新发展用地:指建设条件较好的地区，如目前无建设的空白地等，是近期新城建设的重点，应统筹新城的发展，在满足安排公共设施和与旧区联动的前提下妥善布置城市功能。

3．进行用地权属调查。

用地权属是指土地使用权属情况，将现状单位用地分为国有划拨、国有出让、集体建设用地和集体农用地。在安排公共设施、确定规划指标等方面综合考虑用地权属的因素，使下一层次控规更具有可操作性。

4．进行规划审批情况调查。

审批情况调查是落实街区内已批已建、已批未建项目、未批已建、授权一级开发项目等情况。

现状调查成果应用注意以下问题：一是依据此次详细的现状调查对新城规划编制内容进行校核，通过街区层面控规优化完善新城规划，反对忽视现状追求规划图面布局完整和过于理想化，充分重视各方权益的公平性、规划实施的可操作性。二是切实防止通过控规编制盲目认定违法建设和随意调整已经发生行政审批行为建设项目的规划指标，研究后可以确认规划性质和有必要调整指标的，应做专题说明。三是应依照现状调查对各街区情况和问题进行整体评估，编制单位也可结合实际情况和特点，进行专项的细化评估，对于确实需要保护的环境和人文资源应明确标识及作出明确规定，比如应避免因规划道路建设导致的大规模伐移树木。

（三）功能与规模

1．依据新城规划，明确各街区的主导功能，提出不适合本街区的功能。 2．依据新城规划确定的规划控制人口规模，将规划控制人口规模分解落实至各街区。

3．结合新城综合交通规划和市政专项规划，对新城街区层面进行综合承载力分析。从综合经济实力与职能定位、交通承载力、公共服务设施承载力、市政设施承载力和环境容量承载力五个方面进行分析，综合确定街区建设强度，提出街区可开发用地规模和住宅建筑面积总量，对人口规模进行校核。

综合承载能力分析是此次街区层面控规编制的一项重要探索，是确定新城开发

建设规模的重要前提，是强化政府对资源环境管理的有效手段，也是今后控规管理维护的重要依据和手段。

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综合承载能力分析是一项非常复杂的工作，不能简单的理解为数学推导，也不

可能完全量化。中规院前期承担的《新城控规综合承载力分析》进行了很好的工作，但尚处于起步阶段，请分局和编制单位在此基础上发挥创造性，共同努力，不断完善，探索更好、更全面、更科学的分析方法。

综合承载能力分析作为各街区确定建设规模的依据，应作为重要内容在文本与

建设规模相对应的说明性文字中给予重点表述。

建立在量化计算基础上的分析，一方面可以为规划区内用地的开发强度、空间布局提供依据，另一方面也可为区内交通设施的布局（不仅仅是道路，还包括公共交通设施）和用地规模提供依据。在控规调整时，应进行综合承载力研究，即研究综合交通能力的容量、配建公共设施的可增量和市政设施的可扩容量等影响因素，再确定土地利用再开发的建筑和人口增量。

《新城控规综合承载力分析》专题研究中提出，制约土地开发强度的相关因素主要包括：（1）综合经济实力与职能定位；（2）综合交通能力；（3）公共设施服务能力；（4）市政设施服务能力；（5）空间环境容量等5项内容。而诸多因素的综合制约，最终决定了土地利用的开发强度。

其中，综合经济实力与职能定位，主要明确了新城规划赋予片区或街区的职能，但需要研究的是与其新城发展密切相关的综合经济实力与市场需求的关系，即建设容量的研究；综合交通能力，主要是分析、测算交通设施可提供的交通支撑与土地利用交通需求间的匹配关系，即分析在既定的交通设施供给之下，土地利用可达到的极限强度；公共设施服务能力，主要研究相应设施服务半径内的标准、规范限定的服务人口数量；市政设施服务能力，主要研究不同市政设施可能服务的建筑容量和人口容量；空间环境容量，主要研究一定的环境需求下特别是带有限定条件时，建筑的空间环境容量和人口容量。

（1）综合经济实力和职能定位

新城控规各街区的控制指标、土地开发强度及其所处新城的综合经济实力与街区的职能定位有着密不可分的关系。在综合经济实力评价的基础上，对于综合经济实力较强，发展态势较好的新城，在综合平衡新城总体开发能力的基础上，街区层面控制指标在保证其他设施承载力的基础上可以选择浮动的上限较大，根据北京城市总体规划，新城是北京城市未来空间发展的重点，因此在控规编制中街区土地使用强度控制可以采取比较法借鉴中心城区功能相似街区的控规指标。综合经济实力相对较弱，没有明显发展机遇的新城，从未来发展的角度其街区控规指标制订应相对谨慎。

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各种不同职能定位可以明确地反映在街区层面，不同的职能定位对土地开发强度的要求不尽相同。商业金融与商务办公等公共设施职能的街区相对要求的土地开发强度较高，对于此类街区应改善其设施配套，保证较集中的土地开发模式，以集聚商业和商务的营商环境；居住职能的街区土地开发强度应开展有针对性的调查与研究，确定合适的土地开发强度；对于工业职能的街区应在保证正常生产的前提下适度提高土地开发强度，确定控制指标下限，防止工业用地的粗放使用；其他职能定位的街区应根据定位的具体特点进行针对性分析与比较分析，提出相应的土地开发强度。

（2）交通设施承载力

综合交通能力或交通设施承载力主要是分析、测算交通设施可提供的交通支撑与土地利用交通需求间的匹配关系，即分析在既定的交通设施供给之下，土地利用可达到的极限强度。

对土地开发强度的限制性因素或综合承载力分析，建议与新城控规的分层控制相结合，不同的制约因素或承载力对应有不同的控规研究层次。建议在控规编制过程中，结合不同的制约因素或承载力在不同的控规分层控制阶段加以分析和研究，从而制定更加科学、合理的控规控制指标。

控规中适用于新区的综合交通能力分析和适用于老城区的交通设施承载力分析，对于控规中土地利用强度的合理性具有较强的校核作用，

（3）公共设施承载力

对于老城区而言，由于现状条件的限制（用地紧张，可供更新改造的地块有限），可提供服务的公共设施的数量和规模有限，而可再增的用于公共设施建设的土地也十分有限，因此有限的公共设施所能服务的人口必定是有限的，这就对老城区土地再开发的强度提出了量的制约，不能无度加大其建筑容量和人口容量，否则必将出现城市生活缺乏公共设施保障、设施服务水平下降等问题，实质降低了居民的生活和工作质量。所以，新城控规中对公共设施承载力的研究，基本上应用于老城区，城市更新改造加大了老城区部分土地的开发强度，人口密度也随之增长，但是公共设施的配套水平却没有跟上。对公共设施承载力的研究，目的在于编制新城控规时，对各个新城的老城区控制指标的确定能够更加有研究依据更加合理，以保障老城区按规划建设后其居民的生活质量同样是在不断提高的。

（4）市政设施承载力

市政设施服务能力或市政设施承载力，主要研究不同市政设施可能服务的建筑容量和人口容量。市政设施承载力计算依据片区周边城市基础设施的设计规模和能够提供本片区的各类设施的供应量，可以推算出片区可承载的人口和建筑量，

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然后按街区、地块逐层分解。

（5）空间环境容量或空间环境承载力

空间环境容量仅限定于不同的建筑高度与密度构成的环境空间所对应的建筑和人口容量，它包括有限定条件的地区和有设定条件而无限定条件的地区两方面的内容：

有限定条件的地区，如有高度限制的地区：（1）有重要的文物古迹、开敞空间的地区，由于历史保护要求等因素的制约，建筑高度受到限制；（2）机场净空管制的地区，由于机场作业的需要，建筑的高度受到限制；（3）有城市空间形态限定的地区或自然山体等视线、视廊控制的地区，即总体城市设计或是中观层面的城市设计确定的具有城市空间形态控制的地区。上述这些地区的空间环境容量受到了制约，这种容量的限制就是空间环境承载力。

有设定条件而无限定条件的地区：这些地区的建设不存在严格的空间环境制约因素的影响，其空间环境只表现为规划设定的环境水平，如高密度区、低密度区等，由于建筑密度不同，在其他条件相同的情况下对应着不同的环境质量，一般说低密度区应该对应着更好的环境。因此，在没有限定条件的地区，不适用环境空间承载力的概念，而只存在着空间环境容量的概念，即不同的空间环境容量对应有不同的土地开发控制强度。

综上所述，在有限定条件的地区才适用空间环境承载力的概念。因此，新城控规控制指标确定时，研究城市即有的空间限制因素——空间环境承载力是十分必要的，它同样有助于使各项控制指标更加科学合理。

表2 新城控规综合承载力与控规分层控制的对应关系

重点研究的要素 经济发展水平、相似地区控制指标、建设和人口容量以及就业人口量等 用地性质、规模、出行与交通需求、设施水平与容量、交通管理等 用地性质、规模、人口、设施水平、增量空间等 用水量和极限供水量、污水量和极限排水量、用电量和变电站容量、用气量和气化站容量、供热量和供热能力 用地性质、规模、人口、建筑高度、建筑密度、容积率等 难度 控规对应的研究层次 制约因素 （综合承载力） 片区 街区 地块 综合经济实力和 职能定位 交通设施承载力 公共设施承载力 － √ — √ － √ － － √ 易 难 易 市政设施承载力 √ － － 难 空间环境承载力 － √ √ 易 （以上楷体字内容摘自中国城市规划设计研究院所作的《新城控规综合承载力分析》专题研究初步成果）

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