前期介入作业指导书

1.0目的

规范新项目的前期介入管理、取得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求，及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创造良好条件。 2.0适用范围

适用于华润置地山东省公司各城市新项目的市场调研、物业招投标、图纸设计、图纸审核、施工巡查、承接查验的管理。 3.0职责

3.1前介技术人员：负责现场的巡查，一般事务的跟踪协调，审核图纸。 3.2 前介工程师：负责对前期介入相关的各个阶段工作检查、沟通、落实，如物业费测算、图纸会审、产品优化、设备选型、遗留问题的梳理等工作。 3.3项目前介人员，根据《前期介入作业指导书》中的《前期介入巡查重点》、《设施、设备安装规范审核表》、《物业产品功能复核表》、负责现场的安装、施工规范的检查，设施设备数量、型号规格的核实，工艺、工法的督导等工作 3.4项目工程主管：根据前介作业指导书及相关要求，针对《设施、设备安装规范核查表》的图纸设计要求、合同要求与前介人员进行技术交底；负责对前期介入安装、施工各个阶段的工作检查、沟通；如图纸核对、合同内容的落实、设计优化、点位复核、缺陷的变更等工作。

3.5项目经理：对整个前期介入工作进行统筹、安排、协调，以及开发、物业相关人员的协作配合，参加开发项目部的相关会议，对相关方案进行审批。 3.6品质工程专业经理：协助各个工程师，技术人员的前期介入工作，进行统一

安排协调，监督指导；配合协调开发、施工单位以及项目上的相关人员沟通；审核每个项目每个阶段的关注重点，就是工作补位。

3.7大区品质管理中心：对整个前期介入的工作进行统筹、安排、协调，对相关方案进行审批。负责就物业服务方案策划，人员配置、服务标准等组织市场调研，费用成本预测，形成《物业服务费定价报告》报开发审批，配合开发公司开展物业招投标的筹备工作，获得前期物业服务权。

3.8 城市物业公司：配合开发公司开展物业招投标工作，确定前期物业服务单位。 4.0方法及控制过程 4.1 总体要求

4.1.1 物业管理前期介入的概念：指物业公司参与开发项目的可行性研究、规划设计、市场调研、物业招投标、物业服务方案编制、营销、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个环节提出从规划设计、市场研究、物业招投标、设备选型、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，以减少日后业主对物业功能与质量的不满，并未以后物业的使用和管理打下良好的基础。 4.1.2 前期介入阶段划分

4.1.2.1 根据开发项目开发的周期，前期介入分规划设计阶段的前期介入，营销策划阶段的前期介入，施工阶段的前期介入以及项目集中交付前的前期介入。四个主要阶段结束后配合开发进行项目交付 4.1.2.2 规划设计阶段包括：

总体规划设计、安保布局、交通布局、消防布局、生活配置、设备配套、新材料、

新技术、管理用房、安全直板机生活用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、房屋单体、智能化配置等。

4.1.2.3 营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及物业服务费定价等。

4.1.2.4 施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程、防水工程、园建工程等。 4.1.2.5 项目集中交付前阶段包括：项目竣工验收、承接查验、接管验收、交付前工作准备等。 4.2 前期介入的控制要求

4.2.1 项目立项时，前期介入小组应充分听取开发对宗地情况、项目定位、目标客户、规划设计的整体摄像，获取项目规划报建、营销策划等相关原始资料，主动参与项目的策划和讨论，编制项目物业管理的整体策划方案，向开发提交物业管理服务整体设想和规划设计的重要建议事项。

4.2.2 前期介入小组应结合国家、地方的法律法规、客户的使用需求、当地的消费心理、民俗习惯、以往项目开发常见问题等因素，向开发提出合理化建议，提出建议时，在坚持客户导向的基础上，应充分听取开发对成本、设计、社工、营销方面的意见，兼顾各方面的可行性，统筹制定优化方案 4.2.3 前期介入时机及管件节点的把控要求：

4.2.3.1 前期介入小组应主动建立并通过开发会议、获得浏览开发细节信息授权、加入项目工作群有限、开发定期不定期反馈及主动获取各种有效渠道，获取开发各阶段的工作计划、节点安排和专项共组安排的信息，把控好项目开发的管件节点，及时有效的介入并配合开发的共组。应注意在有利于客户和后期物业管理成

本预算预提环节、涉及到项目整体的规划设计环节、涉及到安全管理重大事项的设计环节等各个关键环节，积极主动参与探讨和提交专项建议，争取工作的主动，提高前期介入的效率和质量，有效配合开发一次性物业要点的落实工作。 4.2.3.2 前期介入小组应参加开发项目经理会、开发成本预算专题会等各种与物业有关的会议，充分做好会前的准备工作，对开发项目经理不能及时决策的重要事项，应按照有利于工作、有利于客户的原则，及时提交上一级部门直至开发决策层面解决。 4.2.4 书面确认制度

对涉及物业管理的事项，开发应提前以书面形式通知物业公司确认或会审。需要物业公司书面确认会审的事项包括但不限于： （1）、项目整体规划方案

（2）、安全管理、交通管理、智能化安防设施设备相关设计方案及布置图 （3）、园建方案、公建配套设施方案、主要配套用房的规划设计方案

（4）、与项目整体相连或共同建设的红线外广场、设施、道路、场所等区域的建设及管理的相关文件、承诺、管理费用支付方式及管理权限批复等。

（5）、管理服务费收费标准、前期物业管理合同条款、销售中涉及物业管理的承诺及战士，商业业态分布和商业招商、商业销售。 （6）、设施设备合同中的售后服务条款等内容 4.3 前期介入跟踪要求

4.3.1 前期介入各岗位人员应加强与开发相关部门的对接和沟通，跟踪落实各阶段前介相关工作，保证前期介入的质量。

4.3.2 前期介入小组应当编制前期介入周报或月报，对介入工作情况予以适时记