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2、房地产企业的战略管理：一组管理决策和行动，以未来为基点，寻求维持持久竞争优势而作全局重大筹划和谋略。

3、行业管理：指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动。 二、填空题

1、房地产企业的产品有（有形产品）和（无形产品）。 2、房地产企业按企业功能可分为（房地产开发企业）、（房屋中介服务企业）和（物业管理企业）。 3、房地产开发企业有（专营公司）和（兼营公司）。 4、房屋中介服务企业有（房地产咨询服务企业）、（房地产估价服务企业）和（房地产经纪企业）。 5、房地产企业战略类型有（公司战略层）、（事业层战略）和（职能层战略）。 6、房地产开发企业实行（四）个资质等级、（分级）审批制度和年检制度。 7、房地产估价企业实行（三级资质动态）管理制度。 三、辨析题

1、房地产行业组织是经济组织

?答：错。行业组织介于政府组织和经济组织之间的非政治性组织。??? 四、简答题

1、战略管理过程？

答：（1）确定企业当前的使命、目标和战略 ????（2）SWOT战略分析

①外部环境分析：机会O/威胁T

②内部资源与能力分析：优势S/劣势W ????（3）构造战略、实施战略、评估战略

2、政府对房地产企业的行政管理主要包括哪些方面？ 答：（1）企业设立时的注册登记 （2）企业房地产从业相关资质的审批 （3）房地产企业的行业监督检查 3、房地产行业组织管理的主要内容是什么？ 答：（1）行业专业管理 （2）建立行业内部运行规则

（3）研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流 （4）为会员提供服务，提高行业的竞争力

第五章??房地产项目及项目定位

一、名词解释 1、土地储备和一级开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。?

2、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

3、房地产综合开发项目：在房地产开发的过程中，并不简单地进行土地开发，而是从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目。 4、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。? 5、房地产项目定位：指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消息特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。?

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二、填空题

1、房地产转让的主要形式有（买卖）、（赠与）和其他合法形式。 三、多项选择题

1、房地产综合开发项目按开发物业类型可分为（B、C、D）

A.交通地产开发项目?B.住宅地产开发项目C.工业地产开发项目?D.?商业地产开发项目 四、简答题

1、土地储备和一级开发项目的成本

答：（1）征地、拆迁补偿费及有关税费

??（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 （3）市政基础设施建设有关费用

（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 （5）贷款利息 （6）其他费用

第六章??房地产项目用地的获取 一、名词解释

1、土地使用权划拨：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 2、土地使用权出让：简称土地出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 3、城市房屋拆迁：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

二、填空题

1、国有土地使用权的出让方式有协议（招标）、挂牌、（拍卖）。 三、判断题

1、城市房屋拆迁中的被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。（√） 2、城市房屋拆迁只要符合国民经济发展需要均可被拆迁。（×） ?四、辨析题 1、土地使用权转让指土地使用权发生转移的所有行为。

答：错。土地使用权转让从广义上指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义上指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 五、简答题 1、划拨土地使用权的基本特征

答：（1）划拨土地使用权的取得具有行政性。 （2）划拨土地使用权具有无偿性。 ??（3）划拨土地使用权具有无期限性。 ???（4）划拨土地使用权的流转具有限制性。 2、土地使用权转让与出让的区别 答：（1）土地市场的两个层次。

（2）行为主体不同，出让为政府及土地管理部门；转让为市场中的经济实体及个人。 （3）法律关系不同，出让不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让双方平等的。 （4）市场层次不同，出让属于土地一级市场行为；转让属于土地二级市场行为。

（5）年限不同，出让按合同约定，但不得超过国家法定年限；转让按出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

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（6）土地转移不同，出让方式有协议、招标、拍卖、挂牌；转让方式有出售、交换、赠与等合法方式。

第七章??房地产市场调研

一、名词解释

1、房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。 二、多项选择题

1、房地产市场调研的原则（A、B、C、D）

A.真实性原则?B.时效性原则?C.全面性原则?D.计划性原则

始资料的收集方法（A、B、D）

法B.观察法C.直接购买法D.试验法

3、房地产市场调研的操作流程主要那些阶段（A、B、C、D） A.准备阶段?B.调查阶段?C.分析研究阶段?D.整理归档阶段 4、房地产市场调研报告撰写的原则（A、B、C、D） ?A.以调研目的为核心的原则B.前后逻辑合理的原则C.层次鲜明性原则D.图文并茂的原则

第八章??房地产开发项目可行性研究 一、名词解释

1、房地产可行性研究：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程、技术、经济社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。?

2、环境影响评价：指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。? 二、填空题

1、房地产可行性研究按所处阶段和研究的详细程度不同可分为（投资机会）研究、（初步）可行性研究、（详细）可行性研究。 2、房地产可行性研究对象提供的现状条件不同可分为（土地以及开发项目）的可行研究、（房地产综合开发）的可行研究、（续建房地产开发项目）的可行性研究、房地产可行性研究。

3、因项目的复杂程度、环境状况、具体情况而异，房地产可行性研究的基本内容一般包括三方面必要内容：项目的（必要性）分析、项目实施的（可能性）分析、项目的（技术）和（经济）评价。 4、房地产可行性研究中财务净现值（≥0）说明项目可以被接受。

5、国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行（分类）管理。 三、判断题 1、房地产可行性研究报告编制完成后即可。

2、投资收益率小于基准投资收益率或预期投资收益率说明项目可以被接受、可行。（×） 3、静态投资回收期大于等于基准静态投资回收期或期望的投资回收期时，项目可行。（√） 4、动态投资回收期小于等于基准静态投资回收期开发项目在财务上就是可以接受的。（√） 5、建设项目可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价。（√）

6、建设项目可能造成轻度环境影响的，不需要进行环境影响评价，应填报环境影响登记表。（×） 四、辨析题

1、国民经济评价与财务评价是一样的

答：错。国民经济评价与财务评价不同，主要区别有：经济目标不同；价值尺度不同；折现率不同；汇率不同。 五、简答题

1、房地产可行性研究的作用表现在哪些方面？

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答：（1）可行性研究是投资决策的重要依据 ??（2）可行性研究是项目审批的依据 ??（3）可行性研究是项目资金筹措的依据 ??（4）可行性研究是编制设计任务书的依据 ???（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 2、房地产可行性研究的具体内容包括哪些方面？ ?答：（1）项目概况

（2）市场分析和需要预测 （3）规划方案的优选 （4）开发进度安排 （5）项目投资估算

（6）资金的筹集方案和筹资成本估算 （7）财务评价 （8）风险分析 （9）国民经济评价 ?（10）结论

3、房地产开发建设投资估算包括哪些方面？

答：（1）土地费用估算 （2）前期工程费

（3）基础设施建设费 （4）房屋开发费

（5）公共配套设施建设费 （6）开发间接费 （7）管理费 （8）销售费用 （9）财务费 （10）其他费用

（11）税金及政府收费 （12）不可预见费 第九章??房地产融资

一、名词解释 1、房地产融资：“广义”上指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。“狭义”上是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 二、填空题

1、房地产从融资主体看可分为（房地产企业）融资和（房地产项目）融资。 2、房地产从融资渠道上看可分为（房地产直接）融资和（房地产间接）融资。 三、多项选择题

1、我国房地产融资中的主要风险类型（A、B、C、D）

A.政治风险?B.市场和经营风险?C.财务风险?D.道德和信用风险 四、辨析题

1、房地产企业可以根据需要随时预售筹集资金。

答：错。房地产预售需要满足一定条件，需要付全土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房预售许可证》五证。 五、简答题