第四十六条 新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修。

物业质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修资金的相同比例交存，可以采用现金方式，也可以采用担保方式。

第四十七条 建设单位不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业管理行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。 保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。

第四十八条 住宅物业工程质量保修期限届满前三个月，建设单位应当以书面形式在物业管理区域内及时公告；保修期限届满后，建设单位履行法定保修责任的，物业管理行政主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第四章 物业服务

第四十九条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。建设单位、业主选聘的物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质。

第五十条 从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。 第五十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业单位维修和养护。 第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。鼓励物业服务企业开展价格竞争，形成与市场相适应的价格调

节机制。

第五十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 下列方式选聘物业服务企业的，实行政府指导价：

（一）新建住宅实施前期物业管理，建设单位采取邀请招标方式选聘前期物业服务企业的； （二）新建住宅实施前期物业管理，建设单位经批准采取协议方式选聘前期物业服务企业的； （三）业主、业主大会决定采取政府指导价选聘物业服务企业的； （四）法律、法规另有规定的。

第五十六条 价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑城市物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，及时制定和调整物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度的指导价，每年向社会公布。

具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定执行。

第五十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者使用人应当及时结清物业服务费。 第五十八条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，接受业主委员会的核查。

第五十九条 物业服务合同约定采取酬金制收取物业服务费的，免征营业税；物业服务企业代收专业经营费用所得的报酬，免征营业税；物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税；物业服务企业受业主委托向专业经营单位缴纳的公共用水、用电等费用，按照居民生活用水、用电等方式计价。 第六十条 物业服务企业约定收取的物业服务费，应当明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第六十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施。双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第六十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，并按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对公布的共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

第六十三条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

第六十四条 业主共同决定解聘物业服务企业的，解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。解聘的物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，业主委员会应当与解聘的物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。选聘的物业服务企业不得强行接管。街道办事处或者乡镇人民政府和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第六十五条 业主大会决定选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与选聘的物业服务企业履行下列交接义务： （一）移交物业共用部分；

（二）移交本条例第四十二条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养、定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原选聘的物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定之日。 第六十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构提供的专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第六十七条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库。

物业服务企业信用档案库遵循统一规划、分级建设、分步实施、资源共享的原则。具体办法由省住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五章 物业的使用和维护

第六十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第七十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出或者城市房屋安全鉴定机构审定的设计方案，并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规