行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。

在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。2008年7月29日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。 2.2.3 2009年房地产市场展望

2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，房价面临进一步回调。在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。

? 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调

? 在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大

? 从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现

? 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决

2.3 湖州市区域房地产市场分析

2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况 A．2008年湖州房地产市场表现形式

2008年对于湖州的房地产市场是个不平凡的一年！上半年，湖州市规划与建设局加大对房地产市场的调控、监管力度，确保本市房地产市场平稳发展，主要表现在四个方面。

? 投资趋向理性。上半年，湖州市完成房地产开发投资54.43亿元，同比增长 24.5%，低于全国28.5%的涨幅，比一季度下降了12.4个百分点，与固定资产投资增长幅度基本保持一致，房地产投资增幅趋向理性。

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? 市场供应充足。截止6月底，中心城区(不含织里)累计可售商品住房面积为64.97万平方米，套数为5600套，同比分别增长5%和5.8%，中心城区商品住房供应量充足。同时，市区共出让房地产开发用地面积93万平方米，比去年同期增长10.3%,土地市场保持平稳增长。

? 资金配比合理。上半年，湖州市投入房地产开发的资金总计85.14亿元，同比增长26.8%。投资资金主要来源仍然为预售收入，占了资金总量的近一半，自筹资金占全部资金来源的28.13%，比去年同期增长2个百分点，房地产投资资金组成日趋合理。 ? 价升量降明显。上半年，受全国经济形势的趋紧以及宏观调控政策的影响，全市商品房销售面积为118万平方米，与去年同期相比下降5.2%，销售量首次出现下降。同时，主要受建筑材料和人工费用大幅上涨的影响，中心城区商品住房和普通住宅的平均价格同比分别增加7.4%和8.14%，略低于全国70个大中城市房屋销售价8.2%的增幅，保持了房价平稳增长。

从2008年下半年起，由于受到金融危机、中国房地产市场政策调控和一线城市价格回落等多种因素影响，一向成交平稳的湖州房地产市场也加重了观望的气氛，但由于湖州购房刚性需求旺盛，这种观望气氛在国家相继出台的利好政策中得以缓和。

B．2008年湖州房地产市场分析

2008年房地产调控政策似乎从未如此深入体现在房地产行业当中，一方面过往宏观调控政策的滞后效应集中爆发在2008年，另一方面由地产泡沫所引起的美国次贷危机带来的金融风暴不仅仅给中国资本市场及房地产市场带来心理层面的冲击。全国房地产价格增势普遍趋缓，商品房销售回落，特别是前期涨幅过高、泡沫成分较大的一线城市房价出现较大幅度的下跌，一系列因素也逐渐影响到湖州房地产市场的运行。近几年来，湖州市房地产业呈现加速发展态势，湖州房价是否存在泡沫，是否存在大的降价空间，正确看待，对促进湖州房地产业持续、健康发展具有重要意义。

根据经济学的解释，地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，地产泡沫的破裂极易产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。

目前度量泡沫标准不一，国内甚至有专家用30个指标作为评价根据，从目前研究来看，房地产投资占GDP比重、房价收入比、月供收入比是普遍运用的三个指标。

房地产投资占GDP的比重。用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置。一般认为，处于加快城市化进程中的城市和地区，6%至10%的比重尚处于相对合理范围内。湖州上半年地区生产总值为487.79亿元，房地产投资为53.43亿元，房地产投资占GDP的比重指标约为10.74%，略超这个范围，基本上接近上半年全国房地产投资占GDP10.41%的比重，在长三角16个城市中，

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则排名相对靠前。一定程度上说明上半年湖州房地产投资对GDP的贡献率较高。

房价收入比。是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。按一般经验，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则称之为泡沫区。以2007年湖州城镇居民人均可支配收入与2008年上半年湖州房价相比为例，房价收入比约为4.0，完全处于合理范围内。

月供收入比。家庭月供收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比。目前，国内贷款的一般标准是，首付款不低于总房款的30%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。从国际情况看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。统计数字显示，2007年湖州市城镇居民人均可支配收入为20046元，按湖城目前5000元/平方米左右的商品房均价来计算，三口之家，100平方米的住房面积，银行按揭贷款70%，按揭20年，在当前利率水平下，月均还款2500元左右，月供收入比为50%左右，考虑到不少家庭，特别是中高收入家庭存在数量可观的收入，实际家庭月供比例可能远低于以上统计的名义数据。

从以上指标来看，湖州房地产市场不存在市场泡沫，也就不存在大的降价空间，更何况湖州房地产市场一直以自住需求为绝对主导。事实也如此，在去年周边城市诸如杭州、上海、宁波等地房价大幅上涨的情况下，湖州的房价依然保持在一个相对稳定的水平。

当然我们不否认目前市场供大于求的现状，特别是在次贷危机影响全球、经济放缓、全国房地产市场调整的大背景下，湖州房地产市场避免不了消费者观望、成交量有所下滑的事实。作为市场参与的主体，购房者、开发商、政府都要有所作为。对购房者来说，要清醒认识到湖州房价下降的空间并不大，也要正确对待个别楼盘因资金紧张而降价促销的行为，该出手时就出手；对开发商来说，则要根据市场适时调整产品结构，做好品牌维护，多做“加法”，提高产品品质；健康、稳定发展的房地产市场对于市场参与主体来说是个“多赢”的市场。 2.3.2 2009年湖州房地产市场的展望。

2009年全市经济仍将有望实现平稳较快发展，但速度将有所回落。在大的发展趋

势上，湖州市与全国、全省保持一致，影响经济增长的几项主要因素预期情况也与全国、全省存在共性。其中房地产业有望有25个楼盘售楼部对外公开和开盘，销售状况可能得到改善。

“要认真落实中央关于促进房地产市场稳定健康发展的政策措施，支持和鼓励普通自住住房和改善型住房消费，加快发展二手房市场和住房租赁市场，促进房地产业健康发展”。这是1月19日，浙江省十一届人大二次会议上，省有关领导的重要讲话。

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刚刚过去的2008年，是中华民族极不寻常、极不平凡的一年，这一年来，面对年初严重雨雪冰冻灾害和下半年严峻复杂宏观形势的挑战，全市房地产行业以加快建设现代化生态型滨湖大城市为目标，城市面貌在全面整治中有机更新，城市品位在加快建设中深刻变化。

09年湖州将重点抓好“一港两区六路”。加快龙溪港东岸、爱山广场（步行街）、衣

裳街历史文化街区等“一港两区”建设，打造集酒店、商业、办公、娱乐、休闲、旅游于一体的现代商务中心。全面启动东街综合整治、人民路综合整治、勤劳街拓宽、莲花庄路东延、劳动路南延、南街北段拓宽等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五区”的新格局，进一步加快基础设施建设，推动新区发展。仁皇山新区。基本完成南太湖大桥公园整治提升、仁皇山中学及配套工程，加快推进仁北路、高教路等路桥工程及中兴苑农民安置房建设。基本完成南皋桥集镇综合整治工作，打造环城河至太湖水上旅游风情线的重要节点。湖东新区。实施318国道外环线以南区域5.7平方公里的建设开发，全力推进苕溪路以南区域道路配套和农房拆迁安置工作，基本完成大升路、漾东路、南塘路和谈家扇农民新村建设，努力推动东部新区城市次中心的形成。市北分区。加快推进白鱼潭路东延等路桥建设，年内完成内环东路建设，进一步打通市北分区发展的交通瓶颈，加强分区与老城区的连接。同时，紧紧抓住湖州“山、水、文、绿、净”的城市特点，着力做好“显山露水”的文章，高标准完成仁皇山公园、毗山公园、弁山景区等规划编制，适时启动建设。加快水景观建设及水上旅游规划研究编制工作，充分展示湖州人文特色和生态景观资源。房地产业要以这15项政策出台为契机，科学研判市场走势，及时调整引导策略、加大市场秩序监管力度。同时，根据市场实际需求，保持土地合理的供应量和供应比例，确保湖州房地产价格和市场的稳定。

2009年的湖州房地产市场整体上波澜不惊, 政府目前的房地产政策已经和前期发生了比较大的变化，主要体现在对房地产发展的基本政策上，国家已经逐渐认识到房地产市场的重要性以及民生性，所以既会逐渐加大对房地产市场的关注，又会抓好社会保障领域的推进，一方面出台社会保障房计划，稳定整个市场预期和调整市场供应结构，另一方面加大对社会保障领域的教育医疗以及社会保险等方面的投入，消除市场远期消费的压力和担忧，从而促使社会整体消费观念的转变和消费能力的提升。 从上述的几点分析可以看出，2009年湖州的房地产市场不可能大起大落，而是2008年调整的延续，市场将会在稳定发展中逐渐走出低谷。 2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析）

依据需要调查的事项，我们就所关注的问题，经过小组成员的讨论在最后的市场调查问卷中设计了如下的问题：（共15 个） 1.消费者您现在的家庭居住人口

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