德国、芬兰的财产税制及其对我国物业税改革

的启示

上海市财税局赴德国、芬兰财产税制考察团

2013-2-16 14:25:35 来源：《上海财税》2006年9期

德国财产税改革和发展的有关情况

德国在中央与地方之间实行的是共享税与固定税相结合、以共享税为主的分税制。按照分税制原则，德国把全部税收划分为共享税和固定税两大类：共享税属联邦、州、地方三级政府（或两级政府）共有，并按不同的规定比例在各级政府之间进行分成；固定税则分别划归联邦、州或地方政府所有，作为本级政府的固定收入。在这种财政体制框架下，德国在税收上实行的是以直接税和间接税为主要内容的复合税制，目前有各类税种约37个，其中财产税主要包括营业资本税、土地税、房产税、遗产和赠与税，是州和地方政府财政收入的重要来源。

（一）德国财产税制的改革情况

近10多年来，德国借鉴美国等国家的税制改革经验，对整个税制进行了一系列以降低税率、扩大税基、保持德国工业基地地位为主要内容的改革和调整。通过提高间接税税率、降低直接税税率，有效地减轻税收负担，着力提升对国内外投资者的吸引力。其中涉及财产税的改革内容主要包括：一是保护私人财产所有权。从1998年开始取消了在德国实施了74年的州财产净值税，大受广大中产阶级特别是富人的欢迎。2002年，施罗德第二次连任德国总理后，为增加财政收入、降低财政赤字、改善低收入阶层的生活水平，社民党的部分高层人士提出了恢复征收州财产净值税的设想，而且在由社民党执政的两个州还正式向当地议会提出了这样的议案。根据这一议案，政府将对超过100万欧元的不动产征收财

产税。 虽然此举得到了德国工会的积极响应，但由于广大富人和在野党的竭力反对，加之税收征收成本较大和现实的法律障碍等方面的原因，最后只好放弃了。二是提高企业的自有资本及其积累能力。从1999年开始取消依据资本股份制企业运营的固定资本计征的营业资本税。德国官员和专家认为，如果这些企业的生产经营利润很少，或者处于微利和亏损状态，征收营业资本税将在很大程度上危及到企业生存，影响企业的可持续发展，动摇德国经济的坚实基础和在世界上的领先地位。三是减轻中小家庭企业主换代的税收负担。为促进实现中小家庭企业的可持续发展，进一步降低遗产和赠与税的税率，提高免税额度。德国官员和专家认为，企业财产是中小家庭企业主私人财产的一部分甚至主要部分。对不少经济不够宽裕、财力不够雄厚的中小家庭企业主来说，如果税率过高、税负过重，必然会出现被迫变卖企业资产来缴纳遗产和赠与税的现象，造成企业发展萎缩、就业岗位减少，影响社会充分就业，破坏社会稳定。所以，德国在设计税率时，充分体现了这样的思路和理念，考虑的因素包括被继承人与继承人之间的关系亲疏程度、继承人自身的经济情况和负担能力，甚至包括继承人的预期寿命，等等。

通过上述一系列改革措施的逐步推出和有效实施，大大降低了德国企业和个人的税收负担。与其他欧美国家相比，目前德国是西方发达国家中财产税负最低的国家，远远低于英国、法国、美国和日本。

（二）德国现行财产税制的主要内容

按照德国现行税制，在房地产的购买交易环节，买方须依据成交合同所表明的价值，向财政部门缴纳3.5％的土地交易税，同时可享受总额为2500欧元的免税额优惠。对于直系亲属和夫妻之间的土地转让实行免税，共同继承人之间的土地转让交易也可以享受免税。买卖双方凭财政部门开具的纳税证明，向政府有

关部门申请办理房地产的过户登记。在房地产的拥有环节，居民要按照不同的税率，依法缴纳土地税和房产税。在德国，对作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营实行区别对待的税收政策，居民自有自用的第一套住宅本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。而且，按规定购买和建筑自住性住宅的居民还可享受房屋购置价值5％～6％的个人所得税特别扣除，分摊的时间为8年。 对于居民购买的第二套住宅，近年来一些市镇已开始开征第二套住宅税。目前，巴伐利亚州的一些市镇已率先征收第二套住宅税。据了解，这项改革尚处于探索和试点阶段。在房地产的出租环节，如果居民将原来自有自用的住宅用于出租，则要依法缴纳房产税，出租房屋取得的租金收入还要缴纳20％～49％的个人所得税。在房地产的出售交易环节，在依据成交合同所表明的价值向财政部门缴纳3.5％土地交易税的同时，如果通过房地产买卖获得盈利，还要缴纳15％的差价盈利税。在财产的转移和赠与环节，遗产继承人要按规定缴纳遗产和赠与税。德国、芬兰两国实行“先分后税”的分遗产税制，并和其他大多数西方发达国家一样，采用累进税率。德国税法规定，只有依法缴纳税率为50％～70％的遗产和赠与税，才能成为他所继承遗产的合法所有者。

（三）德国财产税改革后的土地税

在德国，无论所有者社会地位及收入如何，只要在其行政区内居住一年以上，所在地的市政府就会向其征收土地税。按照德国的土地税法案，德国的土地税是地方政府周期性征收的税种，是一种循环型年税，其征税对象是土地和建筑物，不管其用途是农业、林业、商业或私人用途。目前，德国的土地税细分为两种。种类A：农业和森林设施；种类B：保持中的财产，包括工厂用房、世袭建筑物所有权、共管所有权和部分所有权。土地税按年征收，由市政府在每个日历年度的1月1日，按照不动产的会计价值征收，不管其是私人资产或商业用途。土地

税一般分4次每季缴付。在计算（企业）所得税和贸易税时，土地税可以扣除。

土地税的应征税基是根据“估价法”所确定的不动产的会计评估值。由于历史的原因，老联邦州（指原西德地区）的税务部门基于1964年1月1日的会计评估价值进行评估，新联邦州（指原东德地区）的税务部门基于1935年1月1日的会计评估价值进行评估。房地产单价一般仅占当前公平市价30％左右。目前，土地税的评定分两个步骤：第一步，税务机关将房地产单价与适用的联邦基本利率相乘，从而确定基准数；第二步，市政当局利用其当地乘数来评定基准数。在评定单价时，税务机关将房地产归属为纳税人所有。房地产所有人一般为纳税人，同时，房产继承人或受益人也可成为纳税人。当产权出售时，其产权归新业主、房产继承人或受益人所有，期限自交易完成后，翌年1月1日起。在此之前，产权归前业主、房产继续人或受益人所有。计算所得税时，可扣除土地税。通过将土地税的经济负担囊括在附加租赁费用中，从而通常可将其转嫁于住户。

根据现行法律，在财产评估时，营业器械不被考虑；会计评估值通常是获得可比较的不动产的平均租金的倍数；会计评估值是该不动产的国内价值，也是土地税的计税基础。不动产的会计评估值是多种评估方法后的结果，例如：收入资本化价值的过程将影响单独家庭住房、自有公寓房、居住性不动产和多用途不动产的评估。会计评估值是该年租金毛收入乘以法定乘数。其他建筑物的评估也是基于这一主旨进行的。评估土地税时不需要填写税收申报表，但是所有者必须向财政部门提交请求书。财政部门评估不动产的价值（会计评估值）。

不动产所在地的市政府有权评估、征收、推迟或放弃土地税。会计评估值将乘上联邦基本比例，该值取决于不同的建筑物类别。上述结果再乘上市政府系数，系数从280％～600％，从而达到有效税率在0.98％～2.1％之间，平均税率在