森林资源资产评估实例

一、用材林林木资产评估

（一）市场成交价比较法

市场成交价比较法是资产评估中使用最为广泛的方法。该法要求有一个发育充分的公开的森林资源资产市场，能够找到与被评估资产相近的适合案例。根据《国有资产评估操作规范意见》的要求，采用成交价比较法时应取三个以上参照物进行综合测算后确定。

如：某村准备转让10公顷的杉木成熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清查该小班面积10公顷，蓄积量1500立方米，平均胸径22cm，平均采材距1200米，运距30公里。查地利系数表，其地利系数为0.978。

参照案例1：附近林场两年前花8000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林6公顷，蓄积量900立方米。其地利系数为1.023。由于通货膨胀，杉原木中径材的平均价格已由两年前的每立方米600元升至每立方米700元。

参照案例2：附近林场一年前花7000元向另一村庄购买年龄、树高相近、平均胸径为20cm的杉木成熟林5公顷，其蓄积量为800立方米，地利系数为0.92。一年前杉原木中径材平均价为660元每立方米。

参照案例3：附近林场不久前用52500元购买了年龄、平均直径、树高都与该小班相近的成熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.1。 案例1：

K?700?600?1.167 K?0.978?1.023?0.956 G?80000?900?88.89 E?K?Kb?G?99.17 案例2：

b

Kb?700?660?1.061 K1?0.978?0.092?1.063

K2?22?20?1.10

G?70000?800?87.5 E?Kb?K1?K2?G?108.55

案例3： K?1

bK?0.978?1.1?0.889 G?52500?500?105 E?K?Kb?G?93.35

取三案例的估算值的算术平均数为评估值 E??99.17?108.55?93.35??3?100.36?元/立方米? 总评估值

En?E?M?100.36?1500?150540 （二）幼龄林林木资产评估

幼龄林林木(含未成林造林地上的幼树)距可采伐还有很长的时间，因而幼龄林林木资产评估不可能采用木材市价倒算法。森林经营的最大量的培育成本的投入是在造林和幼抚阶段，因此，幼龄林的生产成本的投人比较清楚，重置测算也较为容易，在幼龄林林木资产的评估中多采用重置成本法。

例：某小班面积为5公顷，林分年龄为4年，平均高2.7m，株数2700株／公顷，要求用重置成本法评估其价值。据调查，该地区评估基准日的第一年造林投资(含林地清理、挖穴造林、幼林抚育)2250元/公顷,第二和第三年投资为750元／公顷，第四年为450元／公顷，年利率为5％,当地平均水平的林分平均高为3.0m，造林株数为3000株／公顷，成活率要求为85％。

解：已知n=4，C1=2250，C2=750，C3=750，C4=450，p=5% 该小班林木成活率=2700÷3000=0.9（即90%）＞85%，故株数调整系数为：K1=1

树高调整系数为：K2=2.7÷3=0.9

En?K?Ci?1?p?i?1nn?i?1

?元/公顷??2.7?3.0?1?2250?1.054?750?1.053?750?1.052?450?1.05?4412 4412×5=22060

2

??

该小班的评估值为22060元。

说明：株数调整系数中关键在于确定合理造林株数，可根据有关的造林技术规程或速生丰产林技术规程等对于合理造林株数的要求予以确定。

树高调整系数则在于当地平均水平的年抽高，可应用当地的固定样地或续档过程中的树高生长量予以确定一适合于当地的平均树高的生长方程，如常用的理查德方程。

(三)成过熟林木资产评估 市场价倒算法

市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： En?W?C?F

式中：En——资产评估值； W——销售总收入； C——木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）； F——木材经营合理利润。 上述公式可根据实际改写为：

En?Sn?mn?(f1(W1?C1?F1?D1)?f2(W2?C2?F2?D2))式中：

f1,f2：某树种原木和综用材材种出材率

W1,W2：某树种原木和综用材材种单位产品平均销价。 C1,C2：某树种原木和综用材材种经营成本

F1,F2：某树种原木和综用材材种的木材生产段利润 D1,D2：林地使用费（亦称山本费）

重点与难点—有关技术经济指标的确定 1．出材率的确定

应根据拟评估的林分预估未来林分平均胸径与平均树高予以综合确定其林分材种出材率，如果能够取得分径级材种出材率则更好。

3

（1）可采用现行出材率表予以确定

（2）亦可根据当地的林分平均胸径与平均树高模拟二元材种出材率方程如：

某树种经济材材种出材率方程

f?0.5499939?0.004999?dt?0.00243?ht

某树种原木出材率方程

f1??0.2833351?0.010526?dt?0.0263175?ht2． 木材综合销价的确定

杉木价格表

尾4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 径 价560 580 600 630 660 680 730 780 830 850 900 格 已知上述木材价格确定其原木与综合材的平均销价，应结合上述的出材率比例予以确定。

如已知某杉木成熟林林分平均胸径为16cm，其平均树高为15m，根据某规划队生产积累表明该林分的原木出材率为25%，综合材出材率为45%，其中原木出材中14cm原木占60%，16cm原木占25%，18cm原木占10%，20cm以上占5%，则其原木平均销价应为： 680×0.6+730×0.25+780×0.1+880×0.05=712.5=710元

综合材（小径材加短小材）平均价

主伐山场的综合材各径阶的出材比例较稳定，径阶大的数量较大，短小材比例很小,平均价大约在8-10cm的价格之间，略偏10cm一点。如为间伐材则可能小口径的比例大些，价格下调一些。

本次评估8cm的每立方米600元，10cm的630元，因而确定综合材平均价每立方米620元。

3．木材经营成本的确定

主要包括直接采伐成本及有关税金费的确定

1、直接采伐成本以木材采伐至堆头的成本为主，可根据伐区设计中对于成本的估算予以确定，亦可根据承包采伐成本予以估算

4

2、伐区设计费及检尺费根据当地实际发生状况予以确定 3、短途集材及运输费：主要是堆头至交货点的费用，注意前述木材价格是山边交货价还是货场交货价，若为山边交货价，则不再计算短运费或仅有少量的生产准备费的发生（如汽车便道，拖拉机道等少量的维护费）。

4、销售费用：主要以销售过程中所发生的费用为主，近年来木材旺销，则此项费用率应予以降低，若出现滞销，则此项费用比例应予以提高，通常以销价的%或直接以元/每立方米予以分摊

5、管理费用：此处管理费用应为直接从事生产经营管理的成本。根据某上市公司的经营成本中实际应用于经营管理的成本约为5-6%为合理，考虑到集体林区个体经营者或农户实际经营管理的戌本可能低于此数，应予以减低。而对于部分企业由于财务会计处理方式不同，又可能远高于此数。故在确定此数据时应把握公开市场的公平性与开放性原则予以确定。

6、不可预见费：由于处于集体林区中，生产经营中亦可能出现不可预见因素如工伤、农田赔偿等因素，该项费用可销价的%或直接以元/每立方米予以分摊

7、有关税费

（1）育林费：按统一计征价的12%征收。 （2）维简费：按统一计征价的8%征收。

注意上述两项金费可能由于企业（如林场、外资公司等）有享受部分返还政策，尤其是对于抵押贷款时此项影响较大。

（3）森林植物检疫费：按统一计征价的%征收。 （4）增值税：按不含税价的%征收。 （5）城建税：按增值税额的%征收。

（6）教育附加税：按增值税额的%征收。 注意：（4）、（5）、（6）可能存在免征情况，如有些地区有对于近成过熟林免征此项费用（或对于19**以来的免征）应根据当地政策及实际发生状况予以确定

（7） 所得税：按不含税价的%征收（或每立方米征收元）。注意存在与上述相似情况，可能免征。

8、林地使用费（山价）；目前山价支付方式存在多样化，应根据有关经营协议予以确定，并在评估说明中予以披露。 逐年支付方式：对于成过熟林则不再予以扣除

5

林价款支付方式：根据有关文件不低于新林价的20%，如果是采伐时需要支付的，注意应在评估说明中予以说明评估结果不包括林地使用费，反之说明评估结果中包括本轮伐期内的山价。 收益分成与林价款支付方式相类似

（四）木材生产经营利润率：主要为森工段的生产利润（如木材采伐承包商的利润或采伐投标者的合理利润），通常以直接木材生产成本的10-15%计算，或以销价的2-4%，或直接以元/立方米计

成过熟林资产评估

某个体拟转让108亩杉木林分，该林分经营类型为一杉中，年

3

龄为28年，林分平均胸径为16cm，平均高为15m，亩蓄积为10M，请评估该林分价值。 有关技术经济指标。

33

木材价格见前表可得：杉原木710元/M，杉综合为620元/M

3

木材起征价：杉原木两金起征价为400元/M，杉综合为200元3 3 /M直接主伐成本：90元/M

3

伐区设计费：7元/M（按蓄积）

3

检尺费：8元/M

3

短运费（含道路维护费）：20元/M销售费用：按销价的1% 管理费用：按销价的3% 不可预见费：按销价的2% 相关税费

1. 育林费：按统一计征价的12%征收。 2. 维简费：按统一计征价的8%征收。

3. 森林植物检疫费：按统一计征价的0.2%征收。 4. 增值税：按不含税价的6%征收。 5. 城建税：按增值税额的5%征收。

6. 教育附加税：按增值税额的3%征收。 7. 所得税：按不含税价的2%征收

木材生产经营利润率：按直接采伐成本的15%计 出材率：杉原木25%，杉综合45%

林地使用费：按新林价（杉原木160元）的30%计，综用材为

6

原木为70%

解：根据上述指标计算： 每立方米杉原木纯收入为：

710-90-7÷0.7-8-20-710×(1%+3%+2%)-400×20.2%-710÷1.06×(0.06×1.08+2%)-90×15%-160×30%=340.3元

每立方米杉综用材纯收入为： 620-90-7/0.7-8-20-620×(1%+3%+2%)-200×20.2%-620/1.06×(0.06×1.08+2%)-90×15%-160×30%×70%=317.7元

据此可计算该林分评估值为：

108×10×(25%×340.3+317.7×45%)=246280元 该林分评估值为246,280元

技巧说明

成过熟林资产评估中关键是出材率的确定，并据此得出木材价格。

应注意各类技术指标的基价（如是按销价还是按按起征价、不含税价等），是否存在免征等问题。

注意评估价值中是否包含林地使用费价值，并予以说明。 （四）中龄林资产评估

收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

Au?Da(1?P)u?a?Db(1?P)u?b????uCi En?K???i?n?1(1?P)u?ni?n(1?P)

式中： En——资产评估值； K——林分质量调整系数； Au——标准林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营合理利润后的部分）； Da、Db——标准林分第a、b年的间伐纯收入； Ci——第i年的营林生产成本； U——经营期；

7

n——林分年龄； P——利率。

上述公式可根据实际改写为： ?m?Muf(W?C?F?D)?f(Wn

En?Sn???Mn?111111.0p2(u?n)2?C2?F2?D2)V[1.0p(u?n)?1]???0.0p?1.0p(u?n)?Sn：各年龄面积 mn：各年龄单位面积蓄积量

Mu：森林经营类型标准林分成熟龄对应曲线的单位面积蓄积量。

Mn：现实林龄时标准林分蓄积量生长曲线对应的单位面积蓄积量。

f1,f2：各树种原木和综用材材种出材率

W1,W2：各树种原木和综用材材种单位产品平均销价。 C1,C2：各树种原木和综用材材种经营成本

F1,F2:各树种原木和综用材材种的木材生产销售利润 D1,D2：林地使用费 V：每年的管护费用 u：该森林经营类型的主伐年龄

n：林分年龄 p：投资收益率。

重点与难点

（一）林分质量调整系数

在中、近熟林林分林木资源资产评估中，以单位面积蓄积和平均胸径两项指标确定调整系数K1与K2，最后综合确定总的林分质量调整系数Ｋ，即K=K1×K2。

K1=现实林分单位面积蓄积／参照林分单位面积蓄积 K2=现实林分平均胸径／参照林分平均胸径

说明：

（1）蓄积调整系数主要应用于对未来收益的预测中，在上述计公式中表达为mn /Mn，并借此以预测未来收获为Mu× mn /Mn

（2）胸径调整系数主要应用于对于未来木材的直径分布进行预测调整，其结果实际上常常反映于对于木材价格的调整与出材率的调整，例如，标准平均林分未来胸径为16cm ,其木材平均销

8

价为730，而现实林分可能无法达到16,则可通过降低平均原木销价如为720，同时调整其出材率中原木与综合材比例。

（3）由于出现了胸径调整，考虑到未来胸径和直径结构的变化，最好是能结合树高，进行树高系数调整，并拟合适用于当地的材种出材率模型，从而提高对未来出材预测的精度（出材率方程如前述）

（4）在计算中还存在的一个重要问题是对于标准平均生长方程（主要是胸径、树高、蓄积、出材率）可收集评估地区近期主要用材树种各龄组或各龄段主要测树因子的数据资料，或者分别森林经营类型收集用材树种各龄组或各龄段森林资源调查数据，结合国家或省级林业主管部门颁发的技术规范中的技术指标资料（如经营类型表中的生长指标），运用数学方法构建林分生长过程模型，以此作为参照林分的生长过程。 （二）生长预测 落叶松生长过程表

林龄 树高 平均胸断面积 蓄积量 平均生连年生长(m) 径 (m2/ha) (m3/ha) 长量 量 (m3/ha) (m3) (%) （cm） 10 3.5 2.9 8.4 20 8.1 6.5 21.5 96 4.8 30 11.4 9.9 30.0 174 5.8 7.8 5.83 40 14.8 12.9 33.0 238 6.0 6.4 3.10 50 17.7 15.9 34.8 294 5.9 5.6 2.11 60 20.4 18.9 36.0 345 5.8 5.1 1.59 70 22.6 21.7 37.2 388 5.5 4.3 1.18 80 24.4 24.3 38.0 421 4.9 3.3 0.81 90 25.7 26.9 38.4 445 4.6 2.4 0.56

利用林分的调查资料，确定所要进行预测的林分是归属于哪个地位级或属哪一个森林经营类型并确定应用相应类型的生长过程表。

尔后将现实林分的树高、胸径、蓄积量与过程表中相应年龄的树高、胸径、蓄积相对比，取得各因子的调整系数K=现实林分因子数值/参照林分因子数值，最后将收获表上主伐年龄时林分的

9

数值乘上调整系数K，即得所要预测的数值。

例：某块30年生的杂草落叶松林经调查其平均树高为12.0M，

3-2

平均胸径为10cm，蓄积量为174M.hm,预测其50年生时的平均胸径、树高、蓄积量。

（1）根据该林分的平均高资料，该林分属于Ⅱ地位级，采用杂草落叶松Ⅱ地位级的生长过程表。

（2）查表得知Ⅱ地位级落叶松林分30年生时的平均树高为

3-2

11.4M，平均胸径9.9cm，蓄积量174M.hm。

（3）求各测树因子的修正系数

（4）查表得知50年生时，Ⅱ地位级落叶松林分的平均树高为

-2

17.7M，平均胸径为15.9cm，蓄积量为294M3.hm。

（5）计算各测树因子的预测值

平均树高=17.7×1.0526=18.6（M） 平均胸径=15.9×1.0101=16.1（cm）

-2

每公顷蓄积量=294×1.0345=304（M3.hm） 提示：

上述例子是一个根据已有生长过程表的例子，而采用拟合标准平均生长方程其原理也是相类似的。其差异只是以方程所拟合的数值来代替生长过程表中的数值作为参照林分数值，进而取得调整系数。

（三）营林管护成本

评估后到主伐期间的营林生产成本包括直接成本和间接成本。在一般的生产实践中间伐的成本在间伐纯收入计算时扣除了，

u这阶段的营林成本主要是按面积分摊的年森林管护成本(V)，因此CiV??1?pu?n??1?(V?D)??1?pu?n??1????i?n?1u?nu?n1? p?P?1?P?P?1?P?而得到简化式为i?n?

评估中如果林地使用费（山价）为逐年支付的，可将逐年支付费用并入年营林管护成本计算，若为按林价比或分成的则处理方法与成过熟林同。

中龄林资产评估

10

现有某国有林场拟转让一块面积为100亩的杉木中龄林，年龄

3

为14年，每亩蓄积量为10M/亩，经营类型为一般指数中径材（其主伐年龄为26年），假设每年的营林管护成本为5元/亩，由该地区一般指数杉木中径材的标准参照林分的蓄积生长方程y=f(x){此处方程可根据当地实际情况自行拟合如理查德方程}预测其主伐

3

时平均亩蓄积为18M/亩，现实林龄（即14年生）标准参照林分的

3

平均亩蓄积为9M/亩，该林分已经过间伐不再要求间伐，请计算该林分的林木资产评估值。

有关技术经济指标（均为虚构假设指标）

（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。 （二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米

33

（三）两金统一计征价：杉原木400元/M；杉综合：200元/M ：

33

增值税起征价杉原木550元元/M ；杉综合：420元元/M ：

3

（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M

3

（五）地租：新林价的30%得杉原木48元/M ；杉综合33.6元3/M

（六）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米

（七）林业投资收益率：6%

（八）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45% （九）相关费用：

（1）育林费：按统一计征价的12%计 （2）维简费：按统一计征价的8%计

（3）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计 （4）销售费用：10元/立方米

（5）管理费用：按销售收入的5%计

（6）不可预见费：杉原木12元/立方米，杉综合7元/立方米 （7）增值税：以起征价的6%计

（8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）

测算过程

3

预测主伐时亩蓄积量M=mn×Mu/Mn=10×18/9=20 M

11

杉原木纯收入A1=W-C-F-D=730-130-400×20.2%-10-730×

3

5%-12-550×6%×1.08-15-48=362.1元/M

杉综合纯收入A2=W-C-F-D=620-130-200×20.2%-10-620×

3

5%-7-420×6%×1.08-9-33.6=331.8元/M

现在至主伐期间的营林管护成本合计

(26-14)(26-14)

合计为T=5×(1.06-1)/ (1.06×0.06)=42元 由此可计算其总评估值为

(26-14)

E=S×M×(f1×A1+f2×A2)/ 1.06-S×T=100×20×(0.25

(26-14)

×362.1+0.45×331.8)/ 1.06-42×100=234181=234200元

故该杉木中龄林评估值为234200元

技巧说明

（1）中龄林资产评估中的关键是对未来蓄积的预测，在没有生长过程表的情况下，可自行根据当地实际生长过程或样地积累或树干解析等材料进行拟合方程，但应注意并非一个地区永远使用同一方程，应根据实地而改变，同时每个方程可能都会有一定的使用区间，例如以理查德方程而言，如果拟合时的材料是至30年的数据，而使用之预测40年生的林木生长，从35-40年间的生长就可能失真较严重，因此拟合所用的材料应尽可能多而全。并需进行检验以保证其预测的准确性。

（2）中龄林资产评估中同时涉及到胸径与树高的预测问题，其原理与蓄积调整一样，建议尽可能拟合二元材种出材率模拟方程，从木材价格及出材率等方面对其胸径进行调整，这在针对逐个小班进行评估时将更好地体现小班间的差异。使结果更为合理。

（五）天然异龄林择伐林木资产评估 (1) 天然成过熟异龄林木资源资产评估

S?A?(1?p)V计算公式为：En? ?(1?p)?1P

式中：Sn：林分面积 An：现实林择伐纯收入； t：择伐周期 ；其余与上同

(2) 天然未成熟异龄林木资源资产评估 计算公式为：

Au?(1?p)tV En?Sn?mn??tnntMn(1?p)u?n[(1?p)t?1]p 12

式中：Sn,Mn,mn,V,p 同上； Au ：标准林分择伐纯收入

重点与难点

（1）择伐周期的确定

择伐周期不同于轮伐期，它可根据择伐的强度和择伐后林木的平均生长率进行计算： A??log(1?S)log(1?p)

式中：A为择伐周期：s为择伐强度：P为蓄积生长率 （2）择伐强度的确定

择伐强度是异龄林经营中重要的技术经济指标，择伐强度是有法规限定其最高值的。在我国择伐的强度不允许超过40％，一般以20～30％为佳。

（3）采伐量及出材量的确定

择伐的采伐量等于择伐时林分的蓄积乘上择伐强度。因此，在确定了强度之后，择伐蓄积量的预测关键是预测其林分在主伐时的蓄积。其方法参照前述过程。

天然阔叶林资产评估

例1：某天然阔叶异龄林面积为10公顷，林分刚择伐过，其主林层平均年龄50年，现有蓄积210立方米／公顷，要求评估其林木资产的评估值。

据调查该小班择伐周期为20年，择伐强度为30%，出材率为55%，主伐时蓄积300立方米／公顷， （有关经济技术指标如前述，此处略）由前述相类似方法可计算成熟林采伐纯收入，此处假设平均每立方米木材（原木与综合材平均）可获纯收入200元，每年分摊的管护费为45元／公顷，利率为5%。林木与林地按7：3分配。

V En?Sn?Au?(1?p)t?1P

20

E=(10×300×0.55×0.3×200) /[(1+0.05)-1]-10×45/0.05=50880元

13

50880×0.7=35610 林木价值为35610元

例2：某天然阔叶用材林面积为10公顷，其年龄为65年，现有蓄积240立方米／公顷，要求评估其林木资产的评估值。

据调查该小班择伐周期为20年，择伐强度为30%，出材率为55%，（有关经济技术指标如前述，此处略）由前述相类似方法可计算成熟林采伐纯收入，此处假设平均每立方米木材（原木与综合材平均）可获纯收入200元，每年分摊的管护费为45元／公顷，利率为5%。

则计算其评估值为：Sn?An?( 1?p)tSn?VEn??t P(1?p)?1

E=(10×240×0.55×0.3×200) ×

2020

(1+0.05)/[(1+0.05)-1]-10×45/0.05

=118100元

118100×0.7=82670 林木价值为82670元

例3：某天然阔叶用材林面积为10公顷，其年龄为36年，现

3

有蓄积150M／公顷，要求评估其林木资产的评估值。

据调查该小班择伐周期为20年，主伐年龄为51年（即15年后方可再次择伐也可认为已择伐5年），择伐强度为30%，出材率为55%，（有关经济技术指标如前述，此处略），基准林分36年平均蓄

33

积为180M／公顷，51年基准林分主伐蓄积可达360M／公顷由前述相类似方法可计算成熟林采伐纯收入，此处假设平均每立方米木材（原木与综合材平均）可获纯收入200元，每年分摊的管护费为45元／公顷，利率为5%。则计算其评估值为：

tS?mA?(1?p)Sn?V nuEn?n??Mnp(1?p)u?n[(1?p)t?1]

E=(10×150/180）×（360×0.55×0.3×200) ×20^(51-36)20

(1+0.05)/{1.05 ×[(1+0.05)-1]}-10×45/0.05=67420元

14

67420×0.7=47190

四、林地资产评估

现行市价法

适用于各类林地资产 林地期望价法

适用于用材林地、薪炭林地、经济林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估

年金资本化法

林地年租金相对稳定的林地资产可采用评估

有限期转让的林地资产可采用有限期林地费用价法评估 林地费用价法

适用于苗圃地等林地资产评估。 比例系数法

适用于异龄林林地评估 1、现行市价法

现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法。其计算公式为 En?K?Kb?G?M

式中： En——资产评估值； K——质量调整系数 Kb——物价指数调整系数； G——林地单位面积交易价格； M——林地资产评估总面积

技巧说明

在实际应用中其质量系数常由立地质量系数与地利等级系数构成

15

立地质量修正系数

K1?评估对象立地等级的标准林分在主伐时的蓄积量参照林地立地等级的标准林分在主伐时蓄积量地利等级修正系数

K2?现实林分主伐时的立木价参照林分主伐时的立木价物价指数调整系数常用两个评估基准日时的木材销售价格比值替代。

评估基准日的木材销售价格 K3?交易案例评估基准日的木材销售价格

其他因子的修正值k4只能按其实际情况进行评分，将综合

的评分值确定一个修订值的量化指标。

上式可改写为：Bu?K1?K2? K3?K4?G?S

2、林地期望价法

林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始

计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。其计算公式为： Au?Da(1?P)u?a?Db(1?P)u?b??????Ci(1?P)u?i?1V Bu??u (1?P)?1P式中：Bu——林地资产评估值； Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）； Au——现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除

采运成本，销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）； Da、Db——现实林分第a、b年的间伐纯收入； U——经营周期； V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）； P——利率。

16

实例1—林地期望价计算

某国营林场的主要技术经济指标，杉木人工林投资，第一年180元/亩，第二年80元/亩，第三年80元/亩，第四年40元/亩，第

3

五年起每年管护费用为5元/亩，30年主伐产量16M，出材率70%（其中原木25%；非规格材45%）。第10年进行第一次间伐，产综用材

3

0.8M，扣除成本、税费后，纯收入为60元/亩，第二次间伐为第15年间伐纯收入为300元/亩。其余有关技术指标与中龄林资产评估案例同。计算其地价与年地租

有关技术经济指标（均为虚构假设指标）

（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。 （二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米

33

（三）两金统一计征价：杉原木400元/M；杉综合：200元/M ：

33

增值税起征价杉原木550元元/M ；杉综合：420元元/M ：

3

（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M （五）相关费用：

（1）育林费：按统一计征价的12%计 （2）维简费：按统一计征价的8%计

（3）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计 （4）销售费用：10元/立方米

（5）管理费用：按销售收入的5%计

（6）不可预见费：杉原木12元/立方米，杉综合7元/立方米 （7）增值税：以起征价的6%计

（8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）

3

（六）地租：新林价的30%得杉原木48元/M ；杉综合33.6元3/M

（七）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米

（八）林业投资收益率：6%

（九）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45% 测算过程

由前例计算可得 杉原木主伐纯收入为A1=362元

17

杉综合材主伐纯收入为A2=332元 该林地杉木主伐时纯收入为

Au=16×0.25×362+16×0.45×332=3838元 四年营造林成本合计值

∑C=180×1.06^30+80×1.06^29+80×1.06^28+40×1.06^27=2069元

该地地价为： Bu=[3838+60×1.06^(30-10)+300×1.06^(30-15)-2069]/(1.06^30-1)]-5/0.06

=468元

年地租=Bu×P=468×0.06=28元 3、年金资本化法

年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

Bu=A/p 式中： Bu——资产评估值； A——年平均纯收益； P——投资收益率

当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格：

nnnn ?

Bn=Bu×[(1+P)-1]/ (1+P)= A×[(1+P)-1]/ [P× (1+P)]

式中： Bn——林地使用权有期限转让价格； Bu——林地评估值（使用权无期限转让评估值）； P——利率； n——林地使用权转让年数。

实例2—林地年金资本化法

某林农拟向村集体承包100亩林地进行毛竹林经营，双方协议约定每年地租为30元/亩，要求现在一次性支付租赁期内地价。

（1）承包经营期为长期经营（即无限期） （2）承包经营期为30年

18

请分别计算该林地租赁价。

（1）解：长期经营且年地租稳定，可采用年金资本化法计算，考虑到竹林的经营效益较高，其投资收益率取值为10%，则该地价为

Bu=A/P=100×30/0.1=30000(元） ? 该林农一次性应支付3万元林地使用费

（2）解：承包租赁期为30年，可采用有限期林地使用费法计算可得

B30=Bu×((1.+0.1)^30-1)/(1+0.1)^30=30000×0.943=28290元

该林农一次性应支付28290元（30年）林地使用费

技巧说明

上述计算公式简单易算，关键问题是确定平均地租和投资收益率，在竹林、经济林林地资源资产评估中，由于林地上的竹林或经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入，其地租也较稳定并经常每年定期支付，因此每年支付地租的林地资产评估中经常采用这两种方法。现在在部分地区用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。

4、林地费用价法

林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为：

n Bu?A(1?P)n??Mi(1?P)n?i?1i?1

式中： Bu——林地资产评估值； A——林地购置费； Mi——林地购置后，第i年林地改良费； n——林地购置年数； P——利率。 5、比例系数法

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设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满，在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。

(1)收益现值计算

据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出32

材45m，每立方米纯收入250元，每年分摊的管护费为45元/hm，利率为6％，择伐强度为30％。

AnE250?4545 Bn?????13475(1?p)n?1p1.0610?10.06

(2)比例系数确定 据福建省现行政策，林价中的山价(地租）部分所占份额为10％—30％，平均为20％。

(3)计算地价与地租

2

Bu ?Bn?K?13475?0.20?2695地价：元/hm

F?Bu?p?2695?0.06?1622

地租： 元/hm

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福建某林业发展有限公司拟购并林木资源资产评估报告（摘要）

一、基本情况

福建某林业发展有限公司其前身为建安县四方林场，2006年7月变更为东方林业发展有限公司，是以森林资源为主要经营对象的股份合作企业，拥有森林资源经营权。注册地点：福建省建安县，注册资金5800万元，法人代表：周道芳[身份证号350429196211295016]，注册资金5800万元。

该公司自组建以来已成功收购大龙乡（由原大布乡与龙安乡合并而成）、梅口乡、朱口镇、杉城镇等乡镇林地面积2万亩，并计划在未来三年内完成十万亩的林地购并计划。本次拟购并的山场分别位于下渠乡、新桥乡、上青乡及原大布乡，多数原属村集体、林农及个体经营者所有，林地以村为单位相对集中，山场相对较偏远，集运材条件一般，生产成本较高，林分质量参差不齐。拟购并的用材林林分以杉木、马尾松及毛竹林为主，还有少量天然阔叶林，主要培养中、小径材，均为中龄林以上林分，毛竹林基本以天然起源为主，其立竹度多为170株/亩以上，但竹林平均胸径较小，生长级较低。林地立地条件以Ⅱ、Ⅲ类地为主，森林资源经营管理水平一般，林分总体生长水平一般。

二、评估目的

确定评估对象范围内所有林木资源资产的现值，为福建某林业发展有限公司购并用材林林木资产及毛竹林资产并进行林权过

21

户提供作价依据。

三、评估对象与范围

福建某林业发展有限公司拟购并的林权小班面积共计3053亩产权明晰的林地上的用材林林木资源资产及毛竹林资源资产。

四、评估基准日 2006年12月31日 五、评估原则 1、遵循独立性原则； 2、遵循客观性原则； 3、遵循科学性原则；

4、遵循产权利益主体变动原则； 5、遵循资产持续经营的原则； 6、遵循替代性原则 ； 7、遵循公开市场原则； 六、评估依据

1、《国有资产评估管理办法》及其实施细则 2、《资产评估操作规范意见（试行）》 3、《森林资源资产评估技术规范（试行）》 4、《福建省森林资源流转条例》

5、福建省地方标准DB35《森林资源资产评估报告的编制规则》

6、福建省地方标准DB35《森林资源资产评估技术规范》 7、与委托方订立的评估约定

22

8、委托方提供的有关拟评估资产明细表及相关产权归属、工程技术、财务会计、森林经营等方面的资料。

七、评估方法

按《森林资源资产评估技术规范（试行）》的有关要求，分别不同树种、龄组采用如下的评估方法，详细计算过程见森林资源资产评估说明。

1、用材林中龄林、近熟林采用收获现值法。 2、用材林成过熟林采用木材市场价倒算法。 3、天然阔叶林采用择伐林的收益现值法 4、毛竹林采用有限期收益现值法 八、评估过程 1、接受委托

本中心接受福建某林业发展有限公司的委托，明确评估目的，确定评估基准日和评估对象及范围，拟定评估方案，按评估要求收集有关资料。

2、资产清查

在委托方配合下，对福建某林业发展有限公司所提供的拟评估森林资源资产清单进行实地核查，内业统计分析，验证委托评估的森林资源资产的真实性和准确性。

3、评定估算

根据核查后的拟评估森林资源资产清单和有关技术经济指标，选择相应的评估方法，确定评估参数，进行评定估算。

4、评估汇总

23

根据评估操作技术规范对评估结果进行汇总和分析验证，撰写资产评估技术说明和资产评估报告书，按照评估工作质量控制要求，经复核后向委托方提交资产评估报告。

九、评估结论

在评估基准日2006年12月31日持续经营的前提下，福建某林业发展有限公司拟购并的林木资源资产现值为人民币207.10万元，分乡镇划分依次为下渠乡用材林林木资产42.69万元(分优势树种为马尾松林木资产40.26万元，阔叶树林木资产2.43万元)；新桥乡用材林林木资产50.50万元（优势树种为杉木）；上青乡用材林林木资产7.33万元（优势树种为杉木）；原大布乡毛竹林资产106.58万元。分乡（镇）各树种各龄段的评估结果详见附表。

十、特别事项说明

本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估的影响，也未考虑将来国家宏观经济政策,特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力 对资产价格的影响，评估报告仅作为委托方本次评估目的使用。

十一、评估基准日后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化（如发生大规模的森林火灾或病虫害使资产数量大量减少；或林业税费的大幅度调整），对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整重新评估。

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十三、附件

1、福建某林业发展有限公司拟购并森林资源资产评估结果汇总表(见下页)

2、拟购并森林资源资产评估结果分乡镇一览表(见下页)

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附件1

福建某林业发展有限公司拟购并森林资源资产评估结果汇总表

单位：亩、立方米、元

林种 树种 起源 年龄 面积 蓄积 评估值 11～15 16～20 杉木 人工 21～25 26～30 41～45 小计 用 材 林 21～25 马尾松 天然 26～30 41～45 小计 阔叶树 天然 21～25 26～30 183 121 413 34 14 765 359 197 76 632 196 44 240 1637 462 517 425 343 147 110600 38900 69000 29800 1768 330000 3200 578300 2299 225500 1243 131000 476 697 255 952 46100 19800 4500 4018 402600 小计 合计 24300 1005208170 0 341800 经营期毛竹 天然 至2031年 经营期竹林 毛竹 天然 至2034年 合计 总合计

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954 1416 3053 724000 1065800 2071008170 0

附件2

拟购并森林资源资产评估结果分乡镇一览表

单位：亩、立方米、元 乡树种 起源 (镇) 马尾松 上渠乡 天然 小计 阔叶树 天然 年龄 面积 蓄积 2299 1243 476 4018 697 255 952 4970 517 425 1380 343 147 2812 2812 388 388 评估值 225500 131000 46100 402600 19800 4500 24300 426900 110600 38900 256700 69000 29800 505000 505000 73300 73300 341800 小计 乡合计 新地乡 杉木 人工 上安乡 小计 乡合计 杉木 人工 乡合计 毛竹 天然 大龙 毛竹 天然 乡合计

21～25 359 26～30 197 41～45 76 632 21～25 196 26～30 44 240 872 11～15 183 16～20 121 21～25 257 26～30 34 41～45 14 609 609 21～25 156 156 经营期至462 2031年 经营期至954 2034年 1416 27

724000 106580

总 计

3053 8170 0 2071000 28

评估报告说明（摘要）

一、森林资源资产调查与核查报告 （一） 调查与核查方法

调查方法按照《森林资源调查主要技术规定》的要求进行小班调查。并在调查基础上进行核查，调查与核查过程中以角规辅助目测法确定小班蓄积量，幼林株数采用3.26米样圆法测定，毛竹林采用样圆法调查。

调查与核查工作分三个阶段，即：

第一阶段：利用林业基本图、地形图、山林权证、山林权清册及山林权分布图，参照1996年二类调查区划小班及2006年上半年实测编制而成的小班一览表，按委托书核实森林资源资产的产权，确认拟评估的森林资源资产的范围。

第二阶段：利用林业基本图、林权图及小班一览表对小班进行全面调查，核对其小班的界线、面积、地类、林种、树种，对小班蓄积、平均胸径、平均树高、株数等主要的调查因子进行现地调查。

第三阶段：对调查及核查的资料进行内业整理分析，编制森林资源资产实物量统计表和调查报告。

（二） 森林资源资产范围确认

根据委托，本次森林资源资产评估的范围为福建某林业发展有限公司拟购并的森林资源资产。经核查，本次列入森林资源资产清单的森林资源原林权均属于乡村集体、林农及个体经营者，

29

产权明晰可列入评估范围。所提供的森林资源清单中的用材林资源及毛竹林资源基本上可以真实反映拟评估森林资源资产的实际实物量，可作为本次森林资源资产评估的依据。

本次核查产权明晰的林地面积共计3552亩，总蓄积量8682 m，包括水土保持林及水源涵养林面积499亩，蓄积512 m。其实际纳入评估范围的用材林林地小班总面积为1637亩，蓄积8170m，毛竹林林地小班总面积1419亩。分乡镇划分依次为下渠乡用材林872亩，蓄积4970m(分优势树种为马尾松林632亩，蓄积4018m，天然阔叶林240亩，蓄积952m)；新桥乡用材林609亩，蓄积2812m（优势树种为杉木）；上青乡用材林156亩，蓄积388m（优势树种为杉木）；原大布乡毛竹林林地1416亩。分乡镇各优势树种各龄段面积蓄积见附表。

（三） 说明

1、本次核查是以福建某林业发展有限公司提供的森林资源资产清单为依据进行的，该清单是在1996年森林资源二类调查的基础上，根据林权证及林权图于2006年11月经外业全面调查编制而成的，为最新的资源数据。

2、本次实际核查面积共计3552亩，其中包括水土保持林及水源涵养林面积499亩，根据2005年福建省森林资源流转条例及国家对生态公益林的管理等相关规定，对于生态公益林不宜进行资产性流转，可以委托经营管理，但暂时不宜进行资产评估转让，故建议经营权转让双方对该部分森林资源进行协议委托经营管理，不纳入本次评估范围。

30

3

3

3

3

3

3

3

3

二、林木资产评估技术说明

根据《森林资源资产评估技术规范》，本次用材林资产评估分别不同年龄、不同树种采用不同的方法进行评估。中龄林和近熟林采用收获现值法评估，成过熟林采用市场价倒算法评估，天然阔叶林采用择伐林的收益现值法评估，毛竹林资产评估采用收益现值法计算。具体说明如下：

（一） 用材林中龄林，近熟林资产评估

中龄林和近熟林的林木资产采用收获现值法进行评估，即预测该林分成熟时采伐所得到的纯收入（已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润），再扣除从现在到主伐之间的管护费用，其剩余值的折现值作为林木资产的评估值。其计算式为：

?mn?Muf1(W1?C1?F1)?f2(W2?C2?F2)V[1.0p(u?n)?1]? En?Sn????(u?n)(u?n)?1.0p0.0p?1.0p?Mn?Sn：各年龄面积

mn：各年龄单位面积蓄积量

Mu：森林经营类型标准林分成熟龄对应曲线的单位面积蓄积量。各森林经营类型标准林分蓄积量生长曲线以《森林经营类型表》中的生长指标拟合的。

Mn：现实林龄时标准林分蓄积量生长曲线对应的单位面积蓄积量。

f1,f2：各树种原木和综用材材种出材率

W1,W2：各树种原木和综用材材种单位产品平均销价。 C1,C2：各树种原木和综用材材种经营成本

31

F1,F2：各树种原木和综用材材种的木材生产销售利润 V：每年的管护费用

u：该森林经营类型的主伐年龄 n：林分年龄 p：投资收益率。

（二） 用材林成过熟林资产评估

成熟林和过熟林的林木资产采用木材市场价倒算法，即将该林分主伐时的木材总销售收入，扣除木材生产经营为成本、税费及木材生产段的合理利润后的剩余值作为林木资产的评估值，其计算式为：

En?Sn?mn?(f1(W1?C1?F1)?f2(W2?C2?F2))

Sn,mn,f1,f2,W1,W2,C1,C2, F1,F2同上 （三） 天然阔叶林林木资产评估

天然阔叶林林木资产采用择伐林的收益现值法计算,成熟林计算公式为： En=

Au?1.0ptV? t1.0p?1P式中：SN,p,V 同上；Au::现实林择伐纯收入；t: 择伐周期 未成熟林预测测算至成熟后再进行择伐，其计算公式为：

Sn?mnAu?1.0ptV En? ??Mn1.0pu?n(1.0pt?1)p式中：Sn, Mn, mn, V, p 同上；Au::标准林分择伐纯收入。

（五） 假设与说明

1．本次评估所涉及的木材价格，生产成本，出材率、山场作

32

业条件、经营成本等，均按被评估林分成熟林的平均水平确定。

2．本次评估是在假设竹林结构合理的前提下进行的，所涉及的毛竹林竹、笋价格、生产成本、山场作业条件、经营成本等，均按基准日当地平均水平确定。

3．本次评估测算各龄组内的评估值按各年龄的林分实际进行，计算中各树种的生长预测，均按优势树种经营类型的生长模型进行测算。

4．本次评估中用材林资源资产评估已涉及部分林地使用权价值，即评估值中仅包含现实林龄之前的林地使用权价值，但不包括未来持续经营的林地使用费，林木资源资产受让者应根据原有林地使用权经营协议执行未来经营期内的林地使用费支付事宜。

5．本次毛竹林资源资产评估未涉及林地使用费评估，即评估值已扣除该经营期限内的竹林林地使用费，即毛竹林资产受让者仍需按每年每亩5元向山权所有者支付林地使用费。

三、用材林有关技术经济指标 （一） 营林生产成本 亩年管护成本均为3元/亩。 （二） 木材价格 1、 木材销价

木材销价以建安县林产品交易市场木材销价及造纸材收购价为基础，结合待评估林木资产成过熟林的平均胸径综合确定木材的平均销价。

木 材 价 格 表

33

单位：元/ M

单价 树材种 单价 树材种 （人工） 杉原木 杉综合 700 630 松原木 松综合 610 520 单价 单价 （天树材种 （天然） 然） 650 520 杂原木 杂综合 480 350 3

2 、 起征价

按建林〔2006〕8号建安县林业局和建安县财政局《关于调整木材生产经营税费计征指导价的通知》，调整后林业税费起征价标准：杉木规格材每立方米500元，杉木小径材每立方米400元；松木规格材每立方米450元，松木小径材每立方米360元；杂木规格材每立方米460元，杂木小径材每立方米330元；薪材每吨150元；珍稀树种等特用材仍以实际销售价作为税费计征价。

（三） 木材经营成本 1. 伐区设计费：按蓄积7元/M 2. 检尺费：8元/ M

3. 直接采伐成本主伐：杉木90元/M；马尾松120元/M；阔叶林；130元/M

4. 道路维护费；5元/M 5. 短途运输成本：30元/M 6. 销售费用：销售价的1% 7. 管理费：销售价的5% 8. 不可预见费：销售价的1.5% （四） 税费

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3

3

3

3

3

3

3

1. 育林费：按统一计征价的12%征收。 2. 维简费：按统一计征价的8%征收。

3. 森林植物检疫费：按调运木材统一计征价的0.2%征收。 4. 增值税：按不含税价的4%征收。 5. 城建税：按增值税额的5%征收。 6. 教育附加税：按增值税额的4%征收。 7. 所得税：按不含税价的2%征收。

（五） 经营利润率：直接木材生产成本的15%计算 （六） 投资收益率：6% （七） 出材率

按待评估山场成熟林林木的平均胸径以及当地生产的实际情况确定。

杉木出材率65%（其中原木23%；综用材42%） 人工松木出材率70%（其中原木30%；综用材40%） 天然松木出材率75%（其中原木35%；综用材40%） 天然阔叶林出材率55%（其中原木25%；综用材30%） （八） 地租：5元/年·亩 （九） 林木蓄积生长预测模型 杉 木：V?22.6669*(1?e?0.85136t)2.7611

人工马尾松：V?21.4493*(1?e?0.08034t)3.029 天然马尾松：V?16.58036*(1?e?0.0831928t)4.903001 天然阔叶树：V?13.5129*(1?e?0.1006t)4.6921 其中：V为林分平均蓄积，t为林分年龄。

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（十） 平均主伐年龄

杉木中径材平均主伐年龄为26年，马尾松中径材平均主伐年龄为31年，天然阔叶林采用择伐方式进行，其平均主伐年龄为41年，择伐周期20年，择伐强度为30%。

五、森林资源资产小班一览表（略）

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