望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
东莞市望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划
规划说明书
前 言
近几年望牛墩镇的经济和社会各项事业取得了长足的进步，赢得了普遍的赞誉，特别在城镇建设水平上得到明显提升。镇政府结合经济社会双转型，在总体规划及规划咨询的基础上，2006年9开展中心区控规的编制工作，为中心区的发展建设提供有效、可行的管理文件与技术支撑。
2006年9月中旬， 受望牛墩镇政府的委托，我院承担了望牛墩镇中心地区控制性详细规划的编制工作。随后我院着手进场踏勘、收集基础资料、确立构思原则，于10月上旬形成规划初步方案，向镇领导及规划所汇报。会议对我院提出的方案基本认可，会后，我院根据反馈意见对方案进行了调整，进一步深化设计。11月份形成报批成果报送市规划局初审。为更好的整体把握新旧中心地区的发展关系,强调城市发展过程中的新区建设、旧城改造互动关系，2007年9月镇政府提出扩大整体工作范围。规划范围从493.56公顷，扩大至741.14公顷，增加用地约248公顷。我院结合望牛墩镇的发展实际与原有规划的构思，尊重原新中心区规划的基础上，统筹新城、旧区的发展需求，着重扩大规划范围的系统考虑，关注旧城更新改造，新区局部微调，协调一致的基础上调整完善，形成了本次成果。
在规划编制过程中，得到规划局、望牛墩镇政府和规划所的重视与支持，使本次规划能够顺利的开展，在此表示衷心感谢。
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目录
1． 规划背景分析 16．给水工程规划 2． 现状概况与问题分析 17．雨水、防洪工程规划 3. 规划依据与原则 18. 污水工程规划 4． 片区功能定位与发展策略研究 19、电力工程规划 5. 用地布局 20、通信工程规划 6． 城中旧村改造规划 21、燃气工程规划 7． 公共服务设施规划 22、消防规划 8. 道路交通规划 23、管线综合规划 9. 绿地系统与开放空间规划 24、实施保障建议 10．景观规划与城市设计引导 11．分期建设规划 12．规划控制与指标体系 13．竖向工程规划 14. 环境保护规划 15．环卫设施规划
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1. 规划背景分析
1.1珠三角发展背景
珠三角地区是我国改革开放的前沿地带，是市场经济启动较早，经济发展势头迅猛，区域一体化的先发地区。但近几年，随着改革能量的充分发挥，政策优势的逐渐消失。珠三角出现外资转移、经济增长速度相对放缓的不利局面，正面临着新一轮的动力重组期。同时珠江三角洲自身存在许多急需解决的问题，如发展腹地有限导致发展空间的拓展存在较大阻力，产业结构转换升级速度较慢导致了产业层次较低，区域之间发展不够协调导致了缺乏合力，城镇之间恶性竞争日趋严重，小城镇发展散乱管理落后导致基础不坚实，公共服务设施滞后影响了投资环境，环境污染严重导致对新兴产业吸引不强，新的经济动力不够强大导致竞争能力下降等等。面对问题、机遇和挑战，珠三角着手进行社会经济的结构性调整，改变传统的粗放型开发经营方式，避免和遏制生态环境恶化，以实现人口、资源、环境的可持续发展，其中包括：
1.1.1跨区域合作加强
跨境的大珠江三角洲地区（珠江三角洲加上港澳地区）一体化进程，泛珠江三角洲地区（粤、桂、湘、赣、闽等9省区，加上港澳地区为9+2）一体化进程，正在筹建的中国—东盟自由贸易区；加大地区基础设施投入，促进整个地区的资源互动、产业互动，提升发展平台；
1.1.2沿海（江）战略推进工业结构调整
积极推进沿海、沿江发展战略，调整广东省的工业结构，加大基础工业和重工业投入，提高工业市场运行的协调与互动、产业配套与相互支撑、持续发展的安全性和竞争力等；
1.1.3区域基础设施发生结构性变化
加大区域性基础设施投入，力求通过基础设施的投资拉动，最大限度地改变经济欠发达地区的投资区位，扩大经济发达地区的带动作用，扩充区域经济增长点（轴），提升区域不同类别资源的利用效率，促进区域资源的有效互动，促进东莞建立多元化的产业发展区域，改变以广深公路（107国道）和广深铁路为轴的双线经济发展地区，促进市域经济在空间上均衡、整体、协调的发展。
1.2城市总体发展背景
1.2.1市域空间结构调整与三带的联动发展
过去二十年，东莞依托广深公路（107国道）实现工业化快速发展，但是西部沿海地区和东部众多城镇，由于区位条件制约，远离了东莞经济发展的主航道，在市域范围内呈现出不平衡的发展局面。市域城镇空间结构面临调整，在新的城市发展规划中，东莞将构筑“一主三副、多点带动、组团发展”的城市发展框架，逐步由点轴模式向网络模式转变，并形成中部松山湖科技产业园、西部沿海产业带和东部工业园的三大城市产业空间布局，
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以支持市域不同区位、不同类别资源优势地区和产业之间的互动，构建“三带联动、全面加速”的发展格局，促进市域经济在空间上均衡、整体、协调的发展。
1.2.2 城市化步伐的加快与城市转型
镇区农村城市化是转型期东莞市城市化发展的困扰，广大“城中村”的存在，浪费了土地资源，影响着城市景观，为此，积极推进城市化是新世纪东莞市城市发展的战略选择，是改变土地粗放利用和城市用地急剧扩张的重要举措。
2004年3月，东莞市明确了村改居的相关政策，村改居工作从2004年开始，将用5年时间全面完成，“村改居”后，禁止建设单家独户的居民住宅，统一规划建设居民住宅小区，并由此提高社区居委会配套设施的建设和管理水平，促进农村城市化。各镇人民政府可根据城市化发展建设的需要，重新进行规划、开发，改变目前农民住房建设的混乱局面，提高城市建设品位，加快城市转型。
背景资料：关于“村改居”的相关资料 为保证村改居工作的顺利实施，东莞将从以下几方面进行政策扶持：一是集体土地转为国有土地时，必须足额兑现依法支付给村集体和农民的各项征地补偿，没有落实征地补偿的，不能办理征地手续。而且征地补偿标准要经村民大会和村民代表大会同意；二是完成村改居后，必须给原村民的合法宅基地建筑物换发《房地产权证》，有关部门若收回转制土地使用权，则必须按镇区征地补偿办法给予合理补偿；三是居委会的公共管理费用，先从集体经济组织预留的集体股的收益中解决，条件成熟后，逐步过渡到由财政拨付，并纳入城市化管理；四是完善社会保障制度。村民转为城镇居民后，将纳入社会保障体系，享受社会养老保险、农民(居民)基本医疗保险制度和最低生活保障。集体经济组织有能力的，经集体经济组织成员大会或成员代表大会通过，除市补贴外，还可用集体经济组织中的公益金进行参保。 同时，东莞出台“村居民公寓规划建设”的相关政策，计划10年内实现全部居(村)民上楼。各镇区将在2005年前编制全镇的公寓小区规划，确定建设规模和小区用地。根据要求，公寓小区的户数规模控制在现户籍数的1.1倍以内，每个公寓小区应不少于100户，鼓励村组间联合建设公寓小区；严格控制建设规模，人均用地面积不应大于30平方米，建筑面积不应大于50平方米；严格执行“退旧建新”的政策，鼓励利用旧村改造用地进行公寓小区建设，如果需要使用新地，必须回收与小区相当面积的旧村产权作为日后改造之用，公寓建成后，居委会将回收相应户数的私房产权，用于旧村改造；全面禁止建独院私房，从2004年10月1日起，除市政府同意的项目，国土部门不再审批新建独院式私房用地，建设部门不再新办独院私房报建，房管部门不再核发独院私房房产证。
1.2.3西部沿海产业带的大发展
东莞市积极配合广东省沿海（江）战略，开发西部沿海产业带，加大基础工业与重工业投入，推进工业结构调整，提高工业市场运行的协调与互动、产业配套与相互支撑、持续发展的安全性和竞争力。
东莞沿海产业带的提出，不仅可以激活东莞西部城镇发展经济的潜力，改变市域城市空间发展的格局；更深层的意义则是可以增加东莞的对外开放度、提升城市产业级别、变内陆城市为沿海（江）城市等众多正面意义；增加城市经济快速、持续发展的资本，为创建全新的城市形象提供平台。
可以预计，未来东莞市经济发展的重心将向西部沿海地区转移，沿海产业带经济发展的走势将决定着东莞未来经济的走势。
望牛墩镇毗邻西部沿海产业带，与西部各水乡地区是密不可分的整体，在未来产业升级与城市转型中面临着机遇与挑战，望牛墩应做好充分的准备，提升发展平台，提高政府对资源的掌控能力。
1.3镇区发展背景
受传统经济的影响，望牛墩很长时间内，借助水、路优势，大力发展建材、造纸、化工等行业，在一段时间内经济飞速发展，走在东莞市的前列。但随着经济的进一步发展，这些污染型、劳动密集型的产业逐渐不适合发展的需要，亟需转型。
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望牛墩为了适应新的发展趋势，加大对城市建设的投入，完善道路交通等基础设施建设，并积极推进“工业进园”战略，在镇域范围内形成五大工业园区，改变过去以红砖、水泥、造纸等产业为主的局面，大力发展制衣、五金机电、模具等，力图改变目前分散、低效的发展局面。
与此同时，市委市政府高度重视和支持望牛墩的发展，无论从政策上、启动资金方面等都给予了极大的支持和倾斜，为望牛墩未来的发展与城市转型提供了很好的政策环境。广深高速、望洪公路、107国道及未来市域轨道交通站点、西部快速干道、环城路等从望牛墩穿过，交通区位非常优越，为望牛墩未来的产业升级提供了良好的基础条件。
2. 现状概况与问题分析
2.1 基本概况
2.1.1区位与规划范围
望牛墩新城市中心地区位于镇东北部，广深高速、107国道、望牛墩镇连接线、望洪公路等穿越规划区，赤窖口河沿东南侧穿过，交通条件非常便利。
规划区范围东至赤滘河、南至广深高速出入口南侧水道，西至老城区部分用地，北至107国道，范围涉及李屋村、望东村、聚龙江村、望联村、扶涌村、赤滘村等，总规划面积为741.14公顷。
2.1.2社会经济概况
新城市中心区人口主要为李屋村、望东村、聚龙江村、望联村、扶涌村、赤滘村等村的户籍人口和工业、服务业的产业人口，根据望牛墩镇调研资料，2005年底望牛墩镇总人口约为2.5万人，其中户籍人口1.2万人，外来人口1.3万人。
表2-1 各村人口统计表 行政村 李屋村 聚龙江村 望东村 扶涌村 望联村 赤滘村 小计（万人） 常住人口 600 911 2009 841 4941 2690 1.2 暂住人口 2209 2361 1720 1320 2760 2500 1.3 总人口 2809 3272 3279 2161 7701 5190 2.5
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表2－2 各村经济发展情况
村名 李屋村 望东村 聚龙江村 望联村 扶涌村 赤滘村 工业总产值（当年价，万元） 9777 12500 3069 3675 2533 8529 当年可支配收入（万元） 140 111 899 622 223 816 资产总额（万元） 1406 1804 4853 3501 1949 5485 农村人均纯收入（元） 6443 6054 5934 7055 6272 7041
中心区经济以第二产业为主，包括东兴工业园和中韩桥两大工业园区，目前，第三产业主要为部分商业服务业，分布在旧城区，发展相对落后，主要以小商贸为主，目前区内没有一家成规模的大型超市，没有形成良好的商业气氛，酒店业和房地产业刚刚起步。
2.1.3建设用地现状
现状建设用地约444.83公顷，占规划总用地的60.02%，主要沿望牛墩大道两侧、高速公路出入口以及旧村集中分布，包括居住、工业、公建设施、绿地广场等用地；未开发土地集中在新区宝华路两侧以及望东村东部，面积大约296.30公顷，主要为农田、水域及已平整用地，详见现状用地汇总表。中心区大部分为已建用地，新拓展用地相对较少，因此未来中心区发展主要为功能完善与用地置换，应特别注重土地利用效率的提高。
表2-3 现状用地汇总表
序号 用地代码 用地性质 居住用地 R2 二类居住用地 R3 三类居住用地 R4 四类居住用地 1 R 其中 R5 商住用地 R6 中小学和幼儿园用地 R61 幼儿园用地 其R62 小学用地 中 R63 中学用地 公共设施用地 C1 行政办公用地 C2 商业金融用地 2 C C21 商业用地 其中 C22 金融保险业用地 其C24 服务业用地 中 C25 旅馆业用地 C26 市场用地 用地面积（ha） 141.53 8.88 63.64 42.86 13.64 12.51 1.27 7.18 4.06 39.74 7.56 28.07 13.47 0.55 4.44 6.69 2.92 比例（％） 31.82 2.00 14.31 9.64 3.07 2.81 0.29 1.61 0.91 8.93 1.70 6.31 3.03 0.12 1.00 1.50 0.66 6 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
C3 文化娱乐用地 C5 医疗卫生用地 C51 医院用地 其C52 卫生防疫用地 中 C53 休疗养用地 C6 教育科研用地 C9 其他公建 工业用地 3 M M1 一类工业用地 其中 M2 二类工业用地 M3 三类工业用地 仓储用地 4 W W1 普通仓储用地 其中 W2 危险品仓库用地 W3 堆场用地 对外交通用地 5 T 其中 T21 高速公路用地 T23 长途客运站用地 道路广场用地 6 S S1 道路用地 其中 S2 广场用地 S3 社会停车场库用地 市政公用设施用地 U1 供应设施用地 其U11 供水用地 中 U12 供电用地 7 U U2 交通设施用地 其中 其U24 公共加油站用地 中 U29 其它交通设施用地 U3 邮电设施用地 U4 环境卫生设施用地 U6 殡葬设施用地 绿地 G1 公共绿地 8 G 其中 其G11 公园 中 G12 街头绿地 G2 生产防护绿地 合计 9 E 现状建设总用地 水域和其它用地 其中 E1 水域 E2 耕地 1.15 1.68 0.64 0.32 0.72 1.03 0.25 140.83 39.91 38.42 62.50 5.54 4.57 0.58 0.39 13.13 12.23 0.90 63.40 56.07 6.11 1.22 5.69 1.53 0.78 0.75 0.63 0.48 0.15 0.11 0.17 3.25 34.97 3.47 1.42 2.05 31.50 444.83 296.31 79.25 121.32 0.26 0.38 0.14 0.07 0.16 0.23 0.06 31.66 8.97 8.64 14.05 1.25 1.03 0.13 0.09 2.95 2.75 0.20 14.25 12.60 1.37 0.27 1.28 0.34 0.18 0.17 0.14 0.11 0.03 0.02 0.04 0.73 7.86 0.78 0.32 0.46 7.08 100.00 7 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
E3 园地 E10 闲置地 合计 规划总用地 7.06 88.68 741.14 从各种用地的构成来看，居住面积和工业面积偏高，在未来的发展中需要借助“村改居”农民公寓工程的实施，同时进行工业用地与居住用地的整合，有效提高用地效率。
（1） 居住用地
中心区现状居住用地面积141.53公顷，占现状建设用地的31.82%，包括二、三、四类居住用地，以村民自建的三类、四类居住用地为主，另有小部分二类房地产开发用地。
? 三类、四类居住用地：村民自建住宅用地，面积约106.50公顷，分散布置在各行政村内，仍然采用传统的单家独院的居住模式。这种模式占地面积大，建筑间距小，采光通风不足，绿地率低，整体居住质量较差。
? 二类居住用地：房地产项目，主要位于镇中心文化广场附近，面积约8.88公顷，建筑以小高层为主，整体景观环境良好。 ? 商住混合用地：面积约13.64公顷。
（2） 工业用地
规划区范围内现状工业140.83公顷，有一类、二类、三类工业不同程度的发展，以非公有制经济为主，外资企业主要以制衣、漂染、塑胶、服装为主，集体自办企业以水泥、造纸、红砖为主，民营企业主要以五金、电子、机械、服装等为主。区内有两个工业园，东兴工业园和中韩桥工业园，发展势头较好。但随着土地资源的紧缺，以及城市服务型功能的提高，需要推行“退二进三”政策，对用地进行整合与改造。
（3） 公共服务设施用地
现状公共设施分镇级和村级两级配设，用地面积共39.74公顷，占现状建设用地的8.93%。镇级公共服务设施多为商业金融和行政办公用地，建设标准较高，其他公建配套设施规模小，服务半径小，主要沿镇中路以及金牛路两侧布置。
而村级公共服务设施则普遍功能单一，缺乏公共绿地和开放空间，除村委会，主要配套了市场、卫生站、邮电所、篮球场等设施。
? 行政办公设施：主要分布在金牛路、宝华路以及镇中路两侧。总用地7.56公顷，包括镇政府、国税、地税、供电、电信、国土等行政办公大楼，
形成了一定规模、功能集中的行政办公区。村级办公用地则分布在各行政村内，大多占地面积小，环境差，功能单一。
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? 商业金融设施：大部分的商业设施集中在镇中心区，以沿街商铺形式为主。由于毗邻东莞市区，在市区商圈辐射下，镇区部分购物、休闲娱乐等
消费被吸引到东莞市区，以致望牛墩的商业设施较简陋，档次低，客流量相对较少，服务性行业发展受到制约。
? 文化娱乐用地：镇中心区现有影剧院、文化中心、卡拉OK歌舞厅等多个文化娱乐场所。同时，存在着一定数量明、清和民国各时期的文物，这
些文物反映了望牛墩镇悠久的历史文化，为本镇将来的博物馆建设提供了良好的素材。 另外，全镇尚无标准的体育场所，各村的体育设施主要是篮球场，体育用地严重缺乏。 ? 教育科研设计用地：镇中心区有一所成人职业学校，面积较小，仅为0.04公顷。
? 医疗卫生用地：中心区现状医疗卫生用地比较缺乏，面积仅1.68公顷，不能满足居民需要，亟需扩建。村一级配有卫生站，多附属于居民楼，规
模较小，设备比较陈旧。
（4） 对外交通用地
对外交通用地主要为高速公路用地和望牛墩长途客运站，其中长途客运站面积为0.9公顷，为三级站场，设计旅客日发量可达5000人。省内有广州、深圳等直达班车；省际则有湖南、江西、福建、湖北、贵州、四川、重庆、河南、广西等九条班车线。
（5） 绿地及广场用地
伴随着经济的发展，望牛墩镇越来越重视环境的建设，着力打造新中心城区，建成望牛墩文化广场，面积约6.11公顷，与周边新建行政办公用地以及新的房地产共同构成新城市中心区的景观节点。此外，存在两处社会停车场，面积约1.22公顷。
（6） 市政公用设施用地
中心区现状市政公用设施用地主要包括变电站、加油站以及邮政所各一处，墓地六处，面积约为3.25公顷。 中心区现状公共配套设施详见下表。
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表2－4 现状主要公共设施一览表（单位：间、个）
序号 用地名称及代号 设施项目 中学 1 中小学及幼儿园用地（R6） 小学 幼儿园 市场 2 公共设施用地（C） 影剧院 成人教育学校 3 4 对外交通用地（T） 道路广场用地（S） 长途客运站 文化广场 社会停车场 变电站 5 市政公用设施用地（U） 加油站 邮政所 墓地 6 小计 － 数量 1 3 4 3 1 1 1 1 2 1 2 1 6 － 1.05 0.96 0.04 0.9 6.11 1.24 1.56 0.28 0.23 3.25 28.13 12．51 面积（公顷）
2.1.4现状建筑质量评价
现状建筑主要为公共建筑、工业厂房和住宅。本次建筑质量评价是从规划的角度对建筑地段进行综合评定。评定以使用价值、新旧程度、环境景观等为标准，具体分为：
建筑质量较好地段：以新建低层建筑为主，包括立面和空间造型皆好的厂房、住宅以及酒店、商场、办公楼等，规划建议保留并继续完善。用地面积约90.4公顷，建筑面积约76.02万平方米；
建筑质量一般地段：以低层、多层建筑为主，多为厂房及商住楼，建筑质量一般，与中心区整体景观的要求有一定距离。规划建议统筹控制，进行必要改造。用地面积约149.11公顷，建筑面积约156.17万平方米；
建筑质量较差地段：主要为赤窖、扶涌、望东、李屋村的旧村住宅和部分厂房建筑，以低、多层为主。建筑陈旧，与中心区高标准的景观要求极为不协调。规划建议逐步拆迁重建，全面提升整体环境。用地面积约87.22公顷，建筑面积约59.78平方米。
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2.1.5 建筑容量
新区以多、中高层建筑为主，容积率相对较高；旧城建筑主要以低层为主，容积率多为1.1-1.5，楼层以三至五层为主，呈低容积率、高密度开发特征，土地集约化程度低，拆迁难度较大。
2.1.6现状道路交通
中心区交通以南北向交通为主。现状主要道路有：镇中路、望洪公路、宝华路、南昌路、汇源路、如意路、金牛路以及广深高速等。道路交通不够完善，未成系统，功能混杂，道路网密度低，等级不分明，断头路、丁字路多；村内联系道路，道路狭窄、通行效率低，存在消防安全隐患；静态交通设施不够完善。
表2-5 现状主要道路一览表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 道路名称 广深高速 镇中路 望洪公路 东兴路 北环路 中联路 龙泉路 宝华路 汇源路 金牛路 南昌路 绿榕路 聚福路 文昌路 振兴路 丰源路 河东路 河西路 道路性质 过境交通 主干道 主干道 主干道 主干道 次干道 次干道 次干道 次干道 次干道 次干道 支路 支路 支路 支路 支路 支路 支路 红线宽度（M） 42 44-50 44 30 30 45 30 30 20-30 20 15 25 10 10 10 10 6 6 规划区界线内道路长度（M） 900 4873 1080 946 672 315 1000 888 816 1000 844 510 824 267 480 250 1500 1125
2.1.7现状景观资源
城市景观包含自然和人文景观，其中自然景观多为河流水域、耕地。镇中心区有河涌穿过，但由于人为破坏、工业污染及低标准的城镇建设，水乡特色并不明显，景观效果欠佳。人文景观较少，特点不突出；尚存一定数量明、清和民国不同时期的祠堂，具有一定的历史年代，但文化价值不高，且缺少有意识的保护，原貌破坏比较严重。
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? 轴线——望牛墩大道新电城成为北部商业发展轴线；镇中路商业、商住、公建等成为展示望牛墩发展特点的发展轴线；宝华路行政办公、文化娱
乐轴线正在形成；
? 景观节点 ——镇中心文化广场与周边行政办公大楼形成新城市中心地区的景观节点。
2.2 现状问题综述
2.2.1新区建设标准问题
在土地资源日益短缺的今天，在各区集中成片的未利用土地相对较少，而望牛墩新区拥有相对较多的未开发用地。其建设仅从招商角度来做，难度不大，但从珍惜宝贵的土地资源，提升望牛墩实力看，须珍惜日益减少的土地资源，但应该怎么做？
在新区的开发过程中，投入巨大，而政府财力有限，单靠政府的力量，难以完成，必须通过规划走出新路，解决公共设施投资问题； 新区与旧区联系紧密，新区依托旧区人气发展，新区开发带动旧区改造与更新，未来发展需有机衔接，建设标准适当包容。
2.2.2 土地权属问题对中心区核心地段的发展造成一定的影响
镇、村二级行政主体管理模式，使得镇、村拥有土地资产的所有权、处置权和属地范围经济的管理权，同时其本身的支配能力不强，造成了对“以地生财”发展模式的高度依赖，阻碍在空间的集聚，使城镇建设分散在广大的地域空间。各自为政的村镇管理使得乡村各自为政开发属地的工业厂房建设，难以实现工业的规模集聚，不能发挥规模集聚效益的局面。
2.2.3公共服务设施配套不齐全，发展滞后
虽意识到公共设施配套对城镇发展的重要性，但具体的推动力量与相关政策不足，发展缓慢。文体娱乐设施比较缺乏，发展滞后，同时分布散，规模小，档次低，服务职能有限。
2.2.4 旧村分布面积广，改造难度较大
望牛墩中心区存在较大面积的三类、四类居住用地，以村民自建住宅为主，配套设施不完善，绿化面积少，环境恶劣，改造的压力较大。但城中村的改造问题是旧城发展的一个关键，在望牛墩目前经济发展阶段，城市用地与村用地缺乏协调机制。造成的功能混杂、建设低标准，与中心区、门户区的要求不符，极需进行用地整合、优化结构，提高城市化水平。
2.2.5 生态环境问题突出，工业污染较严重
生态环境问题日益突出，自然景观风貌破坏严重。由于发展早期工业与城镇发展未将生态环境保护放在首位，部分污染型企业的开发建设已给局
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部地区带来景观破坏和水体污染。
3. 规划依据与原则
3.1 规划依据
1）《中华人民共和国城市规划法》（1990） 2）《城市规划编制办法》（2005）
3）《工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》
4)《东莞市域城镇体系规划（2005——2020）》（中国城市规划设计研究院） 5）《东莞市望牛墩镇总体规划（2002——2020）》（广东省城乡规划设计研究院） 6）《东莞市城市规划管理技术规定》（东莞市城建规划局） 7)《东莞市望牛墩镇规划咨询》（东莞市城建规划设计院） 8）望牛墩镇政府的规划建设思路 9）其他相关法规、规范及资料
3.2 规划原则
（1）在东莞市域城镇体系规划指导下，新城市中心地区规划应达到吸引投资，促进经济发展，创造就业机会的目的。
（2）注重规划的社会效益，建设完善齐备的各项基础设施和公共配套设施，创造优美的生活工作环境，提高生活素质，推进社会进步。 （3）体现可持续发展原则，保持中心区良好的自然生态因素，建设开放的空间和生态系统，有效利用土地、充分考虑环境容量，使社会效益、经济效益相一致。
（4）重点推进核心区的塑造，形成城市建设形象标杆，引导整体建设水平、品质的提升。
（5）全面协调新区建设与旧区改造，关注土地利用、生态资源保护和风貌特色创造等问题，实现可持续发展。
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4. 片区功能定位与发展策略
4.1 片区功能定位
4.1.1上层次规划指引
（1） 《东莞市城镇体系规划》（2005－2020）
规划将市域分为五大片区：西北部片区、西南部片区、中部片区、东北部片区和东南部片区，各片区间由生态绿地相分隔，形成与自然生态格局相一致的空间格局。
望牛墩镇属于西北部片区的水乡组团，关于望牛墩镇的主要职能为：区域商务和休闲旅游职能；镇区综合服务职能；水乡特色居住社区以及生态农业发展地区。应充分利用与东莞市主城区的紧密联系与互补发展，形成片区次中心；结合轨道建设，站点腹地开发以居住功能为主，完善商业和公共配套设施，以良好的生态环境和完善的配套吸引外地居住人口。
此外，还强调望牛墩镇应调整银河工业园和牛顿工业园为生活型地区，以西部快速干线为主轴，建设水乡新城。逐步改造洲涡村成为城市型地区。
（2） 《东莞市望牛墩镇总体规划》（2002－2020）
本次规划于2001年开始编制，提出了“与水共生”的规划理念，确立了“外向带动，民营推进，工业化与城镇化互动发展”的经济发展取向，并于2005年规划成果通过了东莞市规划管理部门的审批，历时四年。规划要点如下： ? 城镇发展目标
到2020年，把望牛墩镇建设成穗—莞—深港经济走廊上经济繁荣、工业实力雄厚、第三产业发达、环境优美、设施齐全的现代化水乡特色城镇。 ? 城镇性质
东莞市西北片的重要制造业基地之一，是商贸业和都市农业较为发达、具有岭南沙田水乡特色和良好生态环境的现代化工业卫星城镇。 ? 城镇总体布局
规划结构：规划形成“一心、一核、两片区”的城市布局结构。“一心”指的是镇中心区，“一核”即生态绿色核心区，“两片区”即以广深高速公路为界形成中心片区和南部片区两个城市发展功能区。
功能布局：中心片区：全镇的行政、商业、文化、信息中心。主要由旧城商业、教育和居住中心、行政办公中心、体育文化中心、东兴工业组团、中韩桥工业组团和银河工业组团组成。
南部片区：以工业发展为主的综合功能区。由石排、官洲、锦涡、朱平沙、福安及下漕等村用地构成，包含了牛顿、朱平沙两大工业组团。 ? 道路网结构
结合二大片区的城市空间布局，形成相对独立的方格网状道路系统，二大片区主要通过望洪公路和北环路两条主干路串联。
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（3） 《望牛墩镇规划咨询》（2006）
空间管制分析中将全镇分为控制地区、发展地区和完善地区 。
新城市中心地区为近期发展区，是近期重点建设与发展的区域，重点发展房地产业和第三产业，形成全镇经济发展的增长级；通过新中心区的建设，加强中心区核心凝聚力，提升城镇的服务功能。
此外，在村庄整合中，形成四个居住的集中点，中心片区、西北片区、南部片区和东南片区。中心片区包括聚龙江、望联、望东、扶涌、李屋、赤窖六村，对于加强资源整合、提高用地效率具有重要作用。
4.1.2发展条件分析
（1） 优势 ? 区位与交通优势
望牛墩镇位于穗—深—港经济发展走廊，毗邻东莞主城区和沿海产业带的主航线，主城区的辐射、沿海产业带的带动将对望牛墩城镇整体发展层次大有提升。同时，望牛墩镇对外交通便利，广深高速公路、107国道，五环路的开通大大加强了望牛墩与东莞主城区的联系，成为经济发展的重要动力。 ? 水乡优势
望牛墩镇是典型的水乡地区，河网密布和大片广阔的农田共同构筑了富有特色的景观资源。以水为题材进行城镇建设，营造亮点，利用恰当可为城市经济贡献更多的附加值，这将为望牛墩镇经济注入强劲的发展动力。 ? 后发优势
从东莞市域范围来看，水乡片区的发展相对落后于其他片区，望牛墩具有后发展地区的优势——空间较开敞，地价较低。因此，可以利用地价差异大力发展房地产业。
（2） 劣势
? 土地资源有限、城镇建设滞后
土地利用比较粗放，且被分割严重。集约、高效利用土地资源，对望牛墩镇可持续发展意义重大。同时，镇内河网密布，增加了城镇建设的投资成本，发展相对滞后，基础设施配套不完善，城镇化水平及质量较低。 ? 环境污染严重、水乡特色散失
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零散的污染型企业沿河而建，使得目前望牛墩水体污染量大面广，环境整治难度大，降低了人们日常的生活质量，影响了望牛墩的招商引资工作。 ? 经济发展粗放、产业缺乏竞争力
望牛墩的经济发展主要依靠以外资为主的劳动密集型企业带动，这些企业利用本地廉价劳动力和土地资源去获取经济利益，这种粗放的经济发展模式已不适应新时期经济发展需要，亟待转型。产业结构以非农产业为主，第二产业占绝对优势，但产业间分工合作少，缺乏支柱产业，区域竞争力弱。
（3） 机遇
东莞进入了加快创新发展模式、大力构建和谐社会、推动经济社会全面协调发展的关键时期，东莞市政府提出了“科技东莞”、“商贸东莞”、“平安东莞”、“创业东莞”四项工程，这必将产生大量的商业贸易、投资、就业等机会，为望牛墩镇的社会经济发展提供了更好的契机。
此外，西部沿海产业带的大发展，规划中的轨道线路位于望牛墩镇南部，对于望牛墩城市转型，空间重构以及土地利用模式必将产生深远的影响。
（4） 挑战
传统的“自下而上”的发展机制、二元化的土地利用制度、收益分配制度和“福利型”的户籍制度等是望牛墩镇现状问题的根源，因此镇政府应积极正视制度创新问题，打破制度瓶颈，以实际的发展需求为创新立足点，通过建立完整的发展策划，使制度创新成为发展的有力支撑，吸引高素质人才到望牛墩创业。
4.1.3与周边地区关系分析
与麻涌、中堂、道滘同为南北广深线的落后城镇；东西向受东莞城区辐射较强； 同属水乡地区，历来是东莞市的重要农业生产区，水曾经是维系该地区发展的关键因素；
在工业化初期，依靠建材、红砖、造纸等污染性的资源型加工业取得了一定的原始积累；产业同构比较突出； 环境污染、产业转移以及区域资源整合与可持续发展是这些镇面临的共同问题；
在未来规划方面，由于望牛墩及周边各镇都同属水乡片区，自然条件、土地资源等城镇发展基础都十分相似，以致各镇在功能定位上存在雷同，表现于以水乡特色营造为目标；产业选择方面，发展制造业、商贸物流业和生态农业成为各镇的首选，存在同质竞争的危机。
由此可见，在未来的发展中望牛墩与周边地区竞争与合作并存，但竞争的格局占据主导，区域性环境治理、水乡特色的保护是合作的主要方面。
表4－1 望牛墩及周边镇区的功能定位与产业选择对比表
镇区名称 望牛墩镇 万江区 道滘镇 功能定位 东莞市西北片的重要制造业基地之一，现代化工业卫星城镇 中心城区的重要组成部分，市商贸物流中心，生态休闲农业基地 现代化水乡新城 产业选择 制造业、商贸业和都市农业 商贸物流业、生态休闲农业 加工制造业、旅游业、房地产业、商贸业 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 16 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
洪梅镇 麻涌镇 中堂镇 具有水乡特色的重要工业城市 海陆联运基地、港口工业中心镇 东莞市国际制造业名城的组成部分 制造业、房地产业 港口工业、物流运输业、生态旅游业 制造业、物流业和房地产业 资料来源：各镇（区）最新版总体规划、分区规划。
小结：
面对竞争，如何把握市场脉络、使新区产生大的市场吸引，旧区发挥新的魅力？面对短缺的资源，如何发挥资源优势、使资源效益最大化、并可持续发展？面对公共设施建设，怎样才能更好地解决资金瓶颈？
——关键在于转型
“整合空间，创新发展”是城市转型的关键；培育创新发展环境，强化服务职能中心、优化交通设施、公共物品的建设是整合空间，调整城市结构的重要手段。
望牛墩镇未来发展应结合自身资源状况，对城市发展战略有所反映，充分发挥优势，错位与竟优发展，寻找支点城镇与主城区发展的补充。在水文化与教育角度做文章，打造教育强镇，水文化体验之城（乞巧、龙舟），推动公共项目的社会融资。
4.1.4本次规划重点思考问题
◆ 用地资源整合
传统的粗放的资源开发与土地利用模式在资源日益短缺的今天，已经越来越不适应现今城市的发展。如何提高土地利用效率、打破资源瓶颈、促进资源空间整合以适应未来城市发展成为当前的重要任务。
本规划结合实际对现状居住、工业用地加以整合，形成合理的功能分区，以促进居住模式调整，实现产业升级。 ◆ 强化中心区功能
望牛墩镇中心区带动作用并不明显，未能成为全镇经济、社会以及城市发展的示范，因此本规划需强化中心区功能，强化行政办公、金融信息、商业服务、文化娱乐、体育、卫生等城市中心作用，高标准建设，为产业服务做好长远准备。 ◆ 新—旧城联动的空间引导（旧城改造）
注重人与自然的和谐，重构有序公共空间体系，延续新旧城的协调统一。旧城人气带动新城建设，新城建设推动旧城改造与更新，重点强调在交通、开敞空间、水城关系、功能互补等方面融合。
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◆ 延续地方文化特色
结合望牛墩“乞巧”艺术的保护和传承，借联合办学的契机，发扬望牛墩中学的品牌效应，打造岭南的“乞巧之乡”和省教育强镇。 ◆统一规划，分期实施
近远期相结合，强调规划的可操作性和控制引导作用。 ◆重视生态环境，提升人居环境质量
环境是人类生存发展的基础，是不可再生的资源，人类活动应该避免对环境造成破坏。针对当前突出的环境污染问题，国家提出了和谐社会、环境友好型、资源节约型社会等理念，转变发展观念，以人为本，提高人居环境质量，打造宜居城市提出了新的要求。因此环境如何保护与质量如何提高成为未来政府高度关注的重点之一。
4.1.5片区功能定位
望牛墩镇的行政、经济、文化、信息中心，适宜居住、适宜创业的滨水新城区。
4.1.6发展目标
以城市转型为契机，以市、镇政策倾斜为支撑，以新区拓展为方向，以空间整合为重点，通过新城市中心地区的建设，塑造望牛墩城市新形象、推动产业升级与城市转型，使之成为望牛墩强有力的发展极核，通过结构调整、功能强化、路网整合、用地置换、环境整治，滨水空间的改造，将规划区建设成为环境优良、适宜居住、创业的城市中心区。 4.1.7发展规模 (1)用地规模
规划区总用地为741.14公顷，其中城市建设用地为688.55公顷，规划保留水域和其他用地72.59公顷。 (2)人口规模
人口规模是进一步落实各项设施用地及规模的依据，总人口主要由居住人口、产业人口两大部分组成，其中两者重叠部分不予计算。 A、居住人口
规划区居住人口主要指城市型居住形态人口，居住用地分为二类：
二类居住用地：用地面积87.39公顷，按120平方米/户，3.2人/户，则二类居住用口5.85万人；
商住用地：用地面积45.33公顷，按商住用地中的居住建筑面积占70%，120平方米/户，3.2人/户，则商住人口为1.87万人； 三类居住用地27.49公顷，按300平方米/户，3.2人/户，则三类居住人口0.29万人；
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综合以上计算，居住人口按8.01万人控制。
B、产业人口
参照对东莞工业园区调查统计所得的数据，一般劳动密集型工业区每公顷工业用地就业人口数为250-300人，高新技术开发区为100-150人（产业人口包括工厂员工，市政公用设施、公建设施服务人口从属居住人口，不列入此范围）。考虑规划区的定位与发展特征，规划取片区工业用地200人/公顷，工业用地规模按约83.15公顷计算，
得到产业人口为1.66万人。
C、总人口
参照对东莞工业园区调查统计所得的数据，综合性工业园区产业人口中约有15%的人口（主要为管理人员、技术人员、服务业店主等）在居住区内居住，约0.25万人左右与居住区人口重复计算，在计算总人口时将其减除。
得到总人口约为9.42万人。
4.2 发展策略
4.2.1 发展集聚经济，适度引导工业向外围地区集中发展
根据上层次总体规划，新城市中心地区属于北部的核心地区，是全镇的行政、商业、文化、信息中心。而目前存在较多工业用地，以塑料、电子、食品制衣等产业为主，且新规划政府用地周边亦有不少工业用地批租。针对当前中心区定位与用地发展之间的矛盾，必须适时进行用地置换与空间结构调整。为此，规划给予积极的引导，以便使使今后的城市发展向规划目标靠拢，形成城镇功能片区分工明确、整体协调的发展格局。因此，本规划的产业发展对策包含两个方面：①引导工业向园区集中,在强化产业集聚规模的同时,突出产业特征。②中心城区是望牛墩的形象地区，积极引导产业向中心区外围扩散。
4.2.2 强化土地利用，促进用地整合
通过现状综合分析，规划区范围可以分为村民住宅区、镇中心旧区、新电城商贸区、工业集聚区、高速公路影响区、镇中心新区以及可开发利用土地。从建设现状可以看出，新中心地区可开发利用的土地不多，而且面临着较艰巨的旧城改造任务。未来发展必须坚持统一规划、统一建设的原则，推进建设用地进一步集聚，提高土地利用效率。对用地功能不符、影响道路规划、设施布置的现状已建或批而未建的用地，通过功能置换、位置范围调整等，进行必要的用地整合。
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4.2.3保护环境，走可持续发展之路
科学发展观的确立，对于新形势下生态建设提出了新的更高要求。走以最有效利用资源和保护环境为基础的循环经济之路，是全面建设小康社会、加快现代化建设的必然选择。望牛墩镇要树立和落实科学发展观，一是要树立循环经济理念，从过去的“末端治理”范式向“循环经济” 范式转变；二是要积极推行清洁生产，减少和避免对环境的破坏，提高工业的文明化水平；三是要大力推动资源节约与循环综合利用，节约与循环综合利用并举。进而实现经济发展与生态环境的最佳协调与统筹，有效改善人民的生活和工作环境。
5. 规划结构与用地布局
5.1 规划理念
5.1.1 空间资源重新组合
规划结合实际对现状居住、工业用地加以整合，置换片区工业用地，形成相对合理的功能分区，以促进居住模式调整，实现产业升级。 5.1.2 营造中心区形象
高起点、高标准规划建设布局，营造望牛墩具有标志性的城市空间景观形象，体现现代化的城市氛围，同时强化行政办公、金融信息、商业服务、文化娱乐、体育、卫生等城市中心作用。 5.1.3 强调地方特色
强调水乡特色与现代化建设有机融合：充分利用现有河流水系，塑造具有个性化的水乡特色风貌，将传统水乡文脉、自然环境与现代生活相融合；公共服务功能与休闲开放空间相结合。 5.1.4 统一规划，分期实施，可持续发展
新城市中心地区规划近远期结合，高起点、高标准的全面规划，分区分期推进；注重人与自然的和谐，对建设规模进行适度控制，延续和培育现有生态肌理，为可持续发展创造有利的条件。
5.2 规划结构
依据总体规划及结合现状情况，望牛墩镇新城市中心地区整体规划结构可以概括为：“一核、两轴、多组团、序列空间”。
1、一核： 是指全镇的公建服务中心，也是全镇的城市形象区。分为三个功能中心，即商业中心、旧城服务中心、新城服务中心。
商业中心主要是指汇源路、汇福路两侧地带，为镇级的大型服务中心，满足较高层次的商业需求； 旧城服务中心主要为传统的商业服务，以金牛路商业街及两侧用地改造为契机，逐步完成老城区的改造；
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新城服务中心位于镇中路以南、康乐路以东、汇源路以西用地范围内，主要包括核心公建区和核心居住区两部分，中心组团主要以中心广场、行政办事中心、电信大楼、农村信用社大楼、体育公园、文化中心的建设为带动核心，以“退二进三”为主线，逐步置换工业用地，拓展中心区南进空间，逐步形成望牛墩镇的新城市中心区，望牛墩城市建设的亮点；
2、两轴： 一条轴线以镇中路（望洪公路）为依托，由西向东形成新城市中心地区的城市综合服务轴。沿镇中路由西向东串联了五大城市功
能组团，其中核心区腹地内沿路两侧行政办事中心、中心广场、商业金融中心；另一条轴线以得云路－永盛路－和乐路为依托，两侧各控制了30米宽的绿化带，形成南北方向的城市空间开放轴线，为望牛墩镇新城市中心地区的景观主轴线，强调的是老城与新城的融合，城市与水系的交融。
3、多组团： 依据用地性质、区位关系、现状交通及开发条件，新城市中心地区划分多个组团，为高速出入口服务组团、工业组团和居住组团。
高速出入口服务组团主要依托广深高速公路望牛墩立交口，重点发展酒店旅业、专业市场、高新技术产业等，形成专业服务服务组团；
居住组团是指望东—李屋居住组团和望联居住组团，望东－李屋居住组团主要是利用现状毗邻中心区优越的地理位置和环境，成为近期房地产业发展的重点；望联居住组团是在时机相对成熟的基础上，对旧村进行改造、整合，形成新型的水乡生态居住社区； 工业组团为东兴工业园，主要依托现有的工业基础，发展一类工业以及高薪技术产业等。
4、序列空间：通过老城商业街、中心广场、商业金融中心、行政办事中心、文化中心、体育中心、核心居住组团、绿地公园等一系列的建筑群
构成了新城市中心地区的空间序列，塑造良好的城市景观和空间格局，营造望牛墩具有标志性的城市空间观形象，体现现代化的水乡城市的氛围。
5.3用地规划
5.3.1主要思路
依据望牛墩总体规划整体思路，充分考虑和利用现状，用地布局的主要思路为：
1）依据不同区位关系、现状交通及开发条件，形成多个城市功能组团，梳理现状用地功能混杂问题。 2）协调各组团之间关系，整合现有公共服务设施用地，依据各自定位增加其他公共设施用地。
3）增加居住用地，积聚人气。居住用地根据不同地段需求按组团分布，逐步旧村改造，集中建设农民公寓。 4）增加公共绿地，见缝插绿，打造滨水绿地，提高绿地可亲性。 5）严格控制工业用地蔓延，积极推行“退二进三”政策。
21 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
5.3.2用地构成
新城市中心地区用地构成主要以居住用地、公共服务设施用地、道路广场以及绿地为主，其中居住用地191.23公顷,占总建设用地比例为28.60%；公共服务设施用地91.34公顷,占13.66%；道路广场用地138.78公顷，占20.76%；绿地139.34公顷,占20.84%。详见表5-1，规划用地汇总表。
表5-1 规划用地汇总表
序号 用地代码 用地性质 居住用地 R2 二类居住用地 R3 二类居住用地 R5 商住混合用地 R6 中小学及幼儿园用地 公共设施用地 C1 行政办公用地 C2 商业金融用地 C3 文化娱乐用地 C5 医疗卫生用地 C9 其他公共设施用地 工业用地 M1 一类工业用地 对外交通用地 T21 高等级公路用地 T23 长途客运站用地 道路广场用地 S1 道路用地 S2 广场用地 S3 社会停车场库用地 市政公用设施用地 绿地 G1 公共绿地 G11 公园 其中 G12 街头绿地 G2 生产防护绿地 建设总用地 水域和其它用地 E1 水域 E2 耕地 E9 发展备用地 规划总用地 用地面积（ha） 191.23 87.39 27.49 45.33 31.02 92.54 11.76 69.95 4.00 5.63 1.20 83.15 83.15 20.65 19.52 1.13 137.58 124.25 5.30 8.03 4.06 139.34 93.84 66.30 27.54 45.50 668.55 72.59 20.34 14.49 37.76 741.14 比例（％） 28.60 13.07 4.11 6.78 4.64 13.84 1.76 10.46 0.60 12.37 0.18 12.44 12.44 3.09 2.92 0.17 20.58 18.58 0.79 1.20 0.61 20.84 14.04 9.92 4.12 6.81 100.00 1 R 其中 2 C 其中 3 4 M T 其中 其中 5 6 S U 其中 7 G 其中 合计 9 合计 E 其中 22 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
6 城中村改造规划
随着望牛墩城市空间迅速扩展，许多村庄逐渐被包围进城市发展用地范围内，成为都市里的村庄，在经济、社会、空间、环境、景观等方面产生许多问题与矛盾。同时，城中村数量多、分布广、而且处于建设发展中，若不加以规划、控制与引导，其问题将有进一步扩展的趋势。
6.1城中村现状
本次研究的城中村主要为望牛墩镇中心区范围内李屋、望东、扶涌、赤窖、望联、聚龙江六村。 （1）现状土地利用特征
由于镇村二级主体各自开发建设，土地开发大多以村为单位进行，各村土地开发缺乏宏观调控，导致建设用地分散、集聚化程度低；现状建设用地中，工业、居住用地比例较大，公园绿地、公共设施及市政设施等用地缺乏，同时居住和工业用地混杂，城市景观混乱，人居环境较差。
（2）公共服务设施
现状各村公共服务设施配套不完善，服务层次较低，主要配套服务设施有镇一级的望牛墩人民医院和影剧院、分散的零售商业设施，但文化、娱乐、体育等公共设施极其匮乏，服务半径不够合理，落后于社会、经济的发展需要。
（3）道路交通
道路交通系统未形成，道路网密度低，等级不分明，断头路、丁字路多，村际、村内交通联系不便； 村内联系道路狭窄、通行效率低，存在消防安全隐患； 交通设施不完善，缺乏停车场、加油站等交通设施和用地。 （4）居住环境
容积率：望溪河两侧城中村容积率达1.1-1.5，楼层以三至五层为主，呈低容积率、高密度开发特征，拆迁难度较大。 建筑质量：村民住宅新旧混杂，以旧宅居多，建筑质量、景观较差，与中心区建设标准、景观反差大，需要大规模改造。
生活环境：建筑密度大，住宅间距过小，采光和通风不足；由于望溪河水体受到污染，导致水网与自然景观资源受到威胁，水乡特色逐渐丧失，污染治理迫在眉睫。
6.2改造意愿调查
城中村村改造是关乎村民切身利益的大事，也将对在村内出租屋居住的外来人口的生活居住以及工作产生重大影响。因此，改造的推行需要得到居民的理解、支持与积极参与。为充分了解村民对改造相关问题的态度，以提高改造方案制定的合理性与改造实施的顺利进行，我们就城中村改造组织了座谈和问卷调查。
（1）会议座谈
23 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
为有效引导望牛墩镇新旧城区联动发展，适时推进旧城改造，我们就村民的现状生活环境、村近期发展计划、旧村出租情况、农民公寓的建设和公墓搬迁等方面与各村委会进行了座谈，了解到村民的意愿，大致如下：
1）村民对现状居住环境较为满意，治安较好，但认为交通、基础设施建设有待加强； 2）大部分村近期均无建设农民公寓的想法，计划在10年后进行建设； 3）旧村住宅出租率不高，主要为村民自住；
4）希望新增居住用地，重点解决适婚年龄青年的需求； 5）赞成集中建设公墓，但搬迁难度大。
可见，由于望牛墩镇城市化进程较慢、对良好环境的需求意识不强烈，大部分村近期都没有足够的财力进行旧村改造，改造意愿较弱，以致旧城缺乏改造动力。因此，现阶段望牛墩镇的城中村改造时机不成熟。
（2）问卷调查
另一方面，我们有针对性地开展了相关管理区的问卷调查工作，深入了解规划管理部门及村民的意见，积极引导公众参与中心区规划。我们分别对望牛墩镇规划所、聚龙江、望东、望联、李屋、扶涌、赤滘六个村发放调查问卷210份，回收210份，其中有效问卷210份。相关调查结果如下：
1）现状存在的重点问题
32.65％的被调查者认为望牛墩镇城市发展水平较低，中心区辐射能力较差；20.16％的被调查者认为旧城基础设施配套不够完善。因此，本次规划应重点关注如何提高新中心区的辐射能力，适时推进旧城改造与资源整合等方面内容。
2）公共服务设施建设的重点
在公共设施建设方面，商贸设施、文化设施、公共交通和医疗卫生设施都是居民希望重点建设的方面，说明当前望牛墩镇的服务设施配套非常不完善，未能满足广大居民日常生活需要。
3）近期建设重点地区
55.84％的被调查者认为望牛墩镇近期发展重点为改造旧城、城中村和工业区，即位于聚龙江、望联村附近地区，44.16％的居民认为应发展新区，即位于赤滘、扶涌，围绕望牛墩广场附近地区。
4）旧城改造重点
43.41％的被调查者认为当前旧村居住环境较差，公共服务设施配套不完善，未来的旧村改造中应分步骤、分阶段进行；随着城市化进程的加快，居民希望通过农民上楼，改变现有的居住模式，但又不想离开土地，通过拆旧建新方式，促进农村城市化。
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5）小结
通过问卷调查，本次规划需要重点解决和强化以下几个方面的内容：
①望牛墩镇存在的问题主要集中在中心城区辐射能力不高、公共配套不完善等方面；
②未来需要加强公共服务设施配套，尤其是加强商贸设施、文化设施、公共交通和医疗卫生设施的建设； ③旧城改造应分阶段、有步骤进行，适时推进农民上楼，改善当前居住环境与设施建设。
6.3改造面临困难
望牛墩镇中心区范围内城中村规模较大，建设格局基本定型，因此改造任务繁重，改造资金需求量大，加上用地的限制（后续发展空间较小），空间置换困难，改造难度非常大，面临着两大问题：
（1）资源约束
·资金有限：由于城中村改造资金需求量大，短期内难以大规模实施集体土地的国有化，难以集中进行大规模的旧村改造等； ·就业机会有限：难以解决农民向市民转化将带来的就业压力；
·社会资源有限：村民向居民转变，相应需要文化、教育、社会保障等一系列做出调整，而现实是城市居民的社会保障事业尚未真正有效建立。 （2）农民的利益与出路
在现阶段政府财力有限、难以或不愿背包袱的情况下，给农民的一种补偿：给农民一条自谋生存与发展的出路。因此，要实现从农村向城市、从村民向市民的转变，就必然面临一个关键问题：农民现实的经济利益与最终的出路。这个问题不解决好，必将引发一系列的社会矛盾以致社会不安定因素。
6.4改造模式选择
参考国内城中村改造的具体情况，主要有以下三种主体和三种可能的行为模式： （1）村集体经济主导、非市场化的社区改造模式
以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的社区改造，是城中村旧村改造的实施模式之一。以村集体经济为主体的改造模式，其优点是组织、实施及利益协调相对容易。但问题在于：一是村投资能力与投资意愿的局限；二是可能难以保证从旧村向新城转变的方向。因此，该模式的实施有较大的难度。
（2）政府主导、半市场化的旧区重建模式
政府组织与管理城中村改造的实施过程，对城中村进行统一征地并实施拆迁、补偿、安置、建设，对城中村改造在各方面给予实质性的支持，包括政策支持、资金支持（直接投资与融资支持）、技术支持、基础设施支持等等。政府主导的优点是利于从根本上解决城中村问题，并且可从较大空间范围统一考虑。但实施难度较大。
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（3）开发商主导、市场化的综合开发模式
开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式优点在于资金相对容易解决，也利于促进城中村的根本转变。但由于开发商介入将对容积率、税费等提出优惠要求，从城市整体发展看有可能产生一些负面的影响。
望牛墩镇处于东莞市经济较不发达的水乡片区，整体投资环境优势不明显，对开发商吸引力不足，因此，针对望牛墩镇实际情况，我们建议中心区的城中村改造应采取政府主导、半市场化的旧区重建模式，通过“政府搭台、企业唱戏”，充分发挥政府的引导和监督作用。
6.5改造措施
本次城中村范围是望牛墩镇最集中、最大规模的旧城、城中村，旧城、城中村改造是望牛墩镇发展不可回避的问题。结合望牛墩的发展实际，城中村整体改造时机不成熟，必须实行分类改造，近期对交通、绿化、河流重点梳理，远期对城中村进行全面改造。
（1）改造的分类指导
城中村不可能一次性全面改造，不同的城中村在问题的严重性、改造的迫切性、改造的难度与条件等各方面均有一定差异，需要区别对待，因村制宜，分类实施改造。
全面改造：如扶涌、赤窖，由于地处中心区的新区，村－城之间的景观矛盾突出，因此改造要求非常迫切。这类城中村进行局部改造的意义不大，在条件具备的情况下，必须全面改造。否则，只能先作规划控制，等待与创造改造时机争取全面改造。在等待的过程中，可先就消防、交通等方面作局部改造以改善村内的人居环境，同时对面向城市道路的临街外立面进行整饰，以改善城市景观。
格局调整与内部改造：如望联、聚龙江、望东，虽然村内建设环境不十分理想，但与周边城市用地的空间矛盾及景观矛盾尚未充分显露，加上一涌两岸的岭南水乡村落风貌，具有一定的人文及生态保留价值。可在城市规划的控制下，进行格局调整与内部改造，一方面改善村的居住环境，并加强环境整治与建设、优化形象，另一方面则重视与城市用地在景观上的协调，作为城市发展的低成本区域进行控制。
（2）重点解决对外交通联系、水体环境整治问题
目前城中村内建筑密度大，道路等级低、路网密度小，对外交通联系不便；村内部道路狭窄，存在消防安全隐患，因此路网的规划建设是城中村改造的首要条件。
同时，望溪河贯穿中心区，水体环境整治将牵涉到中心区的整体环境的提升和水乡特色的重现，尽管改造资金较大，但也需列入近期重点改造计划。
（3）重点加强公共设施和市政设施配套建设
城中村改造应以基础设施建设为切入点，重视公共配套设施的超前规划，市政、公用设施应与房屋建设同步规划、同步建设、整体推进，尤其是通过市政道路设施建设，提高城中村的可进入性，成为推动城中村改造的筹码。对改造城中村建设新社区所需要的市政、公用设施用地，应根据实际情况，优先考虑和保证其用地。
（4）依靠市场力量，优先以效益型项目带动城中村改造
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城中村改造需要顺应市场规律，改造中重点吸引房地产、第三产业等效益型项目，对投资金额较大、带动作用强的重大项目应给予优惠政策，以让投资商获得更好的资本回报来吸引投资，实现旧城更新和土地经济价值的释放。
（5）尊重历史文脉，保护水乡风貌
本着“整活历史环境、保护水乡风貌、改善生活品质”的指导思想，城中村改造应当分析各地段的历史文化和水乡特色，在改建中采取保护与更新相结合的原则，提炼其形态特征，并利用新材料、新技术来体现城市新旧建筑的融合，保证社区凝聚力、生态景观、人文历史的延续。
6.6改造计划
依据新城市中心地区实际情况，规划区从建筑新旧程度、环境质量、设施配套等方面，对现状建成区划分为保留完善区、局部改造区、整体改造区，并根据“由易到难、分步推进”的原则，改造计划分为三个阶段。
第一阶段：改造重点为旧城商业组团，包括金牛路商业街及两侧工业用地、商住用地的改造，以达到塑造旧城的商业氛围。
第二阶段：改造重点为中心组团。包括中韩桥工业区的改造与望东、扶涌村城中村改造，完善中心组团的商业金融设施和核心居住功能。 第三阶段：改造重点为李屋、望联、聚龙江等城中村，以市政道路的建设为切入点，完善服务设施配套，积极推进旧村改造，建设农民公寓。
6.7改造思考
? 城中村改造是政府、村民、开发商共同参与的城市建设和活动，其中政府引导是实现城市综合效益的关键； ? 在政府投入资金有限的前提下，需要对城中村改造的时限、标准、鼓励政策进行新的思考；
? 城中村改造涉及到解决土地产权问题，实际上是一个利益再分配的过程，需要完善机制的有效支持； ? 村民的感受与参与成为改造的重要考虑因素。
7.公共服务设施规划
7.1现状概况
新城市中心地区公共服务设施由于受镇区发展速度的影响，一直发展比较滞后，主要以老城组团与新电城组团服务设为主。随着镇区对公共设施配套建设的重视，近几年建成了一批镇级行政办公、商业金融等设施，而组团级的公共设施仍然缺乏，给人民生活带来一定不便。现状公共设施用地面积39.74公顷，占现状建设用地的8.93%。总体而言，现状行政办公设施、商业金融设施相对齐全，但城市服务功能不够明显、档次偏低，严重缺乏文化、体育设施，尤其缺乏组团级公共设施，需要加大力度完善，在内部建立合理、完善的公共服务设施与市政设施配套体系。
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7.2发展策略
1）从用地需求上，规划重点安排需独立占地，不可混合设置的非营利性社会公益项目。 2）严格控制公共设施配套用地的开发，不得改变其使用性质。 3）结合城市近、远期建设，通过改造建设增加公共设施用地。
4）合理控制土地开发强度，公共设施配套与人口规模相结合，平衡服务。
7.3规划控制范围、依据和原则
7.3.1控制范围
规划区公共服务设施包括镇级公共设施和为本片区服务（街道或镇级与小区级）的公共设施组成。镇级、区级公共设施列入公共设施用地，居住小区级公共设施列入居住用地（R2）。此外，部分需在本层次规划确定用地的市政公用设施也在本次公共设施规划中提出进行控制，并列入市政公用设施用地（U）。
7.3.1规划依据
规划区公共服务设施确定主要依据《东莞市望牛墩镇总体规划（2002-2020）》、《东莞市城市规划管理技术规定》（东莞市城建规划局）及参考有关标准与规定，根据规划区的功能、结构以及人口规模、结构予以确定。
7.3.2规划原则
1、合理服务半径原则
尽量保证每个区域都能享受到在标准服务距离以内的公共设施提供的在标准档次和数量以上的服务。 2、可操作性原则
对公共设施进行合理分布，尽量保留原有、合理的公共设施，同时在适当的地块增加必需的相应设施，以求整个新城市中心地区公共设施分布的均衡、合理。
7.4公共服务设施分类规划
7.4.1教育设施
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1）幼儿园
新城市中心区规划居住人口为8.01万人，根据有关标准，需配置幼儿园160班，规划保留现状中心幼儿园，位于地块D10-01，占地1.55公顷，规模为42班，另新增幼儿园7所，18班/处，分别位于地块C04-01、D02-02、E04-01、E12、G01-05、G02-02、I01-02，即共配建幼儿园168班，可以满足本区居民的托幼需要。 2）小学
根据有关标准，本区需配置小学176班，依据望牛墩镇联合办学的意向及新城市中心区的实际情况，规划将现状望牛墩中心小学与望牛墩中学合拼扩建，形成九年一贯制学校，占地7.55公顷，规模为84班（其中小学24班，初中60班），位于地块D07-02、D07-05内，同时保留望牛墩实验小学与育林小学，规模分别为58班，30班，另新建小学66班，位于地块G03-03，即本区共配建小学178班，可以满足本区居民的需要。
3）中学
根据有关标准，本区需配置中学136班，其中初中77班，高中59班。望牛墩中心小学与望牛墩中学合拼形成九年一贯制学校，规模为84班，其中初中60班，另规划新增一所中学，占地8.96公顷，规模为78班，其中初中18班，高中60班，位于A05-02地块，即规划共配置初中78班，高中60班，可以满足本区居民的需要。
7.4.2医疗卫生设施 1）医院
按照有关标准，本区需配置1处综合医院，规划设置1处综合医院，占地4.71公顷，规模400床，位于C02-01地块，另保留现状望牛墩医院作为门诊部，规模80床，位于D03-04地块内，可以满足本区居民的需要。
2）社区健康服务站
依据相关规定，社区健康服务站服务规模为1~2万人，本区分别在地块A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、I01-02内共设置7个社区健康服务站，与居委会等合建或附设于其它建筑，为本区居民提供服务。
7.4.3文化娱乐设施 1）镇级文化中心
规划增设镇级文化娱乐设施，按照有关标准，合理分配其用途及服务范围。
镇级文化设施，设置在地块E13－01内，主要包括青少年活动中心、图书馆等，是未来望牛墩镇新城市中心地区重要的文化活动空间，是城市生
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活必不可少的重要内容。 2）小区级文化室
规划增设7处小区级文化活动室设施，分别位于地块A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、I01-02内，与其他小区公建合建，主要服务于各居住小区居民。
7.4.4体育设施 1）镇级体育设施
镇级体育设施，为规划的望牛墩体育公园，位于中心组团内，C06-03地块，占地9.88公顷，包括有足球场、篮球馆、游泳馆、露天篮球场、羽毛球场、网球场等各种标准体育场馆。
2）居住小区级体育活动场地
依据相关标准，本区规划9处居住小区级体育活动场地为各小区居民服务，分别位于A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E06-01、E11-02、G03-02、I01-02、I01-04地块内，占地均为3000平方米/处，即规划区居住小区级体育活动场地的人均用地面积已达0.3平方米。居住小区级体育活动场地包括篮球场、羽毛球场、网球场、健身场地等，结合具体地块开发确定位置。
7.4.5社会福利与保障设施 1）敬老院
考虑现状敬老院已不适合新的需求，本次规划增设敬老院1处，位于地块C01-01内，占地1.2公顷，规模为400床，独立占地，为规划区及周边地区服务。
7.4.6行政管理与社区服务设施 1）镇级行政管理设施
镇级行政管理设施主要指镇政府、办事中心、电信局大楼、地税大楼、国土大楼等办公用地，主要集中在中心组团西侧。 2）社区服务设施
片区行政管理与社区服务设施主要包括7处居委会、7处社区服务站、7处社区警务室，居委会结合具体地块开发确定气位置，社区服务站和社区警务室宜附设在居委会内组合设置。
7.4.7商业设施
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1）镇级商业设施
规划在老城组团与中心组团增设镇级商业设施为为新城市中心地区及周边地区居民服务。
2）居住小区级肉菜市场
依据有关规定，居住小区级肉菜市场服务规模为1~2万人，本区设4处，分别在地块A08-02、D09-01、E08、I01-02内配建居住小区级肉菜市场，为各区居民服务。
7.4.8市政公用设施
1)邮电设施
规划增设邮政所3处、广电分前端1处、模块局2处，为本区服务，其中邮政所可附设，建筑面积为150平方米，分别位于地块B01-01、E09-02、D09-01内，模块局为附设，位于地块D02-02、D10-03内，广电分前端位于E05，可附设。
2）电力设施
规划保留现状110KV变电站，1处，建筑面积0.96公顷，位于地块A02-05内。 3）燃气设施
规划增设燃气调压站1处，建筑面积0.13公顷，位于地块C06-04内。 4）环卫设施
规划增设环卫管理站1处，位于E03-02。
规划增设污水提升泵站2处，独立占地，分别位于地块D07-01、G04-01内，建筑面积600平方米左右/处。
规划垃圾收集站7处，分别位于地块A02-04、C06-03、D02-02、D05-02、G03-02、G04-05 、I01-02，规模控制在100平方米左右，结合其他用地设置角落处。
规划公共厕所按每平方公里不少于3座设置，共设置24处，具体位置详见公共服务设施规划图。公共厕所一般结合街头绿地尽量独立设置，少部分为附建式，可与垃圾收集站合建，主要位于A01-02、A02-04、A03、A04-01、A08-03、C01-03、C06-03、D02-02、D06-02、D09-01、D10-05、E01、E07-01、E13-04、F03-02、、F08-03、G01-01、G01-02、G03-02、G04-02、G04-03、G04-05、I01-02、I03地块。
规划5处环卫工人休息室，与公共厕所及垃圾收集站统一设置，位于A02-04、C06-03、D02-02、G04-05、I01-02地块。
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5）其他市政设施
依据有关规定，消防站服务规模为4~7平方公里，参照望牛墩总体规划及望牛墩消防专向规划，规划增设消防站1处，位于地块C01-02内，占地0.9公顷，原位于老城组团内的旧消防站取消。
表7-1 公共服务设施汇总表
序号 类别 项目 幼儿园（18班） 幼儿园（42班） 小学（30班） 1 教育设施 小学（58班） 小学（66班） 九年一贯制学校（84班，其中小学24班、初中60班） 中学（78班，其中初中18班、高中60班） 综合医院 2 医疗卫生设施 门诊部 社区健康服务站 区级文化中心 3 文化娱乐设施 居住小区级文化室 镇级体育公园 4 体育设施 居住小区级体育活动场地 敬老院 居委会 行政管理 社区服务设施 一般规模(㎡/处) 建筑面积 4320～5940 9278 21830 31743 51740 60383 71677 47132 9188 200～500 — 500～1000 — — 7181 100～200 用地面积 5400～7560 15463 27287 39679 64675 75479 89597 47132 9188 — — — — 3000 11968 — 总量 7 1 1 1 1 1 1 1 1 7 1 7 1 9 1 7 数量 规划增加 7 — — — 1 — 1 1 1 7 1 7 1 9 — 7 现状保留 — 1 1 1 — 1 — — — — — — — — 1 — 备注 规划设置 C04-01、D02-02、E04-01、结合具体地块E12、G01-05、G02-02、开发确定位置 I01-02 D10-01 独立占地 F03-01 C05-02 G03-03 D07-02、D07-05 A05-02 C02-01 D03-04 独立占地 独立占地 独立占地 独立占地（现状扩建） 独立占地 独立占地（400床） 独立占地（80床） 所在地块 A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、可附设 I01-02 E13-01 独立占地 A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、可附设 I01-02 C06-03 独立占地 A08-02、C04-01、D02-02、结合具体地块E04-01、E06-01、E11-02、开发确定位置 G03-02、I01-02、I01-04 C01-01 独立占地（400床） 5 社会福利与保障设施 6 社区服务站 200-300 — 7 7 — 社区警务室 7 商业设施 镇级商业设施中心 20～50 — — — 7 2 7 2 — — A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、可附设 I01-02 A08-02、C04-01、D02-02、E04-01、E11-02、G03-02、可附设 I01-02 A08-02、C04-01、D02-02、与居委会组合E04-01、E11-02、G03-02、设置 I01-02 D区、E区 —— 32 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
居住小区级肉菜市场 邮政所 广电分前端 模块局 110KV变电站 公交首末站 加油站 环卫管理站 污水提升泵站 排涝泵站 燃气调压站 8 市政公用设施 3500 100-150 — — 3824 2316 — — — 2127 251 — — — — 9560 7719 — — — 10635 1255 4 3 1 2 1 1 2 1 2 1 1 4 3 1 1 — 1 2 1 2 1 1 — — — 1 1 — — — — — — A08-02、D09-01、E08、I01-02 B01-01、E09-02、D09-01 E05 D02-02、D10-03 A02-05 C01-03 G04-05、H01-02 E03-02 D07-01、G04-01 C06-05 C06-04 可附设 可附设 可附设 可附设 独立占地 独立占地 可附设 可附设 独立占地 独立占地 独立占地 垃圾收集站 50～90 — 7 — — A02-04、C06-03、 D02-02、结合街头绿地、D05-02、G03-02、G04-05 、公厕合建 I01-02 A01-02、A02-04、A03、A04-01、A08-03、C01-03、C06-03、D02-02、D06-02、D09-01、D10-05、E01、E07-01、E13-04、F03-02、、F08-03、G01-01、G01-02、G03-02、G04-02、G04-03、G04-05、I01-02、I03 公共厕所 40～80 — 24 — — 可附设 环卫工人休息室 消防站 7～20 2708 — 9027 5 1 — 1 — — A02-04、C06-03、D02-02、结合公共厕所G04-05、I01-02 布置 C01-02 独立占地
8.道路交通规划
8.1现状概况
望洪公路东起接107国道，经广深高速公路望牛墩立交，连接洪梅镇，是目前望牛墩镇对外联系的主要通道，同时为新城市中心地区的城市主干道。镇中路（望洪公路）与汇源路、宝华路、南昌路、金牛路所组成望牛墩镇新城市中心地区路网骨架已基本形成，但道路等级偏低，路网缺乏系统性，整体密度不够。规划将结合望牛墩连接线的修建加强中心区对外联系，梳理中心区内部路网体系，并合理配置交通设施。
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8.2规划目标
新城市中心地区作为望牛墩镇的核心区域，承担着全镇的行政、文化、商业、体育、教育中心等职能和联系周边区域的重点。因此，高效顺畅的交通规划和交通组织至关重要。中心区道路交通规划的重点是保障城市交通干道畅通、加强与镇内其他组团交通联系、完善内部交通网络和建立特色的步行系统。中心区内部交通要处理好人流和车流的组织，尽量减少两者之间的相互交叉和干扰。
8.3规划原则
1）合理安排过境交通，减少对规划区的干扰。处理好外部交通与内部交通的衔接；
2）理顺内部交通组织，完善规划区主、次干道网，合理引导道路功能分工，提高道路通行能力； 3）完善各种道路交通设施； 4）形成良好的道路视觉景观。
8.4交通结构
8.4.1路网结构
望牛墩镇新城市中心地区的路网整体结构为方格网模式，各组团均以方格网组织内部路网结构。由主干道路网分隔形成各个城市功能组团。望牛墩连接线与广深高速将作为主要的对外联系道路。
8.4.2道路等级
规划区道路系统由城市主干道、城市次干道、支路组成，广深高速公路与望牛墩连接线为对外交通干道。
城市主干道：镇中路（望洪公路、望牛墩大道）、镇南路、宝华路、登瀛西路、登瀛东路、东兴路、汇源路、南昌路、中联路等，联系各功能组团，疏导内外交通的重要载体；
城市次干道：和乐路、镇南路、小亨路、沿河路、金牛路、朝阳路、泰康路、新兴大道、古塔路、西富路、文德路等，是功能组团内的主要道路，系统性、可达性、互补性强，与主干道共同提供通畅的交通保障，充分发挥道路网络的优势。
城市支路：如意路、河东路、河西路、涵古路、五福路、同乐路、汇福路、文昌路、佳和路、康乐路、桃园路、芳草路、同乐街等，是主次干道的补充，起地块交通组织作用。
表8-1 规划道路一览表
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道路等级 过境交通 道路名称 红线宽度（m） 建筑后退红线距离（m） 机动车道数(条) 单侧机动车道宽度(m) 规划区界线内道路长度(m) 42 25.5 50 44 44 40 40 40 36 36 40 36 36 32 32 32 24 30 25 24 24 24 24 24 36 36 24 24 36 15 15 15 15 15 15 15 15 15 — — 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 5 5 5 5 5 5 5 5 10 10 5 5 10 3 3 3 3 3 3 3 3 3 — — 8 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 4 4 4 4 4 4 4 4 6 6 4 4 6 2 2 2 2 2 2 2 2 2 21 12.75 15 11.5 11.5 12 12 12 11.5 11.5 12 11.5 11.5 11.5 11.5 11.5 7.5 8 8 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 11.5 11.5 7.5 7.5 11.5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 900 2648 1474 2480 1999 1331 952 501 1364 946 851 712 672 2344 1064 366 2251 120 1134 2466 1470 1007 675 602 618 530 402 386 706 1679 1127 821 815 811 707 705 637 635 广深高速 望牛墩连接线 望牛墩大道 镇中路 望洪公路 宝华路 登瀛西路 登瀛东路 中联路 城市主干道 东兴路 汇源路 南昌路 北环路 滨江路 龙泉路 绿榕路 镇南路 小亨路 沿河路 新兴大道 朝阳路 金牛路 城市次干道 泰康路 古塔路 永盛路 得云路 西富路 文德路 和乐路 如意路 河东路 河西路 涵古路 城市支路 五福路 同乐路 汇福路 文昌路 佳和路 35 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
康乐路 桃园路 芳草路 同乐街 文武路 15 15 15 15 15 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 611 460 454 390 170
8.5交通组织
8.5.1道路交通组织
外部交通：已完成施工图设施的望牛墩连接线，连接环城路与广深高速望牛墩立交口，将与北环路承担未来望牛墩镇的主要对外交通，规划镇中路（望洪公路）不再承担主要对外交通功能，重点作为望牛墩城市主干道考虑，但允许承担部分对外客运交通。
望牛墩新城市中心地区由望牛墩大道、镇中路、望洪公路、宝华路、登瀛西路、登瀛东路、中联路、东兴路、汇源路、南昌路、和乐路、北环路、永盛路、得云路、滨江路、龙泉路、绿榕路组成交通主干网，再与镇南路、小亨路、沿河路、新兴大道、朝阳路、金牛路、泰康路、古塔路、西富路、文德路、文昌路、新兴大道等路组成的方格路网，共同承担中心区内部交通组织，主干道、次干道、组团内部支路组成等级明确、功能合理的中心区道路交通系统，在中心区的核心地段适当提高路网密度以提高中心区的土地利用价值。
8.5.2道路规划管理要求
1)经批准的城市道路红线宽度未经原审批机关批准不得调整修改。 2)道路红线内不得修建任何建筑物、构筑物，包括临时性建筑物、构筑物。
3)支路与主干路相接只能是右进右出。主干路穿过的人流集中地区，应设置人行天桥或地道。
4)城市道路两侧的建筑物或构筑物，必须从道路红线后退2～20m，道路红线与建设红线之间的退让间距，只能作为道路拓宽、防灾救灾、人流疏散和沿街绿化用地。 8.5.3交通设施组织 1）停车场规划
片区社会停车场按1m2人标准配置，即需8.01公顷用地，本次规划设置了6处社会公共停车场，分别位于A05-01、D08-01、D10-02、G02-01、G03-01、I01-03地块内，共8.03公顷，可以满足社会停车的需求。另外对于日常生活中显得越来越重要的就近停靠的停车方式，参考《东莞市城市规划管理技术规定》配建停车要求，考虑一定的超前意识，规划对各个不同功能地块的配建停车标准作出规定，具体体现在分图图则中对各地块的配建停车位的数量控制。
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2）长途客运站
规划取消现状位于新电城服务组团内的长途汽车客运站，在中联路上规划建设一处新的客运站，占地1.13公顷，依据《东莞市公路运输客货站场布局规划（2004-2030）》，为三级客运站，为望牛墩镇提供服务。
3）城市广场规划
现状位于镇中路与宝华路交汇处已设置中心广场，占地4.69公顷，规划对其保留并完善，主要为市民提供休闲活动或节目集会场所；另结合旧城商业区的改造规划两处广场，分别位于地块A06-03、D03-02内。
4)人行天桥与下行隧道
由于望牛墩连接线的修建，原中心区与赤滘口河的亲水将受到一定的影响，故本次规划沿望牛墩连接线增设人行天桥1处、下行隧道1处，为市民通往滨水绿地提供了方便，另外在镇中路增设人行天桥1处，具体位置见道路交通规划图。 4)加油站
规划取消原中心地区加油站用地，增设加油站2处，位于望牛墩连接线汇源路出入口处，将作为快速路交通服务设施用地考虑，地块G04-05、H01-02内。
8.5.4步行交通组织
新城市中心地区步行交通系统主要集中在3处，1处位于老城望溪河两侧沿街商业与滨水绿带，强调的是步行购物与休闲的乐趣；另1处即位于绿化景观轴线上，有机联系了新城居住中心、新城商业中心、老城商业中心、老城居住组团、滨水绿地等，是新旧城联系的核心步行系统；最后1处位于滨水绿地之间的步行组织，强调的是人与自然的共存。
9.绿地系统与开放空间规划
9.1现状概况
望牛墩镇新城市中心地区地处东莞水乡片区，水系发达，自然生态环境良好。受近几年东莞市整体城市建设发展的影响下，望牛墩镇越来越重视环境的建设，如中心广场的建设、各种绿化环境的整治等，但总的来说，规划区现状绿化水平低，绿化面积不够，现状公共绿地仅3.47公顷，占现状建设用地的0.78%，真正为居民所享用的公共绿地不足，远远不能满足居民集会、健身、休憩等的要求；同时生态环境已遭到一定的破环，水资源的污染即首当其冲。
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9.2规划目标
1）规划区完善的绿地系统，改善城市环境，提高城市品位；
2）充分保护生态环境资源，将现有河流水系与规划绿地系统有机融为一体；
3）考虑规划区的实际情况，充分利用空间、见缝插针安排绿地，设身处地从居民需求出发组织开放空间，营造和谐环境。 4）将绿地系统与开放空间作为有机整体考虑，构建具有水乡特色的城镇环境。
9.3绿地系统规划
本次绿地系统规划以公园、广场、街头绿地、防护绿地为重点，以道路、河道沿线绿化为纽带、滨水绿地作为背景，构成了点、线、面相结合的绿化体系。规划绿地139.34公顷，其中公共绿地93.84公顷，占规划区建设用地的14.04%。 9.3.1公共绿地
公共绿地是指向公众开放的公园、小游园、街头绿地、滨水绿地等。规划区内公共绿地主要指公园、街头绿地和滨水绿地。 1)公园
主要为体育公园和洪屋涡水道公园。其中，体育公园位于镇南路以南、宝华路以西，面积约为10.34公顷；洪屋涡水道公园位于中联路以南，总面积约为22.7公顷，为望牛镇人民服务。
2）街头绿地
街头绿地主要为新城市中心地区沿重要河道两侧的街头绿地和沿和乐路两侧的街头绿地（两侧各控制30米）。街头绿地结合水网、景观出入口等布局，为开放性强、可亲度大的街头小游园、绿地，配以游乐设施，营造优美的环境、提供居民休闲共处的公共场所，便于满足居民日常工作、生活对休闲和亲近自然的要求，营造舒适的居住环境，提高居住质量。
3）滨水绿地
望牛墩新城市中心地区滨水绿地主要指沿赤滘口河与望牛墩连接线之间设置的公共绿地，为塑造望牛墩新城市中心区的地方特色的重点区域。
9.3.2防护绿地
东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 38 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
本次防护绿地主要指高速立交口防护绿地以及高压走廊用地.
9.3.3道路绿化用地
道路绿地指城市道路广场用地范围内的绿化用地，包括道路绿带、交通岛绿地、停车场绿地等。
规划市区干道绿化面积不少于道路总面积的25%，次干道绿化面积不少于道路总面积的20%。改善规划区道路绿化的植被配置,形成纵横交错的林荫道路网络系统，将城市各类绿地联成一张“绿网”，提高交通效率与安全性，明显改善城市景观，缓解热辐射、交通噪音与尾气污染。
9.3.4居住区绿地
居住区绿地属于居住用地的一部分，具体包括居住小区游园，组团绿地、宅旁绿地、道路绿化用地等。
居住区绿地与生态环境质量、与居民日常的户外游憩、社区交流、健身体育、游戏休闲密切相关。规划应满足居民日常的、短时间的休憩、交往和儿童游戏等要求。新建居住小区绿地率应大于30％，有休息活动园地，其中小区级游园不宜小于0.4公顷，组团绿地不宜小于0.04公顷，旧居住区改造绿化率不应小于25%。居住区内部绿化要求隔离街道污染，遮挡阳光，创造安静、卫生、舒适的居住环境，并在种植树木、花草美化环境的同时，应适当布置园林小品，以给居民创造良好的户外活动条件。
9.3.5单位专属绿地
单位绿化主要有遮阴、观赏的功能，应适当布置观赏性的花木和高大乔木，模纹花坛、花境和林荫道等绿化小品设施，营造舒适、宜人的学习与工作环境。
9.4主要开放空间规划
水为望牛墩镇的特色元素，亦是开放空间的重要组成部分，主要开放空间围绕水、绿和聚做文章，包括滨水绿地、街头绿地、公园和主要公建场所等。场地不盲目追求大面积，而是注重满足人进行不同活动时对场地的不同要求，着力营造具有典型水乡特色的绿地系统及开放空间，为广大居民提供休闲、娱乐、健身、交流的场所，有助于提高社区凝聚力和形成社区文化，推动社区整体素质的建设。
公共绿地开放空间：结合公园、街头绿地构建一个以步行为主的公共服务及休闲带，功能包括观赏、漫步、自娱、游憩等。 滨水开放空间：结合堤路工程及沿河绿化用地形成滨水休闲景观带，功能主要是休闲、游憩、观光及提供亲水空间。
体育、文化休闲开放空间：由综合运动场、体育场馆、游泳馆、室外运动场地、图书馆、文化中心及绿化环境构成，功能包括体育运动、休闲、健身、集会、参观、展示等。
广场、购物、娱乐开放空间：主要由文化广场、商业中心所形成的公共服务区，功能包括游憩、购物、娱乐、文化休闲等。
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10.景观规划与城市设计引导
10.1整体目标
望牛墩新城市中心地区地处东莞西部水乡片区，规划区的四面环水，自然环境条件非常优越，生态稳定性较好，为中心区的生态化建设提供了良好的条件。
规划区城市设计目标为：维持自然生态环境，体现中小型城市的生活气氛，严格控制城市景观尺度，保护历史文化建筑，同时展现现代化城市的优良品质，塑造望牛墩镇空间景观的亮点。
10.2景观规划与城市设计引导
建立以片区自然生态为核心的景观体系是规划区景观设计的主体，自然生态景观与城市整体景观相互烘托。这一景观格局主要由城市景观控制区、景观轴线、主要景观节点以及景观界面等构成。
10.2.1城市景观控制区
结合城市风貌与功能分区，规划区内景观规划分为旧城风貌控制区、新城行政文化风貌控制区、新城商业风貌控制区。三类景观各具特色，其中旧城风貌控制区代表了旧城的文化、风俗与特有的水乡景观；新城行政文化风貌控制区是代表本片区形象的最重要区域，新城商业风貌控制区反映了现代化的居住方式与城市生活，反映舒适的城市购物、休闲体验。
10.2.2城市景观轴线
城市景观轴线主要包括以镇中路为依托的城市商业发展主轴、以和乐路为依托的新旧城景观联系轴以及以宝华路、登瀛路为依托的新旧城文化联系轴线。
10.2.3景观节点控制
节点是城市重要的特色空间，是满足人们行为要求和给予空间心理感受的主要媒介体。规划景观节点主要包括主要城市景观控制节点、主要城市入口控制节点以及景观节点建筑。
1）主要景观控制节点
重点景观控制节点包括洪屋涡水道公园、体育公园、文化中心等。
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2）人工地标
主要是福盈酒店、文化中心、商业中心以及107国道旁标志性建筑。
3）主要道路交叉口节点
主要道路交叉口节点为广深高速公路望牛墩立交口，控制范围内要形成良好合谐的空间环境，建筑之间有所呼应，并努力提高绿化在环境中的比例，利用绿化、小品等环境要素提高整体景观环境质量。
10.2.4景观界面控制
景观界面控制分为人工景观控制界面与自然景观控制界面。
（1）滨水景观控制界面：主要为滨水绿地与天然水道所组成的滨水景观界面，体现水乡特色城市环境的重要部分，建筑尺度不易过大，以自然的、原生态的软质为主。
（2）人工景观控制界面：望洪公路两侧的人工景观控制界面，贯穿整个中心区的景观纽带，以道路为载体，两侧用地分段进行重点控制，通过建筑体量、建筑风格和颜色的变化，形成呈韵律变化的丰富景观界面。
10.4建筑高度控制
规划区的建筑高度控制结合规划区地块用地性质与土地开发强度、空间景观规划要求、城市天际线形象要求等因素综合确定。
规划区规划的高层建筑（建筑高度≥30米）主要集中在中心组团的核心公建区与核心居住区内，并相对集中布置在镇中路南侧，形成高层建筑景观带（区）。高层建筑区内最高的建筑分布在中央，往四周扩散建筑高度逐渐降低，再向周围整个规划区范围展开形成大范围的多层建筑区和零星的低层建筑区。同时考虑增加望牛墩的标识性，规划在高速出入口服务组团与新电城服务组团内增加少量高层建筑，作为望牛墩与新城市中心区的的重要地标之一。
具体地块的规划建筑高度控制建议按照地块控制指标一览表和规划高度控制图实施。对于建议进行城市设计的重点地区如核心公建区和中心广场两侧的建筑高度控制可以根据城市设计要求进行调整。
11 分期建设规划
不管新区的开发与建设，还是旧村的改造与更新，均涉及到多方面的问题，是一个时间相对较长的过程，因此，统一规划，分期建设显得尤为重要。依据望牛墩镇现状及社会经济实力，规划构思以中心组团带动中心区的产业结构调整、产业用地置换，推行“退二进三”政策，加快旧村改造，引导农民向市民转变，改善人居环境，提高居住生活水平。
东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 41 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
规划建议分一、二、三三期实施。 一期：
以新用地开发建设为主，主要包括新城行政文化中心组团、高速出入口服务组团、新电城服务组团。
中心组团：启动行政中心、文化中心、体育中心等设施的建设，构建望牛墩城镇中心区和核心形象区域，以望牛墩连接线修建为契机，带动核心居住区的建设，积累城市发展资本，提升望牛墩镇整体形象，完善中心组团的路网骨架建设；
高速出入口服务组团：包括福盈酒店以及部分工业项目的建设； 新电城服务组团：以全盛花园、峰景湾花园的建设为重点。 二期：
以整合为主，拓展为辅，完成新城工业区的外迁，建成新城商业中心，启动新城核心居住组团的建设； 中心组团中韩桥工业区的用地置换以及启动扶涌村、望东村、李屋村的改造工作，为下阶段作好准备。 三期：
旧城的改造与更新，通过一定的政策和方法，对老城组团金牛路商业街及两侧改造、村民上楼工程等，形成以生态居住小区和高水平配套设施为主导，形成城市综合社区，提升经济实力和地区形象。
12. 规划控制与指标体系
12.1地块划分与用地编码
为便于规划管理和建设实施的操作，将规划区以城市主干道为界划分为A、B、C、D、E、F、G、H、I九个规划管理单元，望洪公路以西，登瀛路以南区域为A单元；望洪公路以东，南昌路以南区域为B单元；南昌路以东、望洪公路以南、宝华路以西、望牛墩连接线以北区域为C单元；登瀛路以东、镇中路以北、得云路－永盛路以西区域为D单元；宝华路以东、镇中路以南、汇源路以西、望牛墩连接线以北的区域为E单元；镇中路以南、南昌路以东、宝华路以西、望牛墩连接线以北区域为D单元；镇中路以南、宝华路以东、汇源路以西、望牛墩连接线以北区域为E单元；得云路－永盛路以西、镇中路以北的区域为F单元；镇中路以南、汇源路以东、望牛墩连接线以北区域为G单元；望牛墩连接线以南区域为H单元；107国道以西区域为I单元。
地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。
地块编码采用三级编码办法，即“规划管理单元代码+街坊编号+地块编号”组成。规划管理单元代码即A、B、C、D、E、F、G、H、I，街坊编号及地块编号次序为从上到下、从左到右的顺序编号。
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12.2规划控制指标体系
地块的规划控制内容主要有五方面内容：
?用地控制指标：用的性质、用地面积、土地与建筑使用兼容性； ?环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；
?建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑有关规定； ?交通控制内容：交通出入口方位、停车场(面积)；
?配套设施控制：公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理要求；
在以上控制内容中前四项属地块控制指标，可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标如：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑高度控制、建筑红线退后距离、容积率、绿地率、停车泊位及需配置的公共服务设施；指导性指标是参照执行的指标，如：人口容量、建筑形式、建筑体量建筑色彩等。这些控制指标体系中容积率、建筑密度、建筑限高为上限，绿地率、停车位、建筑退后红线距离为下限。
12.2.1 用地性质
用地性质分类和代码均采用《东莞市城市规划管理技术规定》规定的城市用地分类与代码。本次规划确定了每块用地土地使用性质，规划土地使用性质不能轻易改动，但也不是一成不变的，土地使用性质有其相容性，一定条件下可以在一定范围内作适当调整，这在当前市场经济体制下进行城市建设是十分必要的，也使规划具有较强的应变性和可行性，不断满足市场需求对城市建设的需要。土地使用相容性必须符合《东莞市城市规划管理技术规定》的规定，详见表12-1。
表12-1 各类建设用地适建范围表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 用地类别 建设项目 低层独立式住宅 其他低层居住建筑 多层居住建筑 中高层居住建筑 高层居住建筑 宿舍 居住小区教育设施（中小学、幼托） 居住小区商业服务设施 居住小区文化设施（青少年和老年活动室文化馆等） 居住小区体育设施 居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等） 居住小区市政公用设施（含出租汽车站） 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等） R2 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 居住用地 R3 ○ ○ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ R5 × × √ √ √ √ ○ √ √ √ √ √ √ R6 × × ○ ○ ○ √ √ × √ √ × √ ○ 公共设施用地 C1C2 C3~C6 × ○ ○ ○ ○ ○ × √ √ ○ ○ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ √ √ √ √ √ √ C9 × × × × × ○ × × × × ○ ○ × 工业用地 M1 × × × × × ○ ○ √ ○ ○ √ √ √ M2 × × × × × ○ × ○ ○ ○ ○ √ ○ 市政用 设施用地 U × × × × × ○ × × × × × √ ○ 绿地 G1 G2 × × × × × × × × × × × × × × × × × × × ○ × × ○ ○ × × 43 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 小型农贸、综合市场 居住区级以上（含居住区级，下同）行政办公建筑 居住区级以上商业服务设施 居住区级以上文化设施(图书馆.博物馆.音乐厅.纪念建筑) 居住区级以上娱乐设施(影剧院、歌舞厅、俱乐部、游乐场) 居住区级以上体育设施 居住区级以上医疗卫生设施 特殊病院（精神病院、传染病院） 办公建筑、商办综合楼 一般旅馆 星级宾馆 商住综合楼 高等院校 中等职业学校、成人学校和业余学校 科研设计机构 对环境基本无干扰、污染的工厂 对环境有轻度干扰、污染的工厂 对环境基有严重干扰、污染的工厂 普通储运仓库 危险品仓库 农、副、水产品专业批发市场 社会公共停车场、库 加油站 汽车修理、专业保养场和机动训练场 客货运公司站场 施工维修设施及废品场 污水处理厂 殡仪馆、火葬场 公厕、垃圾转运站 √ ○ √ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ √ × ○ ○ × × × × × × ○ ○ × × × × × √ √ ○ √ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ √ × ○ ○ ○ × × × × × ○ ○ × × × × × √ √ × × × × × × × √ √ × √ × ○ ○ ○ × × × × × ○ ○ × × × × × √ × × × × × × × × × × × × × ○ ○ × × × × × × ○ × × × × × × √ × √ √ ○ ○ × × × √ √ √ × × ○ ○ × × × × × ○ √ ○ ○ × × × × √ × ○ × √ √ √ √ ○ ○ ○ ○ × √ ○ ○ × × × × × × ○ ○ × × × × × √ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × ○ × × × × × × √ ○ × × × ○ √ ○ × ○ ○ ○ ○ × ○ ○ √ ○ × √ × ○ √ √ √ √ √ ○ × √ ○ × × × × × × × ○ × × × × ○ ○ ○ √ × ○ × ○ √ √ √ √ √ ○ × √ × × × × × × × × × × × × × × × × × × ○ × × √ √ √ √ ○ √ √ √ × × × × × × × × × × × ○ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × ○ × ○ × × × × × × × × × ○ ○ ○ 注：√允许设置；×不允许设置；○可允许或可不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。
12.2.2 用地面积
地块用地面积由电子文件中测算得出，地块用地面积包括道路两侧控制的绿化带面积。
12.2.3 容积率与建筑密度
规划对规划区内除公共绿地、生产防护绿地、广场用地外的一般建设地块提出容积率控制指标，规划确定的容积率为上限，建筑面积由容积率和用地面积计算得到，详见各地块分图图则。市政公用设施用地的容积率指标为规划建议指标，如果用地面积进行局部调整或变更，建筑面积应根据相
44 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
应的使用要求确定或调整，但指标变化不宜过大。地块容积率与建筑密度指标应符合《东莞市城市规划管理技术规定》第四章表4.1、4.2、4.3的规定，详见地块指标限度表，详见地块指标限度表。
12.2.4 绿地率
绿地率指标结合建筑密度指标确定，同时也影响建筑密度指标的确定，两者具有如下关系：绿地率（%）=65（或70左右）—建筑密度。地块的绿地指标应符合《东莞市城市规划管理技术规定》第八章表8.1的规定，详见表12-2。
表12-2 地块指标限度表
用地类别 二类居住用地 三类居住用地（现状保留） 独立商住用地 小学、托幼用地 中学用地 商业金融用地 旅馆业用地 文化娱乐用地 医疗卫生用地 其他公共设施用地 一类工业用地 市政公用设施用地 广场用地 社会停车场用地 公共绿地 防护绿地 用地代码 R2 R3 R5 R61、R62 R63 C21、C22、C23、C24 C25 C3 C5 C9 M1 U S2 S3 -- -- 容积率 1.2-2.5 1.0 1.8-3.0 0.6 0.8 1.3-3.5 3.0 2.5 2.0 0.6 1.8 0.2-1.5 -- -- -- -- 建筑密度 (%) 25-30 25-30 35-40 30 30 35-40 35 35 35 35 40 30 -- -- 5 5 绿地率 (%) 30 30 25 35 35 20 30 35 35 35 20 30 -- -- -- -- 建筑限高 (M) 50 24 75 24 24 75 100 50 50 24 24 24 -- -- 3 3 硬地率（％） -- -- -- -- -- -- -- -- — -- — 硬地率50％ -- 硬地率5％ 硬地率5％
12.2.5 地块配建停车位
配建停车场是城市停车场的主体，因此地块开发建设应严格执行其配建停车位的规定要求，本次规划根据《东莞市城市规划管理技术规定》表9.2制定建筑物配建停车场（库）标准表。
表12-3 建筑物配建停车场（库）标准表
序号 用地代号 类别 单位 一般停小汽车位标准 选用小汽车位 1 2 3 4 5 R2 R3 R5 R61 R62 二类居住 三类居住 商住混合用地 幼儿园 小学 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/班 0.5-0.8 0.5-0.8 0.5-0.8 0.4-0.7 0.5-1.0 0.6 0.5 0.6 0.5 0.8 45 东莞市望牛墩镇人民政府 东莞市城建规划设计院 2007.12 望牛墩镇新城市中心地区控制性详细规划……规划说明书
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 R63 C1 C21、C22、C23 C24 C25 C3 C5 C9 M U G1 G1 中学 行政办公 商业金融中心 餐饮服务 星级宾馆 文化娱乐 综合医院 敬老院 厂房 市政公用设施 综合公园 体育公园 车位/班 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/病床 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/100㎡建筑面积 车位/公顷用地面积 车位/公顷用地面积 1.0-1.5 0.8-1.5 0.4-0.8 2.0-4.0 0.5-1.0 0.5-1.0 0.5-0.8(100~300床) 2.0-3.0 —— —— 2.0-5.0 5.0-10.0 1.2 1 0.4 2.0 0.6 0.6 0.7 2.0 0.3 0.2 5 10
12.2.6 建筑后退红线
建筑后退红线是为满足环境、景观、日照及消防等综合要求的一般标准，特殊地段的建筑后退必须根据下一层次城市设计的要求进行调整。依据具体后退要求为：沿赤窖口河两岸建筑建筑退让50米；广深高速公路两旁建筑退缩控制宽度140米，即沿道路中心线后退70米为建筑红线；东莞市望牛墩连接线两旁建筑退缩控制宽度120米，即沿道路中心线后退60米为建筑红线；望洪公路两侧建筑后退红线10米，已满足两旁建筑退缩控制宽度60米规定；支路两侧建筑后退红线3米；次干道两侧建筑后退红线5米；主干道两侧建筑后退红线10米；高度高于24米的高层建筑后退道路红线不得低于10米并且后退距离必须保证道路中线在视点高度向该建筑最高点仰角不少于75度（详细请见文本2.4.2.2条与2.4.2.3条）；道路两侧建筑除红线后退外必须满足建筑间的间距要求。
12.2.7 建筑高度
建筑限高主要依据景观规划与城市设计要求，并结合地块土地使用性质和土地开发强度（容积率）的相关要求确定。 规划区建议不建设超高层建筑，除非有详细的城市设计支持。
考虑规划区所处位置等因素，建议一类居住用地（R1）以低层为主，结合多层；二类居住用地（R2）以多层为主，结合小高层；公共服务设施（C）用地均为低层或多层。
工业用地（M1、M2）上的建筑不宜超过6层，按层高4米计算不宜超过24米，如层高较低，建筑限高也应相应降低。 其他要求须符合《东莞市城市规划管理技术规定》第七章的规定。
13 竖向工程规划
13.1场地现状
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规划区地处水乡片区，地势平坦，东侧为赤滘口河，场地内部有池塘分布。区内标高变化不大，场地平整工程量较低。
13.2规划依据
（1）规划区地形图（1:1000）
（2）《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）
13.3规划原则
（1）结合、利用现有地形标高，确定场地竖向标高，满足防洪、排涝标准。 （2）与道路的平面规划同时进行。 （3）与城市用地选择及用地布局同时进行。
（4）结合城市用地的控制高程、沿线的地形地物、地下管线、地质和水文条件等综合考虑。 （5）工程合理，造价经济。
13.4竖向规划
13.4.1 用地竖向
城市用地坚向规划应与城市用地选择及用地布局同时进行，使各项建设在平面上统一和谐、竖向上相互协调。根据场地排水要求，规划区内场地最小坡度按0.2%控制，最大坡度按10%控制。地块的标高比周边道路的最低路段高出0.2m以上。
城市用地坚向规划在满足各项用地功能要求的条件下,应避免高填、深挖，减少土石方、建（构）筑物基础、防护工程等的工程量。 13.4.2 道路竖向
道路的竖向规划应与道路的平面规划同时进行。村内道路坡向根据地形和排水坡向确定，最小纵坡坡度按0.3%控制，达不到0.3%的路段应采取加密雨水口等纵向排水措施。道路的横坡坡度应为1%-2%。
场地竖向规划详见竖向规划图，图中坐标为珠区坐标系，标高为国家85高程体系。
14 环境保护规划
14.1 水环境功能区划与污染控制
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14.1.1 功能区划
功能区划依据《东莞市望牛墩镇总体规划（2002－2020年）》中的标准与要求，外江赤窖口河水质及内河望溪河水质近期控制在《地表水环境质量标准》IV类水质标准，远期达到III类水质标准。
14.1.2 污染控制原则
1）严格执行《中华人民共和国水污染防治法》等规定，加强和提高全民的环保意识和法制观念。 2）严格工业项目的审批，规划区周边严格控制重污染项目建设。 3）加强工业废水的治理措施，强调工业废水的回用和达标排放。 4）完善城市污水处理设施。
14.2 大气环境功能及污染控制
14.2.1 功能区划
规划区大气执行国家《大气环境质量标准（GB3095—96）》中二级标准，其中城市居民生活区按广东省标准划分为一类控制区，执行一级排放标准，大片工业集中的区域划为二类控制区，执行二级排放标准。
14.2.2 污染控制原则
1）严格执行《中华人民共和国大气污染防治法》和省有关法规条例，加强社会监督。 2）改善能源结构，发展城市管道燃气，提高气化率，减少居民煤柴使用量。
3）优化产业结构，降低能耗，减少大气污染物的排放量，合理布局工业，充分利用大气环境容量资源，严禁发展污染工业。
4）工业污染集中控制与治理，调整用地结构，工业逐步入园，对现有规划区内工业污染源进行调整，有条件搬迁的尽可能限期搬迁；有可能采取治理措施的企业通过治理减少污染排放量；对于经济效益不佳，又无条件治理的企业可采取相应措施：关、停、并、转。
5）加强管理，控制汽车尾气的排放量。
6）加强环保管理工作，制订相应的管理目标，对于新立项目进行严格把关，环保主管部门通过环评报告书制度、“三同时”制度、排污收费制
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度、排污许可证制度、城镇环境综合整治容量考核制度等多项措施实行科学管理。
14.3 环境噪声标准区划及污染控制
14.3.1 功能区划
结合规划区的环境噪声现状及《东莞市望牛墩镇总体规划（2002－2020年）说明书》，并依据《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93），划分噪声标准控制区：
一类噪声标准控制区：适用于居民区和文教区； 二类噪声标准控制区：适用于商业中心区； 三类噪声标准控制区：适用于工业区；
四类噪声标准控制区：适用于镇中路、高速公路及快速路两侧。
14.3.2 污染控制原则
1）合理布置噪声源
噪声具有随距离衰减的特性，规划应进行合理的功能分区，把工业区、商业区和居住区分开，各区之间以绿化带隔离，要求安静的居住区和建筑物尽量远离噪声源，且位于噪声源的最小风频的下风侧。
2）交通噪声控制
严格管理，对进入规划区的车辆禁鸣，并推行机动车安装消声器工作。 3）合理布局绿化，减低城市环境噪声。
4）施工单位应采取有效降低噪声的措施，把建筑施工噪声降到最低点，减少对周边居民的干扰。 5）固体废弃物
对于工业固体废弃物，全镇统一规划设置废弃物处理中心，对危险废弃物实行集中处理。一般工业固体废弃物和生活废弃物经综合利用处理后运往城市垃圾处理场处理。
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15 环卫设施规划
15.1 规划依据
1．《城镇环境卫生设施设置标准》（CJJ27-2005）。 2．《东莞市望牛墩镇总体规划（2002－2020年）说明书》
15.2垃圾量预测
片区规划人口（含产业人口）为9.42万人，生活垃圾按每人1.2公斤/日计，本规划区远期的生活垃圾约113.4吨/日。按规范，工业固体废弃物一般按每万元产值0.04-0.1吨计，但大量工业废弃物能在生产过程中回收利用处理，经济发达地区回收率为80%以上。规划工业垃圾按每万元工业产值垃圾量0.1吨，远期工业固体废弃物回收处理率按80%计，规划区的工业垃圾量约为2.8吨/日。故规划区的生活垃圾及工业垃圾远期总量约116.2吨/日。
15.3 垃圾收运
建议在目前环卫系统及配套设施善未完善的情况下，采用定时上门收集的方式，从分散到集中，减少垃圾随意堆放的现象；条件成熟的情况下对垃圾实行全面袋装分类收集。
对危险废弃物实行统一收集、运输和集中处理。特殊类生活垃圾是有毒有害物，如电池、灯管、废有机溶剂、油漆等。应设置一些专门的收集设施，定期由危险废物运输机构收集。
15.4 固体废物处理处置
本规划区的生活垃圾及工业垃圾近期利用万江区流涌尾村的垃圾填埋场处理利用现有的垃圾填埋场进行填埋。中远期由于分类收集的实行和垃圾成分的变化，通过分拣、回收、压缩等流程将垃圾送至市统筹建设的中堂潢涌垃圾焚烧发电厂焚烧发电。对危险废弃物实行集中处理，做到当年无堆积量，无害化处理率达到100%。粪便严禁直接排入河道、雨水管和水沟内，全部采用无害化处理后再排入污水管。
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