从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。
从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：
年 份 房地产开发投资金额（亿元） 增长幅度 2004 12.48 8.43% 2005 13.23 6.01% 2006 16.59 25.4% 2007 23.51 41.71% 上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。
3、衡阳房地产供求分析 1）供给分析
5004003002001000460.13248.4181.482004271.4994.42311.5883.99200697.8420052007
商品房施工面积(万平方米)年 份 商品房施工面积（万平方米） 其中新开工面积（万平方米） 新开工面积增幅 其中新开工面积(万平方米)2005 271.49 94.42 15.88% 2006 311.58 83.99 -11.05% 2007 460.13 197.84 135.55% 2004 248.14 81.48 33.4% 2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。
2）需求分析
2004-2007商品房销售面积一览表15010050020052006商品房销售面积(万平方米)200786.35107.85120.92
2007 120.92 12．12% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 86.35 14．08% 2006 107.85 24．90% 2004-2007商品房销售总额一览表2015105013.517.429.6820052006商品房销售总金额(亿元)2007
2007 17.42 29．04% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 9.68 16．04% 2006 13.5 39．46% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。
4、衡阳房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：
① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 ③ 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
5、2008年衡阳楼市分析 ① 衡阳房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
② 2008年衡阳楼市走势
对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。
2.3. 销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相
望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： ① 一类客户：企事业单位职工
本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。
1）中钢衡重企业职工
衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。
该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房800-1000套。
2）衡阳铁路部门职工
衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主力客户群。
② 二类客户：周边的私营业主
项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。
③ 三类客户：周边学校老师
珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、