压力机=35×150%/130%=40.38（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元

2000年12月该设备重置成本=40.38+9+11=50.48（万元） （2）计算实体性贬值

实际使用年限： 5×120%+5×95%=10.75 （年） 实体损耗率： 1075/（10.75+3）=78.2% 实体性贬值额： 50.48×78.2%=39.48（万元）

（3）功能性贬值（5－3）×2（1－33%）×[1?(1?12%)?3]/12%

=2.68×2.4018

=6.44（万元）

（4）计算评估价值 P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =50.48－39.48－6.44 =4.56（万元）

2、解：（1）计算油罐重置成本用价格指数按不同投资时期调整计算：

油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元） 采集系统：32000×1.5=48000（元） 工业电视：50000×1.2=60000（元）

油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元） （2）计算加权重置成本

单位：元 投资时间 1986年 1990年 1992年 合 计 （3）计算加权投资年限

1064400÷933000=11.4（年） （4）计算成新率

现行成本 825000 48000 60000 933000 投资年限 12 8 6 加权重置成本 9900000 384000 360000 1064400 尚可使用年限?100%

尚可使用年限?加权投资年限12 = ?100% =51%

12?11.4 成新率=

（5）计算评估价值 P=重置成本×成新率 =933000×51% =475830（元）

3．解：（1）可修复实体贬值：8000元

（2）不可修复实体损耗率：

4?100%=33% 4?8 （3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33%=36960（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元） （5）设备的成新率=（1－

44960）×100% =62.53%

1200004．解：（1）外购设备重置价值：100×90%×（1－5%）×（1－4%）=82.08万元 （2）自制部分机器设备重置价值：

30×40%×（1－20%）×（1+80%）=17.28万元

30×20%×（1－20%）×（1+50%）=7.2万元 30×30%×（1－10%）×（1+100%）=16.2万元 30×10%×（1－10%）×（1+40%）=3.78万元 17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元

（3）运输、安装调试费用重置价值：

运杂：10×10%×（1+20%）=1.2万元

钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元 水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元 人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元 管理：10×10%×（1+40%）=1.4万元

1.2+5.04+1.54+2=11.18万元 （4）普通灯泡生产线重置全价为：

重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元 附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：

“量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33% 价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60% 运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=10.72万元 5．解：该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元

关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元

增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31美元 银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元

外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元 国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率

=25000×8.3×3%=6225（元）

该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费

=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225 =293167.12（元）

6．解：（1）设土地价格为x

x?3005000?46 x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

3033.335000该地块的单位面积价格=楼面地价=

3033.3320000=6066.67元/平方米

=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=

建筑总面积土地总面积=1517元/平方米

（2）容积率=

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

200002500=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

7．解：该建筑物建筑总面积=土地面积×容积率=2000×4.5=9000平方米

建筑总费用=9000×3000=2700万元 专业费=2700×10%=270万元 售楼价=9000×9000=8100万元 售楼价现值=8100×

1(1?6%)2=7209万元

销售费用=楼价×2.5%=7209×2.5%=180.23万元 销售税费=楼价×6.5%=7209×6.5%=468.59万元

建筑费、专业费现值=（2700+270）×60%×

1(1?6%)10.5+（2700+270）×40%×

1?1?6%?1.5

=1782×

?1?6%?0.5+1188×

1?1?6%?1.5=2819.40万元

设地价为V

利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率

=（V+2819.40）×6%=0.06V+169.16万元 利润=（V+2819.40）×20%=0.2V+563.88万元

地价=楼价－建筑费－专业费－利息－销售费用－销售税费－利润

V =7209－2819.40－（0.06V+169.16）－180.23－468.59－（0.2V+563.88） 1.26V=3007.736 V=2387.09万元

8．解：（1）年租金收入=7000×65%×95%×200×12=1037.40万元

(2)每年各种税费：房产税=2100×（1－30%）×1.2%=17.64万元 土地使用税=4000×10×=4万元 其他应交税金=1037.4×6%=62.244万元 （3）各种费用：管理费=1037.4×5%=51.87万元

维修费=2100×2%=42万元 保险费=2100×2‰=4.2万元 日常费用=20×12=240万元

（4）年纯收入=1037.4－17.64－4－62.244－51.87－42－4.2－240=615.446万元 （5）房地产价格:该建筑已使用4年，土地使用权剩余年限为46年，建筑物剩余使用年限为56年，根据土地使用法，该房地产剩余使用年限以46年计

房地产价格=

615.446?1?1?4611%??(1?11%)??=5549.08万元 ??（6）计算土地使用权价值：房屋现值=房屋重置价×成新率=2100×计算房屋纯收益：1932×（12%+

1）=273.344万元 4646=1932万元 46?4土地年纯收益=年房地产纯收益－建筑物及设备年纯收益

=615.446－273.344=342.102万元

计算土地价值V=

?342.102?1×?1??=3378.26万元 4610%??(1?10%)??9．解：（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：土地使用税及房产税=20×400=8000元

管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元