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『正确答案』C

『答案解析』本题考点是无权处分人的处分行为的效力。根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本题中，丙对盗窃物不具有处分权，又无法得到乙的追认，因此其处分行为无效。而且，对于盗窃物我国物权法规定不适用于善意取得制度，那么丁就不能基于善意取得制度而取得该手表的所有权，那么此合同因标的的违法性就不成立，因此丁从丙处购得手表的行为属于无效民事行为。综上所述，本题正确答案为C.

3.对于公安机关将该手表交拍卖行进行拍卖的行为，下列表述中正确的是（ ）。 A.公安机关侵犯了甲对该手表的所有权 B.公安机关构成了无权处分

C.由于甲超过法定期限未予认领，故公安机关有权处分 D.公安机关的交售行为只有经过甲的追认，方可有效 『正确答案』C

『答案解析』本题考点是遗失物的归属。我国《物权法》第110条规定：“有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时发布招领公告。”第113条规定：“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”因此，本题正确答案是C. 4.对于乙从拍卖行购得该手表的行为，下列表述中正确的是（ ）。 A.该行为属于买卖行为 B.该行为效力待定

C.该行为发生所有权转移 D.该行为属于合法行为 『正确答案』ACD

『答案解析』本题考点是拍卖行为的性质。根据前述解析可知，该手表的所有权归国家所有。拍卖行根据公安机关的委托，拍卖该手表，乙竞拍，属于买卖行为。由于国家享有所有权，所以该拍卖行为是合法的，所有权也已经转移。ACD正确 （二）所有权的消灭 1.所有权客体灭失。 2.所有权主体消灭。 3.所有权转让。 4.所有权的抛弃。

5.所有权被依法强制消灭。

【例题·单选题】私营企业主王某办公室的一台DVD播放机无法正常使用，遂通知工作人员刘某拿出去扔掉。刘某将该播放机修理好后拿回家使用。王某得知该播放机能够正常使用后，要求刘某返还。关于该播放机归属的说法，正确的是（ ）。 （2010年单项选择第5题）

A.刘某未向王某支付任何价款，不能取得所有权

B.王某有权要回播放机，但应当向刘某支付修理费用 C.刘某基于先占取得播放机的所有权

D.刘某违反王某的指示，不能取得播放机的所有权 『正确答案』C

『答案解析』本题考查所有权的取得与丧失。王某让刘某将播放机拿出去扔掉，实际上表示了抛弃播放机所有权的意思，由此王某丧失了对播放机的所有权。刘某将播放机修理好拿回家使用，并不构成无因管理，因为王某已表示抛弃该播放机。王某的行为

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应认定为以先占的意思占有该播放机，从而基于先占而取得播放机的所有权。故选项C正确。

四、建筑物区分所有权【掌握】——原为熟悉 （一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义 1.概念

建筑物区分所有权，是指多数人共同居住在一个建筑物之内，而每一个人对其专有部分享有专有所有权，并就专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理的权利。

2.特征

建筑物区分所有权具有如下特征：

（1）权利的复合性。建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。

（2）专有所有所权的主导性。体现在：第一，区分所有权人取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权；第二，专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权利（如表决权）的大小；第三，在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

（3）一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一起转让、抵押或继承。 3.意义（略）

【例题·多选题】业主的建筑物区分所有权的特点有（ ）。

A.它是集专有所有权、共有所有权和共同管理权三种权利于一身的权利 B.它是按份共有权 C.它属于用益物权

D.专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权利（如表决权）的大小；

『正确答案』AD

『答案解析』本题考核建筑物区分所有权的特征。 （二）专有所有权 1.概念 2.客体

区分所有建筑物的专有部分（如建筑物内的住宅、经营性用房等）。 3.专有所有权行使的限制

（1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。

（3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

【例题·多选题】下列各项中，属于业主违反专有所有权行使的限制的是（ ）。 A.业主甲在对其房屋进行装修时，为了扩大住房面积，打掉房屋的一面承重墙 B.业主乙在其住房内存放大量的雷管

C.业主丙违反管理规约的规定，决定将其住宅改为饭馆

D.业主丁将其住宅连同其共有权和共同管理权向其债权人戊设定抵押

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『正确答案』ABC

『答案解析』专有所有权行使的限制（1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。（3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

（三）共有所有权 1.概念

共有所有权是指区分所有权人对建筑物整体安全所享有的权利，和他们对于自己专有部分以外的共有部分共同享有的权利。 2.共有所有权的客体

（1）建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等；

（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等；

（3）建筑区划内除属于城镇公共道路的以外的道路；

（4）建筑区划内除属于城镇公共绿地或者明示归个人以外的绿地； （5）建筑区划内的物业服务用房。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【例题·多选题】甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有（ ）。（2008年） A.甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司——业主共有 B.甲物业管理公司对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙公司侵犯了业主的共有权

C.甲物业管理公司出租房顶所获租金收入应当归业主共有

D.因乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷应按相邻关系处理——侵权。相邻关系是不动产相邻的各方当事人 『正确答案』BC

『答案解析』本题的考点是物权法中建筑物的区分所有权。根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案例中楼房的房顶属于业主共有，甲物业管理公司对该房顶不享有所有权、处分权，故不经业主同意，不可出租给乙。乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷不属于相邻关系。所以说正确答案是BC。

【例题·单选题】建筑物区分所有权包括专有所有权和共有所有权。下列关于共有所有权的表述正确的是（ ）。（2007年） A.建筑区划内的道路，——属于业主共有建筑区划内除属于城镇公共道路的以外的道路；

B.建筑区划内的绿地，属于业主共有——除属于城镇公共绿地或者明示归个人以外的绿地；

C.建筑区划内的物业服务用房，属于业主与物业公司共有——属于业主共有 D.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有

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『正确答案』D

『答案解析』建筑区划内的道路属于业主共有，建筑区划内除属于城镇公共道路的以外的道路；.建筑区划内的绿地属于业主共有，除属于城镇公共绿地或者明示归个人以外的绿地；建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。所以ABC错误。 3.共有所有权人的权利 （1）共用部分的使用权； （2）收益权；

（3）共有部分的单纯的修缮改良权（即在不影响或损及共有部分固有性质的情况下，对共有部分进行修缮改良）。 4.共有所有权人的义务

（1）依共有部分的本来用途合理使用共有部分； （2）分担共同费用和负担。 （四）共同管理权 1.概念

共同管理权是指业主个人以及他们所形成的整体对共有部分和共同事务进行共同管理的权利，性质上属于社员权（社员即业主）。 2.权利

（1）表决权；

（2）参与订立规约和业主会议议事规则的权利； （3）选举和更换业主委员会成员的权利； （4）选聘和解聘管理者的权利；

（5）对共有部分的使用及其管理的监督权； （6）法律、法规及管理规约规定的其他权利。 3.义务

（1）执行区分所有人管理团体（业主大会或者业主委员会）所做决定的义务； （2）遵守法律、法规和管理规约的义务； （3）接受管理者管理的义务。

【例题·多选题】根据《物权法》，下列事项中，需要由业主共同决定，并且应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能通过的有（ ）。（2010年）（超过教材范围） A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 D.改建、重建建筑物及其附属设施 『正确答案』CD

『答案解析』本题考查建筑物区分所有权制度中应由业主共同决定的事项。《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此可知，选项CD正确。

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