中山市发展环境与房地产市场

分析报告

说明：

? 2011年1月，赴中山重点考察了西区、火炬开发区在建、在售的重点楼盘，对城

市建设面貌、交通状况等同时进行了初步考察；

? 本报告侧重于中山市房地产市场发展的宏观经济环境、“十二五”发展规划及中山

城市发展战略定位及总体规划；

? 本报告房地产市场分析部分对中山市房地产市场发展的历史、现状进行了梳理，

同时对未来发展趋势作了简要的研判；

? 本报告主要数据来源为区域发展规划、社会经济与发展公报、新闻报道相关资料、

房地产市场统计信息及相关研究报告。

? 本报告结合实地考察，对相关资料进行了整理，总体分析、研判有待进一步深入。

第一部分 中山概述

一、自然地理

1.地理位置和范围

中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。

行政管辖面积1800.14平方公里。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。

2、地形地貌

地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南倾斜。五桂山、竹嵩岭等山脉突屹于市中南部，五桂山主峰海拔531米，为全市最高峰。

地貌由大陆架隆起的低山、丘陵、台地和珠江口的冲积平原、海滩组成。其中低山、丘陵、台地占全境面积的24%，一般海拔为10～200米，土壤类型为赤红壤。平原和滩涂占全境面积的68%，一般海拔为-0.5～1米，其中平原土壤类型为水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙土。河流面积占全境的8%，西江下游的西海水道、磨刀门水道自北向南流经市西部边界，由磨刀门出南海；北江下游的洪奇沥水道自西北向东南经过市东北边界由洪奇门出珠江口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道、鸡鸦水道横贯市北半部，汇入横门水道由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分，平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响，具典型河口区特色。

3、气候特征

中山市地处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以7月最多，达51141.3焦耳/平方厘米；2月最少，仅23285.7焦耳/平方厘米。历年平均日照时数为1843.4小时，占年可照时数的42%；年最多日照时数为2392.6小时（1955年），占年可照时数的54%；年最少日照时数为1448.2小时（1994年），占年可照时数的33%。年平均气温为22.0℃。月平均气温以1月最低，为13.6℃；7月最高，达28.5℃。极端最高气温38.7℃（2005年7月18日和19日），极端最低气温-1.3℃（1955年1月12日）。濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源，年平均降水量为1791.3毫米。影响全市的灾害性天气有台风、暴雨、低温、霜冻、低温阴雨、干旱和雷暴。

4、自然资源

中山的自然资源主要有五类：

? 太阳能资源。历年平均太阳总辐射量达445155.4焦耳/平方厘米，是省内太阳

辐射资源比较丰富的地区之一。

? 水资源。中山属丰水地区，年降雨量1738毫米，降水量共达29.18亿立方米，

西江和北江流经该市的磨刀门、横门、洪奇沥总水量1497亿立方米，每亩平均水量达12.57万立方米。此外，中山市地处滨海，可利用潮差进行排灌。 ? 矿产资源。中山的地质发展历史悠久，地壳变动频繁，但地层分布比较简单，

富矿地层缺乏，现已探明并开发利用的矿产仅有花岗岩石料、砂料和耐火黏土。其中石料主要是黑云母花岗岩、黑云母二长花岗岩和花岗闪长岩，广泛分布于市内的低山、丘陵和台地，以五桂山和竹嵩岭储量最为丰富；砂料以中粗粒石英砂为主，主要分布于市内东部龙穴、下沙一带沿海地区；耐火黏土主要分布于火炬开发区濠头村附近。

? 动植物资源。中山大中型兽类的主要活动场所分布于五桂山低山丘陵和白水

林山高丘陵地区，现存的经济动物主要有小灵猫、食蟹獴、豹猫、南狐、穿山甲、板齿鼠和各种鸟类、蛇类等；平原地区以爬行类、两栖类、鸟类和鼠类为主；水生动物有鱼类、甲壳类和多种贝类。植被代表类型为热带季雨林型的常绿季雨林，植物主要种类有610多种，隶属于105科358属，森林覆

盖率为12.95%。

? 旅游资源。中山市的名人胜迹、五桂山脉和珠江三角洲南部的水乡特色，形

成多姿多彩的人文与自然景观。市内主要旅游景点有：翠亨孙中山故居、中山影视城、孙中山纪念馆、中山纪念中学、孙文纪念公园、孙中山纪念堂、五桂山逍遥谷、翠竹园漂流乐园及革命历史根据地、紫马岭公园、中山温泉、长江水库旅游区、孙文西路步行街、横门海上庄园、三乡泉林旅游山庄、民众岭南水乡、丰本农业科技园、大涌卓旗山公园及烟墩山古塔、西山禅寺、南山古香林、宋帝遗迹、罗三妹山、桥头小琅环等。土特产主要有三月红荔枝、神湾菠萝、小榄菊花肉、中山杏仁饼、石岐乳鸽、长江脆肉鲩、荼薇花制品、三乡濑粉、黄圃腊肠等。

二、行政区划与人口

1、概述

中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区（1个国家级火炬高技术产业开发区，5个街道办事处，18个镇），总面积1800平方公里，户籍人口142.3万。

2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。下辖祖籍本市的海外华侨和旅居港澳台同胞共80多万人。

第二产业发达的镇区，异地户籍人口数量高于户籍人口的数倍，如火炬开发区、小榄镇、三乡镇。

2、详细数据 区、办事处、总面积（平方公户籍人口（万非户籍人口居委会/村委会镇 里） 人） （万人） （个） 火炬高技术 5.56 12.97 5 92.23 产业开发区 石岐区办事16.94 4.09 19 49.72 处 东区办事处 79.19 7.37 4 10 西区办事处 25.15 3.65 2.7 9 南区办事处 48.73 2.2 3.2 10 五桂山办事0.76 1.52 5 100.84 处 黄圃镇 88 8.38 3.88 16 南头镇 27.06 4.31 4.47 7 东凤镇 54.87 7.2 4.88 13 阜沙镇 40.36 3.55 1.77 9 小榄镇 71.41 15.77 26.96 15 东升镇 75.82 6.87 6.76 14 古镇镇 51.97 6.86 8.24 13 横栏镇 76.63 5.6 2.33 11 三角镇 70.32 5.6 4.3 8 民众镇 120.75 7.52 2.88 19 南朗镇 206.07 3.92 6.12 15 港口镇 70.87 5.64 5.6 9 大涌镇 39.52 2.93 4.34 7 沙溪镇 53.34 6.13 5.7 16 三乡镇 93 3.7 12.1 14 板芙镇 81.31 3.33 6.17 11 神湾镇 59.59 1.7 1.8 6 坦洲镇 131.41 6.72 6.43 14