土地价格回弹的趋势，也反映出市场的信心。新国五条推出后，房地产市场上涨的趋势被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本稳定小幅下落的趋势。总体来看，如无重大政策变化和市场变化，2013年第四季度房地产市场也会维持相对稳定的基调。

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三、湖南省房地产市场发展状况

（一）湖南省房地产政策分析

2013年，在国家宏观调控政策的引导下，湖南省也快速出台了一系列房地产市场调控措施，以全面落实国务院的房地产宏观调控政策，包括房地产税改革试点和新国五条细则等。

1、湘潭市房地产税改革试点

湖南将在湘潭市启动房地产税改革试点，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产。此次改革是将原来的房产税和土地使用税合并为房地产税，也就是将原来的房地产税按原值征收改为按现有市场价值征收，土地使用税原来按面积征收改为按土地现有价值征收，被征收的对象是过去缴纳房产税和土地使用税的企业和事业单位，特别是房地产企业。

新的试点方案旨在防止企业盲目圈地，遏制利用土地和房地产来投机，圈地越多，交税越多，因此，小开发商在圈地上会更加谨慎。此外，对开发企业的取地成本、周期也会有影响，增加企业的土地持有成本。

2、湖南省新国五条细则出台

2013年4月6日，省住建厅召集湖南省各县市相关部门负责人，针对即将出台的湖南省“国五条”细则，进行了座谈。湖南省国五条细则，已上报省政府，经过省政府的修改与审定后，将于本月出台。省国五条细则在房价控制、20%个税、限购限贷等方面，均作出了相

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关落地。一是房价的涨幅不能超出CPI的涨幅；二是20%的个人所得税够核实二手房原值的，严格按照差价20%的税率征收个人所得税，如果不能核实原值，就按照原有政策征收。

（二）2012年湖南省房地产行业供求分析 1、供给分析

（1）房地产开发投资保持平稳较快增长

经历2012年严格调控后，2013年，全国房地产市场有所回暖，湖南省也不例外。2013年前三季度，全省房地产开发项目3779个，同比增长11%；完成投资1774.18亿元，增长19.4%，比去年同期提高7.1个百分点。从全国来看，湖南房地产开发投资增速比全国平均增速低0.3个百分点，增速居全国第20位，比上半年提高2位，在中部六省中居第5位。

建筑工程投资增长最快，占比最高。前三季度共完成投资1422.1亿元，同比增长29.6%，比房地产开发投资增速高10.2个百分点；占房地产开发投资的比重为80.2%，比去年同期提高6.4个百分点。

住宅完成投资1245.13亿元，同比增长19.2%，比去年同期提高18.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。其中，144平方米以下中小户型住宅完成投资1011.38亿元，增长24.5%，占住宅开发投资的比重为81.2%，对住宅完成投资的贡献率高达100.7%。中小商业营业用房开发投资增速最快，完成投资242.7亿元，增长32.5%；办公楼完成投资58.4亿元，增长17.8%。

（2）施工面积平稳增长，竣工面积降幅收窄

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前三季度，湖南全省商品房屋施工面积22291.87万平方米，同比增长17%，比去年同期提高17.3个百分点，比上半年提高1.1个百分点，为2012年以来最高增幅。其中，住宅施工面积17272.52万平方米，增长15%，而去年同期为下降2.9%，比上半年提高0.6个百分点。

前三季度，全省商品房屋新开工面积6111.15万平方米，同比增长26.5%，而去年同期为下降13.1%，比上半年提高5.2个百分点。从全国来看，湖南商品房屋新开工面积增速比全国平均增速高19.2个百分点，增速居全国第7位，比上半年前移1位，在中部六省中居第1位。1-5月，新开工面积实现了自去年1-4月以来的首次同比增长，之后持续上扬，前三季度在此基础上将增速进一步提高了20.9个百分点。其中，住宅新开工面积4792.21万平方米，增长30.3%，而去年同期为下降17.9%，比上半年提高1.1个百分点。

前三季度，全省商品房屋竣工面积2662.29万平方米，同比下降1.1%，降幅比上半年收窄12.3个百分点；其中，住宅竣工面积2193.94万平方米，下降1.2%，降幅比上半年收窄11.3个百分点。全省共竣工住宅182849套，同比减少5881套，下降3.1%，降幅比上半年收窄11.4个百分点，其中，144平方米以上住宅竣工24885套，下降33.5%。

3、需求分析

（1）商品房屋销售面积总体回升，销售额增长

前三季度，湖南全省商品房屋销售面积3690.63万平方米，同比增长23.3%，比1-8月提高2.5个百分点。其中，住宅销售面积3369.63万平米，增长23.5%，比1-8月提高了3.2个百分点；144平方米以下

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