年保险费=1500×400×0.2%=1200元

（3）计算房地产年纯收益：144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1?10%=0.0196=1.96% 4663040×

?1?11???=768596.98元

7.96%?(1?7.96%)46?93.1 100 2 101 3 102 4 103 10 109 12 111 94.8 119 94.10 121 10．解：（1）确定地价指数 年、月 地价指数 （2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

PA=1200×PB=1300×PC=1400×PD=1100×

98999898103971211.8×××××××=1062.96元/平方米 2.110010010010010010010910398971211.8100101100×××××××=1201.20元/平方米 1112.11001001001001001001211.8100102103100100100×××××××=1352.25元/平方米 1032.31001001001001001009710010098101981211.8×××××××=1052.39元/平方米 1191.8100100100100100100（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正

（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米

1?1(1?8%)50=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米 1(1?8%)401162.2×

1?委估地块评估总价=1197.43×500=598715元 单位地价：79.83万元/亩

楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2 11．解：（1）土地取得费用:①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米

②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米

（2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×[(1?6%)2?1]=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]

土地开发费利息=50×[(1?6%)1?1]=3元/平方米 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×小计：11.66+3=14.66元/平方米

（5）利润额=（C1+ C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润

=45.24+50+49.1+14.66+14.43=173.43元/平方米

（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）

=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米 总价：199.44×476772.9=9508.76万元

注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：

9508.76×?1????1(1?11%)50??=9457.42万元 ??1=3元/平方米] 212．解：采用超额收益折现评估：

第1~2年超额收益净值：（800－5000×12%）×（1—33%）=134万元 第3~6年超额收益净值：（900－5000×12%）×（1—33%）=201万元 第7~8年超额收益净值：（850－5000×12%）×（1—33%）=167.5万元 第9~10年超额收益净值：（800－5000×12%）×（1—33%）=134万元 商标评估值为：

P= 134×(P/A，0.15，2)+201×(P/A，0.15，4)×(P/F，0.15，2)+167.5×(P/A，0.15，2)×(P/F，0.15，6)+134×(P/A，0.15，2)×(P/F，0.15，8)

=134×1.626+201×2.855×0.7561+167.5×1.626×0.4323+134×1.626×0.3269 =840.74万元

13．解：乙企业4年内利润现值为：

P0=（25+6.5）×（P/F，0.12，1）+(25+10)×（P/F，0.12，2）+(25+12)×（P/F，

0.12，3）+(25+12)×（P/F，0.12，4）

=31.5×0.8929+35×0.7972+37×0.7118+37×0.6355=105.88万元

利润提成率为10%，故商标评估值为：

P =105.88×10%=10.59万元

14．解：（1）用割差法求商誉价值:26600－20500－2200－650=3250万元

（2）用超额收益法求商誉价值

各单项资产评估值总和=20500+2200+650=23350万元

行业平均收益率×

单项资产评估值之和=16%×23350=3736万元

商誉评估值=

4350?3736=3411万元

16%?2．解：计算每股股票评估值：A??Rt(1?r)/?(1?r)?t

?tt?1t?155=

1718201819????1?13%(1?13%)2(1?13%)3(1?13%)4(1?13%)5(1?13%)?1?(1?13%)?2?(1?13%)?3?(1?13%)?4?(1?13%)?5

==

17?0.8850?18?0.7831?20?0.6931?18?0.6133?19?0.5428

0.8850?0.7831?0.6931?0.6133?0.542864.35=18.30元 3.5173P=A/r=

18.30=140.77元 13%全部股票评估值：15×140.77=2111.55万元

16．解：每股股票下一年的红利额=100×11%=11元

评估值P=R/（r－g）=11/(12%－2%)=110元 所持股票评估值：100×110=11000元

17．解：评估值：P=

?Rt(1?r)?t?Rn(1?r)?n

t?1n据题意未来五年收益为等额：

A=50×20%=10万元 Rn=20

故评估值为：

P =

10[1?(1?12%)?5]?20×(1?12%)?5 12×（1－0.5674）+20×0.5674=47.40万元 12%=

18．解：（1）专利技术的约当投资量=100×（1+500）=600万元

乙企业资产约当投资量=3000×（1+10%）=3300万元 （2）专利技术利润分成率=600/(600+3300)=15.38%

（3）折现率 =无风险报酬率+风险报酬率

=4%+6%=10%

（4）用利润分成法评估专利技术价值：P =

?(1?r)tt?15k?Rt

=

400?15.38B0?15.38C0?15.38E0?15.38D0?15.38%=248.28万元 ????23451?10%(1?10%)(1?10%)(1?10%)(1?10%)19．解： 估算出该企业整体资产评估价值

100110120150160160 ?????234551?6%(1?6%)(1?6%)(1?6%)(1?6%)5%?(1?6%)=100×0.9434+110×0.8900+120×0.8396+150×0.7921+160×0.7473+160÷5%×0.7473 =2922.74（万元）

计算企业各单项资产价值 1．单项有形资产评估值为600万

2．估算出非专利技术评估值

100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元）

评出商誉价值:商誉=整体资产评估值—（有形资产评估值+非专利技术评估值） 或 =整体资产评估值—有形资产评估值—非专利技术评估值 =2922.74—（600+421.24）=1901.5（万元） 20．解：（1）企业整体评估价值

按前五年等比递增，以后平稳收益折现计算

R1=200万元 s=10% R6及以后300万元

折现率 r=无风险报酬率+（社会平均报酬率－无风险报酬率）×行业风险系数

=8%+（12%－8%）×1.5=14%

nR1??1?s??R6?1??故：P =?(1?r)?n ??+r?s??1?r??r???(1?10%)5?300200??(1?14%)?5=817.5+1113=1930.5万元 =?1??14%?10%??(1?14%)5??14%（2）被评企业单项评估值之和为：1600

差额：1930.5－1600=330.5万元

该差额即为企业商誉价值（若单项评估值之和中未包括可确指无形资产，也应包括在其中）