第2章 资产评估的基本原理

1.生产费用价值论认为：资产价值是由生产其生产成本决定的。生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。

2.效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础。

3.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用状态或最有可能使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。

4.认为市场价值以外的价值的存在是基于以下三种情况，同时也可以分为以下三类：

①指评估主体从资产所有权中获得的收益。

②指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。 ③指法律、法规或合同协议中规定的价值。

5.资产评估主体是指资产评估业务的承担者，具体包括资产评估工作的从业人员及由评估人员组成的资产评估机构。 6.资产评估机构分类

（1）从资产评估机构的执业范围的角度划分，包括综合资产评估机构和专项资产评估机构两种类型。

①综合资产评估机构。可以进行多种评估服务活动的资产评估机构。 ②专项资产评估机构。只能进行某种单项评估服务活动的资产评估机构。

（2）从资产评估机构的企业组织形式的角度划分，大致可划分为合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。

①合伙制资产评估机构。采用合伙制经营的资产评估机构

②有限责任制资产评估机构。以评估机构全部财产对其债务承担责任的资产评估机构。 2.1.2 资产评估机构执业资格制度 1）资产评估机构的设立

（1）设立合伙制资产评估机构条件：①2名以上合伙人；②5名注册资产评估师；③注册资本10万元。

（2）设立公司制资产评估机构条件：①2名以上股东；②8名注册资产评估师；③注册资本30万元。

2）资产评估机构的等级划分

资产评估机构的执业资格等级分为：①A级；②B级。 ① A级。包括股票及上市企业的所有资产评估；②B级：除了股票及上市企业的所有

资产评估

7. 资产评估客体:是指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项。

2）资产评估评估客体的基本特征

（1）作为资产评估客体中的资产具有以下基本特征： ①资产必须是经济主体拥有或者控制的。（资产产权）

②资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。（资产效益）

③资产评估中的资产必须能以货币计量。（资产价值） （2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征

需要利用估值技术服务的其他经济事项：是指资产以外的需要利用估值技术服务才能实现其计量目的的经济事项。主要包括：债务、成本费用、获利能力。 3.3.3 资产评估对象及其界定

（1） 资产评估操作层面的评估对象，是由资产本身及其承载的权益，以及由引起资产

评估的经济行为对于评估结果用途的具体要求等对资产功能、作用、使用方式等影响所构成的。

评估对象界定就是资产评估具体标的物的界定。

评估对象界定要求准确界定评估对象的内涵及外延。 3.3.4 评估对象作用方式的界定 1）评估对象作用方式的界定

(1) 评估对象作为整体资产中的要素资产被使用，在资产评估过程中将适用贡献原则评价其价值，其评估结果通常是再用价值。

(2)被评估资产作为独立的资产被使用，在资产评估过程中将适用替代原则评价其价值，其评估结果通常是市场价值。

（3）被评估无形资产是作为整体资产中的要素资产被使用，在资产评估过程中将适用贡献原则评价其价值，其评估结果通常是再用价值；

（4）被评估无形资产是作为独立的资产被转让、投资等，在资产评估过程中将适用替代原则、供求原则和贡献原则等评价其价值，一般情况下要求其评估结果是投资价值或市场价值等；

评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的准确界定将是评估人员选择价值类型和评估途径与技术方法的重要依据。 第3章 资产评估的基本方法 第一节 资产评估的程序 一、资产评估的程序

（一）明确资产评估业务基本事项 资产评估业务的基本事项包括:

(1)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者：（2）评估目的；（3)评估对象评估范围；（4）价值类型；（5)评估基准日；（6）评估报告使用限制；（7）评估报告提交时间及方式；(8)评估服务费总额、支付时间和方式；（9）其他需要明确的事项。 （二）签订资产评估业务约定书

资产评估业务约定书，就是资产评估业务双方依照资产评估约定的合同。 (五)收集与资产评估有关的资料

收集与资产评估有关的资料包括：（1）产权证明文件；（2）技术资料；（3)分析、归纳和整理形成评定估算的依据。 （八）资产评估工作底稿归档

资产评估工作底稿归档内容包括：（1）评估业务基本事项的记录；（2）评估业务约定书;(3)评估计划;(4)评估业务执行过程中重大问题处理记录；（5）评估报告的审核 记录。

二、资产评估的程序

1、申报立项 2、评估准备 3、委托评估 4.资产清查5. 评定估算 6.验证确认 7、提交

报告 8. 收取费用 第2节 成本法

复原重置成本(Cr)是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象同样的资产即复制品的成本。

更新重置成本[Crn]是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用全新资产的成本。

注意：(1)总概括性的成本估价法倾向于更新重置成本[Crg]；(2)注重估价对象的不同特征的详细的成本估价法 （适用于特殊用途资产）倾向于复原重置成本。[Cr]；(3)一般地

说:[Cr]＞[Crg]。成本判别式

资产损耗的价值分为三类：①实体性贬值；②功能性贬值；③经济性贬值.

①实体性贬值(Ps)：是指资产投入使用后，由于使用和自然力的作用导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。

②功能性贬值(Pη)：是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

③经济性贬值(PE)：是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

资产的价值损耗不同于会计上规定的折旧。资产评估中资产的价值损耗是通过现场勘察确定的。反映资产价值的实际损耗额，而折旧是对某类资产的价值损耗从会计处理上所作的统一规定，不一定能够准确反映资产价值变化的实际状况。 2.成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 成本法的基本计算公式：

评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本×成新率 在技术经济学上成本法的计算公式表示为： PV＝ Cr－PS－Pη－PE 或：PV＝ Crα

（2）重置成本的计算

重置成本的一般采用下列计算方法： 1）重置核算法

重置核算法是将资产总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。 Ct = Cd+Ci

式中，Ct：总成本 ；Cd(direct)直接成本；Ci（indirect cost）间接成本。

【案例2-1】资料：某企业有一台待评估机器设备现行市价60 000元，运杂费为1 000元，直接安装成本为900元，其中原材料成本400元，人工成本500元。间接安装成本费用率为0.5。

要求：在评估时点，评估该企业设备价值重置成本（CZ）。 解：依据题意可知，应该采用重置核算法。成本分析表如下：

成本分析表 单位：元 直接成本项目 金额 现行市价（p） 60 000 运杂费 （y） 1 000 安装成本 （c） 900 其中：原材料 400 人工成本 500 间接成本 900×0.5（间接安装成本费用率为0.5） = 450 重置成本（CZ） 62 350 ∵重置成本（Ct）=直接成本（Cd)+间接成本(Ci） ∴重置成本（CZ）=（Ct）

=61900+450 = 62 350 （元） 2）物价指数法

资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）

资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数）

= C0（资产原始成本）×a1×a2×a3……×an（环比价格指数）

【案例2-2】资料：某待评资产构建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%和160%，1996——1999年环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%。 物价变动（上涨）指数约为33%。

要求：测算该资产的重置成本Cr=?

解：依据题意可知，应该采用物价指数法核算法。 拉式指数：

20×160%/120%=26.67（万元） 派许指数：

110%1×05%1×20×?%=26.61（万元）

注意： 此处测算的是该资产的Cr=CF（repoduction cost new)。但是物价指数法既可以评估复原重置成本CF。又可以评估更新重置成本CG。 3）功能系数法

待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）

【案例2-3】资料：某面粉加工生产线的重置成本为70万元，年生产能力为3000吨面粉，待评面粉加工生产线的年生产能力为4500吨面粉。如果面粉加工生产线的生产能力和价格呈线性关系。

要求：测算评估时点该待评资产重置成本Cr=? 解：依据题意可知，应该采用功能系数法核算法。 Cr=C0×N/N0

Cr=70×4500/3000=105(吨) 4）规模经济效益指数法

待评资产的生产能力和价格呈非线性关系使用规模经济效益指数法评估待评估资产的重置成本。其计算公式：

待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×（待评估资产的生产能力/参照物的生产能x

力）

【案例2-4】资料：已知被评估资产年生产能力为90吨，参照资产年生产能力为120吨，在评估时点参照资产的市场价格为10万元。该类资产规模经济效益指数为0.7 要求：在评估时点，评估该待评资产价格PV。

解：依据题意可知，应该采用功能价值类比法计算该待评资产价格PV。 ∵资产评估价值（PV）=参照物成交价格×

X

（评估对象生产能力/参照物生产能力）

XPV= P0×（QP / QP0） ∴待评估资产价值

0.7

PV =10×（90/120）=8.18(万元)

注意：在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。 4.有形损耗及其计算 （1）观察法

观察法的计算公式：

实体性贬值(PS)= 重置成本×实体性贬值率 PS=Cr×iS 【案例2-6】资料：在评估时点评估某拟快速变现资产，市场上与其完全相同的资产的重置成本为10万元，经评估师测算资产的实体性贬值率iS为80%。