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1、房地产融资的意义

答：（1）对提供融资的金融机构而言，如果拥有的资金不能及时融出，将会负担由于资金利息及资金闲置造成的损失。

???（2）从我国情况看，房地产行业是吸收金融机构信贷金最多的行业。 2、房地产直接融资和间接融资有何不同？

??答：房地产直接融资是直接进行资金融通，不经过任何中介环节。房地产间接融资通过金融中介机构进行，由金融机构筹集资金、运用资金二个环节构成。? 3、简述房地产融资的特点 答：（1）融资规模大 ??（2）偿还期较长 ??（3）资金缺乏流动性 （4）高风险高收益

4、简述房地产企业融资的特殊性及其区别于一般企业的资金来源 ?答：房地产企业融资的特殊性：资金需求量大、资金运用期长、资产变现能力差。

??区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款；售后回租；预售资金；其他筹资方式。 5、直接融资与间接融资的成本有何特点？

答：（1）间接融资风险小，成本低，流动性好。社会安全性强，授信额度可使企业的流动资金需要及时方便地获得解决，保密性强。

??（2）直接融资筹资规模、风险度不受中介约束；较强的公开性；公平原则约束、有助于市场竞争、资源优化配置；直接凭信誉度筹资、风险度较大；缺乏管理的灵活性（逐次进行），要求公开，与商业秘密冲突。

第十章??房地产开发项目管理 一、名词解释

1、房地产开发项目

亦称建设工程项目，指在一个总体设计或总预算范围内有一个或几个互有内在联系的单项工程组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 2、房地产开发项目管理

在项目施工建设过程中对各项具体工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。? 3、质量管理 指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。 4、项目进度管理 指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间、和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。 5、项目成本管理 在投资决策、设计、开发项目发包和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力、已获得良好的经济、社会和环境效益。? 6、住宅项目竣工交付使用许可制度

住宅工程竣工验收合格后，相应的市政、公用、公共建筑配套项目也已完成，达到入住居民的适用条件，建设单位就可向政府住宅建设主管部门提出交付使用许可审核申请，住宅建设管理部门在规定的期限内按照确定的标准进行综合检验。经审核符合交付使用条件的住宅按幢颁发“住宅交付使用许可证”，称为住宅项目竣工交付使用许可制度。 二、填空题

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1、施工阶段质量监督控制手段有（旁边监督）、（测量）、（试验）、（指令文件）、规定质量监控工作程序和利用支付控制手段。

2、2000年1月以来建设工程质量管理实行（建设工程竣工备案）管理模式，由建设单位自己组织竣工验收报告政府建设行政主管部门备案。

3、住宅交付时的“两书”是（质量保证书）和（使用说明书）。 三、多项选择题

1、房地产开发项目管理的核心管理是（B、C、D） A.工程管理?B.?成本管理C.质量管理?D.进度管理、 四、简答题

1、简述项目工程质量管理的主要途径

??答：（1）审核有关技术文件、报告或报表 ????（2）现场质量监督 ????（3）现场质量检验

2、影响项目进度的因素有哪些？

?答：人文因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工机械设备因素、资金因素、自然因素（水文、地质、气象与自然灾害）、社会环境因素（政治、经济）。 第十一章物业管理 一、名词解释

1、物业

是物业管理的物质对象，特指使用中或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套的设施及相关的场地等。 2、物业管理

是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、物业服务合同

指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。

4、前期物业管理 指从建设单位选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。? 5、房屋修缮管理 指物业管理企业依法履行行政的服务管理职能，定期对所服务的物业进行检查、监督、评定完损等级，拟订维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，查验修缮工程质量的活动。 二、填空题 1、物业服务收费实行（政府）指导价、（市场）调节价。 2、物业服务计算费方式有（包干）制和（酬金）制。 三、辨析题

1、房子买入后就一劳永逸

答：错。所买房屋的土地使用年限=规定使用年限-已使用年限。同时，还需要养护维修。 四、简答题

1、物业管理的基本类型是什么？

答：（1）以生活资料为主的公共服务与管理 （2）与主业相关的针对性配套服务与管理 （3）与所在社区相结合的委托性服务与管理 2、物业服务合同主要内容是什么？ 答：（1）物业管理事项

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（2）服务质量 （3）服务费用

（4）双方的权利和义务

（5）专项维修基金的管理和使用 （6）物业管理用房 （7）合同期限 （8）违约责任

3、前期物业管理的内容是什么？

答：（1）早期介入管理

??（2）制定前期物业管理方案 ??（3）物业的接管验收 （4）业主进户管理 （5）物业装修管理

（6）物业档案资料建立

4、物业管理经费来源有哪些？

答：（1）定期收取的物业管理费 ???（2）专项维修基金 ???（3）多种经营收入

???（4）政府多方面的扶持 ???（5）开发建设单位给予支持 ~$