房地产项目贷款调查评估报告

借款人：广州市正林房地产开发有限公司

项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目

（简称“海德公馆”项目）

上海浦东发展银行广州分行东山支行

2016年3月3日

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法》和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

贷款评估人员签字： 年月日

主评估人签字： 年月日

概要

一、评估背景

广州市正林房地产开发有限公司（以下简称“正林房地产”）向我行申请12亿元房地产项目开发贷款，用于开发建设广州市荔湾区广钢新城AF040140地块——荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目（以下简称“海德公馆”项目）。项目位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南。项目交通较为便利，地块临近地铁及公交西朗站及广佛线，公共交通便利；方便接驳芳村大道、花地大道、环城高速，公路交通通达。

目前，该项目目前出了三证，其证照信息如下：

证件名称 证件编号 粤（2015）广州市不动产权第00410004号 穗规地证[2015]38号 穗规建证[2016]60号 权属人/用地单位 发证时间 不动产权证 广州市正林房地2015/11/2 产开发有限公司 广州市正林房地2015/2/12 产开发有限公司 广州市正林房地2016/1/12 产开发有限公司 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证

通过前期大量的营销工作，现广州市正林房地产开发有限公司拟选择我行作为该项目融资的主要合作银行，向我行申请12亿元项目开发贷款额度，期限3年。

我行积极介入该项目的原因是： 1、项目的地理位置优越

本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南（原“广州市钢铁企业集团有限公司”厂址）。目前，广钢新城地块旁边已有地铁1号线和广佛线1期交接的西朗站，规划建设中的广佛线二期鹤洞路站和地铁11号线的鹤洞东站同样位于该区域，此外规划的有轨电车也将通过该片区。旁边还有芳村西塱公交站场，拥有超过10条的线路，附近还有广州培英中学站、白鹤洞站、广船站等多个公交站。从广钢新城规划示意图可知，二类居住用地和村生活用地超过一半，是绝对主力，整个新城将以居住为主，未来势必将成为中心城区另一个置业热点。

2、发展商经济实力强

广州市正林房地产开发有限公司由恒利（香港）置业有限公司(以下简称“恒利置业”)和广东葛洲坝房地产开发有限公司（以下简称“广东葛洲坝”）合资经营。公司的投资总额为人民币24亿元，注册资本为21.4286亿元，其中恒利置业出资人民币109286万元，占注册资本的51%，广东葛洲坝出资105000万元，占注册资本的49%，投注差由公司在境内自筹解决。

恒利（香港）置业有限公司是保利地产的全资子公司。故，广州市正林房地产开发有限公司的实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。保利地产是总行重点直营房地产集团客户，是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第四位。2014年，保利地产实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理。2015年前3季度，公司实现签约销售收入1097.88亿元，同比增长19.9%。公司实力雄厚，经营状况良好，发展趋势较为乐观。作为行业龙头企业，公司基本面良好。

广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司。中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例绝对控股中国葛洲坝集团股份有限公司。所以广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集团有限公司。

基于上述原因，我行拟争取作为该项目的主要合作银行。 二、申请人及主要关系人评价

1、申请人评价：

广州市正林房地产开发有限公司成立于2014年11月，注册资金是214286万元人民币。经营范围是在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块（《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-2014-000012）开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。其股东为恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司，根据公司章程修正案，公司股权结构如下：