海洋楼宴会厅 ⑨ 西街农贸市场 其他

水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场 周边商业布局分析：

? 周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；

? 除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对

周边居民的日常生活、购物消费等造成不便；

? 周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、

中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等；

? 周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消

费需求。

2．2现存商业格局对本项目影响

现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即： ? 已入住客户的影响

? 项目商业部分招商业态的影响

首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析：

本项目步行到达时间 农贸市场 >15min 大型超市 10min 中大型餐饮 7－10min 快速（便利）餐饮 10min 便利店 >7min 美容美发 10min 银行 12min 咖啡吧 10min 服饰专卖 10min 电器专卖 10min 现存商业形态

客户消费心理 距离 种类、交通、距离等 品牌、特色、交通等 距离、价格、外送等 距离 距离、其他 距离 品牌、距离等 品牌、档次、价格等 品牌、价格、距离等 实际消费接受度 低 高 高 中 低 低 低 中 低 高 5

（注：①梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离；

②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。）

从上表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。

其次，现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础：

? 弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响 ? 弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施

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2．3人口流动示意

为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行市场调查：

? 外部区域 水产路

从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。

宝杨路 镇政府 济光学院 外环路 杨泰路 M 蕴 川 路 1号线共富路站 蕴川路公交枢纽 项目地块 天馨花园 北 杨鑫路 北上海商业城 B 公交站点 7

? 内部区域

如上图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。

综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点： ? 消费人口本区化，社区以外消费概率低

? 以现开发部分来看，商业部分非处人流动线所经之处，目前招商存在时间过早问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题

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