为:

加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×(1 - 所得税边际税率)× 负债比

5、计算题

(1)某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 答： [(1.5-1.2)×10000×12×(1-33%)] ×[1-1/(1+10%)5]/10% = 91434(元)

(2)已知资产的价值与功能之间存在线性关系,参照物与评估对象仅在功能方面存在差异,参照物的年生产能力为1200件产品,成交价格为1500元,评估对象的年生产能力为1000件,问评估对象的价值为多少? 答：运用功能价值法计算评估值接近于1250元，具体计算过程如下：评估对象评估值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）=1500×（1000÷1200）=1250（元）

(3) 评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26 万元,资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元,第十年末资产拟转让,变现价约120万元,假定折现率为10%,用收益途径估测资产的价值。

答：运用有限期收益现值法计算评估值接近于元。具体计算过程如下：解法（1）：逐年折现加和： 评估值=20×0.9091+22×08264+24 ×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27 ×0.4665 +27× 0.4241+27×0.3855 +120 ×.3855

=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434

+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元) =1 974 270(元)

解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值

#[20\\times 0.9091+22\\times 0.8264+24\\times 0.7513+25\\times 0.6830+26\\times 0.6209+27]#

#[\\div 10\\%\\times [1-1\\div (1+10\\%)]^{10-5}\\times 0.6209+120\\times 0.3855=1 974 254]#(元)

（4）被估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元,假定折现率和本金化率均为10%,试用年金法估测企业整体价值。另外,假定被估企业从未来第6年开始,企业的年收益维持在200万元水平,试采用分段法估测企业整体价值。

答：1)运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。具体计算过程如下：

企业整体价值=(100×0.9091+120 ×0.8264+150 ×0.7513+160 × 0.6830+200 × 0.6209)×(A／P，10％，5)÷10％=91+99.168+112.695+109.28+124.18)×0.2638÷10％=536.323×0.2638÷10％=141.482÷10％=1 414.82(万元)

(2)采用分段法估测企业整体价值接近于1778万元。具体计算过程如下：

企业整体价值=#[100\\times 0.9091+120 \\times 0.8264+150 \\times0.7513+160\\times0.6830+200\\div 10\\%\\times\\frac{1}{(1+10\\%)^{5}}]#

=536.323+2 000×0.6209

=536.323+1 241.8 =1 778(万元)

（5）评估对象为某企业1998年购进的一条生产线,账面原值为150万元,2001年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足,由此而造成收益损失额每年为20万元,(该企业所得税率为

33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。 答案：

资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值 资产的重置成本=150×(1+10％)^3=199.65(万元)=(元) 资产的实体有形损耗率=3÷(3 6)×100％=33.33％ 资产的功能性贬值=3×12×650×(1-33％)×(P／A，10％，6)=23400×0.67×4.3553=68282(元) 资产的经济性贬值=20×(1-33%)×(P／A，10％，6)=20×0.67×4.3553=58.361(万元)=(元) 资产评估价值=×(1-33.33％)-68282-=-68282-=(元)

（6）某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定,按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成3万元(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%),要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。

答：采用成本法评估该资产的价值接近于139万元。具体计算过程如下： 资产的重置成本=4 800 000(元) 资产已使用年限=20×(50 400÷57 600)×100% =20×0.875 =17.5(年)

资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5+8)×100% =68.63%

资产的功能性贬值：30 000×(1-25%)×(P/A，10％，8) =30 000×0.75×5.3349 =120 035(元)

资产评估价值=4 800 000×(1-68.63%)-120 035 =4 800 000×0.3137-120 035 =1 385 725(元)

（7）待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表 项目 坐落 所处地区 地用性质 土地类型 项目 价 格 面积 形状 地势 地质 基础设施 交通通讯状况 总价 单价 A 略 繁华区 商业 空地 A 25.2万元 1996.10 168 m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 B 略 非繁华区 商业 空地 B 49万元 1996.12 350 m2 长方形 平坦 普通 较好 较好 C 略 非繁华区 商业 空地 C 43.5万元 1450元／m2 1997.1 300 m2 长方形 平坦 普通 较好 较好 待估对象 略 繁华区 商业 空地 待估对象 1997.5 600 m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 1500元／m2 1400元／m2 交易日期 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件： (1)交易情况正常；

(2)1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1％；

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断(见下表)； 项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 8 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％；(5)折现率为8％。

正确答案：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105／100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104／100=1.04 （3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163 交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075 （4）进行个别因素修正。 ①关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下（假定折现率为8%）.

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-（1＋8%）-30〕/〔1-（1＋8%）-35〕=0.9659 ③个别因素修正系数

交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03 交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A：1500×1×1.07×1×0.995=1597（元／平方米） B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761（元／平方米） C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）／3=1657（元／平方米） 待估地块总价评估值=1657×600=（元／平方米） 因此，这一地块的评估值为元。

2006.4月47.有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个 宗地交易实例，具体情况见下表：

宗地 成交价（元/M2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限

待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年 A 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年 B 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年 C 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)