设11栋住宅楼，以24—28层为主，外围为8栋商铺，中间为园林和游泳池。机动车位1300个。另外配套建设临街底商、幼儿园，设有物业管理处、居委会、居民文化站、老年人服务站、居民健身场所、再生资源回收站，项目内部配套相对完善。

主要经济技术指标见下表：（以下数据除标注外的数据均出自项目总平图）

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.3 2.2.1 2.2.2 3 4 5 6 7 项目 总占地面积 地块一 地块二（如有） 总建筑面积 地上计容建筑面积 住宅 商铺 公建配套（计算容积率） 配套安置房及公租房 其他 架空层及其他地上非计容面积 地下建筑面积 人防工程 其他（含地下车库、机房等面积） 建筑密度 绿地率 容积率 可售户数（户） 车位(地上+地下)（个） 指标（㎡） 32690.8 32690.8 0 187649 127494 123544 3200 750 0 0 413.6 19708.5 0 19708.5 37.3 35.0 3.9 998 1300 本次上报的保利海德公馆项目拟于2016年上半年全面开工，计划2019年开始交付使用，开发周期为3年。项目2016年末开始销售，预计2018年四季度项目基本销售完毕。

该项目的实际控制人为保利房地产集团，具有丰富的房地产开发经验、房地产开发能力强，信誉好，可以为我行带来较好的经济效益和社会效益。 四、偿债能力和风险提示

本次开发贷款用于保利海德公馆项目的开发建设，项目的总投资预计为

34.44亿元，其中自筹22.36亿元，占比65%，符合政策规定。计划向银行贷款12亿元，占比34.85%，经测算，项目财务净现值为12220万元，内部收益率为3.1%，综合偿还保证比为2.89，偿债能力比较好。

本项目的地理位置较佳，且公司股东背景良好，注重诚信，开发业绩良好，开发贷款风险较小。

项目面临的风险主要为市场风险和产品销售风险。近年来，国家一直在出台一些宏观调控措施，这些政策对房地产市场将产生一定的影响，对购房者的购房心理也会造成一定的影响。这些变化可能对本项目未来的销售会构成一定的威胁。由于本项目周边同期开发类似项目较多，可以预见在项目销售的过程中，周边同类型的项目较多，但是本项目楼盘的质素较高，足以应付周边项目的竞争。由于项目的盈利性与销售速度有较大的关系，因此同类楼盘的竞争也有可能使得项目存在着一定的销售风险。

应对风险的措施：

针对市场风险，公司一方面加大对政策法规的研究力度，力图把握宏观经济走势，另一方面，在进行项目策划时，对于市场需求的走向以及产品定位做大量深入细致的调研工作，使本项目在推出时能够紧紧抓住目标消费群，从而减少市场变化带来的风险。同时，项目采取较快的开发速度，快速的运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来的政策风险。

针对产品销售风险，首先，公司在房地产市场已经形成了良好的品牌效应。充分利用公司良好的信誉和品牌效应，以及加强营销方案的策划，抓住核心的消费群体，对区域市场进行充分的细分和对自身产品的准确定位，可以最大限度的降低区域竞争对产品销售带来的风险。

其次，在设计阶段，通过公司丰富的开发经验和领先的设计理念，在产品优化上加大力度，使产品特点突出，从而降低销售风险。

第三，本项目力争通过较快的速度开发，较早销售，就能避开同类住宅推出带来的冲击，以避免供给过大带来的销售风险。

最后，通过加强项目工程管理和建设各阶段的检查和监督，采用招标方式精心选择施工和施工监理单位，加强工程的现场管理，提高产品的整体质量，以卓越的质量即能吸引广大购房者前来置业，也能在行业树立良好的品质形象，进一

步增强公司的品牌影响力。 五、评估结论

通过保守测算，本项目未来现金流稳定良好，具备按期还款能力，且自有资金充足，贷款比例低，贷款风险较小。

综上所述，建议同意给予广州市正林房地产开发有限公司房地产项目开发贷款12亿元，期限3年，用于保利海德公馆项目的开发建设,由保利房地产（集团）股份有限公司和中国葛洲坝集团有限公司按股权比例提供全程保证担保，进入预售后开立预售监控帐户并对销售回款采取资金封闭管理，并将相应的销售回款作为贷款的还款来源。 放款条件如下：

1、四证齐全，待项目自有资金投入到位后才发放贷款； 2、贷款前办好相关保证担保手续

3、项目销售回笼资金优先归还我行贷款。原则上在项目销售达到70%时全部归还我行贷款本息，我行全程监控项目用款、回款。

第一章借款人及项目主要关系人评价

借款人评价

一、借款人基本概况

1、申请人注册地址、经营范围及实际经营内容

申请人全称 广州市正林房地产开发有限公司 成立时2014年11月 间 注册地址 经营期限 广州市荔湾区培真路2号之一403实际地广州市荔湾区培真路2号之房 2014-11至今 址 一403房 实际主在广州市荔湾区芳村大道南营业务以西、鹤洞路以南广钢新城范围 AF040140地块（《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-2014-000012）开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。 2、申请人基本情况：

申请人由恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司合资成立，注册资本为214286万元。 股东名称 恒利（香港）置业有限公司 出资金额 109286万元 出资方式 货币 货币 占比 51% 49% 广东葛洲坝房地产开发有限公司 105000万元 目前，公司正在办理最新的验资报告，恒利（香港）置业有限公司为保利地产的全资子公司，而广东葛洲坝房地产开发有限公司则为中国葛洲坝集团有限公司的子公司，可见申请人的股东背景较好，实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。

二、借款人财务情况

由于借款人是新成立于2014年11月，主要负责广钢新城AF040140地块项目的开发，所以财务报表比较简单。

报表类型：本部报表√经审计/□未经审计 审计单位名称：立信会计师事务所

审计意见类型：√无保留□保留□否定□无法发表意见 单位：万元