平可由国家依据现行房地产税和房地产开发建设环节收费转化为税收的负担测算情况，综合考虑经济发展和宏观调控需要，并借鉴国际通行做法来统一确定。各地的适用税率，可由省级政府根据本地的实际情况，在中央规定的幅度区间内视情确定。四是明确政策导向。要探索建立起一个完善的税收优惠政策体系，充分体现科学发展观和构建和谐社会的要求，例如，对机关事业单位、人民团体、军队、公共基础设施等公共部门和准公共部门、慈善机构、宗教寺庙等，给予相应的减免税优惠。又如，在改革初期，制定和实施比较完善的税收优惠政策，对于符合一定条件的中低收入阶层和住房面积、住房价值在规定标准以下的纳税人，给予减征或免征物业税的照顾，并在一定年限内给予一定比例的个人所得税税前扣除优惠，等等。五是明确政策衔接。对那些在物业税改革前购买、已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费的老房地产，在一定时期内实施若干过渡性的优惠政策，即：可以采取适当的办法，核定一定的额度，抵扣每年需缴纳的房地产税，直至若干年扣尽后，再按标准继续缴纳保有期间的房地产税，以避免出现重复征税的现象，有效解决老房地产税负重、新房地产税负轻的问题，确保新老税制的平稳过渡。

（三）坚持整体推进的原则，不断提高物业税改革措施的综合性、协调性

物业税改革是一项复杂的系统工程，涉及到方方面面利益的改革和调整，单靠财税部门一家孤军奋战是行不通的。笔者认为，在改革的推进过程中，一定要从政治、全局、战略的高度和长远角度，统筹兼顾，精心筹划，紧紧依靠规划、房地产、建设、工商、公安等有关部门，各区县和各有关方面，相互配合，相互支持，形成合力，不失时机地共同推进与物业税相关的综合配套改革。

概括地讲，这些改革主要包括：一是深化分税制改革。要进一步明确和理顺

包括物业税在内的税收收入在中央与地方以及省级以下地方政府之间的财政分配关系。由于物业税征税对象——不动产的属地性，不动产的价值变化与当地的经济社会发展、市场化程度和区域功能定位等区域性因素具有高度的相关性，特别是现行城市房地产税、房产税和城镇土地使用税等已被作为地方收入进行安排，故建议借鉴国际上的通行做法，将物业税收入全部划归地方。二是深化房地产价值评估制度改革。尽快建立一支具有较高专业水准、良好素质和较高信用水平的房地产评估队伍，完善房地产评估制度，加快构建与国际惯例接轨、完善的房地产价值评估中介市场服务体系，着力改善评估机构的信用环境，提高评估结果的准确性和权威性，为物业税的征收提供独立、客观、公正和可信可靠的计税依据。从德国、芬兰等国财产税改革的情况看，在改革的起步阶段，要尽可能简化评估办法，避免出现评估程序过于复杂、评估成本过大等问题，否则，物业税改革就难以顺利推进。三是深化住房保障制度改革。建立起完善的房屋租赁市场，满足多样化、多元化的市场需求，并采取切实有效措施，大力鼓励居民租房居住，逐步降低居民住房的产权自有率（目前我国城市居民的住房的产权自有率超过80％，而原西德只有50％，柏林为30％，原东德的一些地方只有15％，50％～70％主要通过租房来解决住房问题），缓解商品房的供需矛盾。四是深化土地的产权制度改革。尽快出台《物权法》，明确物权的私有财产性质，并加快建立统一规范的私有财产登记、统计和管理制度。五是深化公共财政和收入分配制度改革。建立起完善的政府性房租补贴制度，由政府根据不同家庭的人口、收入及房租支出等情况给予适当的财政补贴，以保证每个家庭都能够有足额的住房支付能力。六是深化税收征管制度改革。大力推进信息化建设，建立系统完整、及时准确、信息共享、公开透明的房地产信息数据公共服务平台，加快构建完全高效的税收征管体系，为物业税改革的顺利推进创造良好的技术条件。

（四）坚持在统一税政前提下赋予地方一定自主权的原则，不断提高各级政

府推动物业税改革的积极性和创造性

从德国、芬兰等分税制国家的改革实践经验看，无论是实行集权型还是分权型，或者是集权与分权相结合型的财税体制，一个最显著的特征就是在中央拥有主要税权的同时，地方也在不同程度上拥有一定的税收管理权限。例如在德国，税收立法权限大部分集中在联邦一级，涉及到税收的重要法律基本上都是由联邦政府提出提案，联邦两议院通过，财政部只拥有对税法具体实施条例的解释权，州和市镇（尤其是市镇）在本行政管理区内有税收立法权，可以对联邦法律内划归市镇管理的税种，规定税率或者增加新的税种和税收减免。作为东西德统一后的新首都，柏林可以享受州一级的税收立法和税收管理权限。

在我国，长期以来实行的是一种高度集中的税收管理体制，中央税、共享税和地方税的立法权都集中在中央，绝大部分税种的政策管理权也全部集中在中央。笔者认为，在物业税改革的推进过程中，要以物业税改革为突破口，赋予地方一定的自主权。概括地讲，就是物业税的税收立法权限和税种开征停征权集中在中央，物业税的税种设置、税率设计、计税依据、征收范围、财政和税收征管体制等由国家统一立法确定，在税收体制上充分体现我国政治统一和集中的要求，体现增强中央宏观调控能力的要求，体现维护和实现国家全局、整体、长远利益的要求。与此同时，各省级政府可在国家统一的法律框架幅度内，拥有一定的税率税目调整权和税收减免权，并允许省级政府依法开征具有区域性特征的新的地方性物业税种，上下联动，分层推进物业税改革，逐步使物业税成为地方政府财政收入的稳定税源，以充分调动中央和地方两个积极性，鼓励地方政府从实际出发，因地制宜地利用税收杠杆调控区域经济，营造良好、和谐的税收投资环境，促进经济社会的全面协调可持续发展。