江苏省物业管理条例（修订草案 听证会稿）

发布日期：2012-05-11

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第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门是本省物业管理的行政主管部门。

设区的市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。 县级以上地方人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。 第四条 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区社会管理和公共服务体系，加强辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第五条 县级以上地方人民政府应当支持物业管理行业的发展，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平，物业服务企业按照国家和地方有关规定享受优惠政策。 第六条 物业管理行业协会应当发挥桥梁和纽带作用。加强行业自身建设与管理，制订行业自律规范，促进行业诚信经营和服务体系建立，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。

第九条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第十条 新建项目的建设单位在房屋销售前，根据本条例规定，提出物业管理区域划分方案，报街道办事处或者乡镇人民政府及物业管理行政主管部门备案；在房屋销售时，应当将物业管理区域划分情况作为房屋买卖合同的内容。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府确定物业管理区域的划分方案。

第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合下列条件之一的，应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导协助下，召开首次业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上； （二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）首套房屋出售并交付使用已满二年的。

第十二条 符合成立业主大会条件的，县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主五人以上公开联名，提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会所需费用由建设单位承担。

第十三条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。 业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。 第十四条 业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数； （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法； （五）召开首次业主大会的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会。 第十五条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以书面委托代理人参加业主大会。

业主大会决定本条例第十五条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十七条 业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十八条 召开业主大会，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十九条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第二十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从