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关于加强基层党组织

对业委会引领作用的思考和建议

虹口区住房保障和房屋管理局

当前,随着我国住房建设、管理制度改革的不断深化,与之相关的物业管理、服务体制,以及随之出现的业主大会、业主委员会(以下简称业委会)“自治自律”组织,已从无到有得到了迅速发展。“业委会”自治管理与物业企业专业管理相结合,基本形成了对小区物业具有共同、制约管理职能的新机制。这其中,业委会能否在“基层党组织”的指导下,在社区党员干部社会“公信力”及其自身“表率作用”的引领下,规范、有序、有效的运作,发挥其应有的作用,对于确保社区一方稳定,构建和谐社会具有重要的意义。

一、基本情况

虹口区现共有住宅小区714个,(商品房住宅小区316个,占总量的44.3%;售后公房住宅小区398个,占总量的55.7%)。其中,已组建业主大会主、成立业委会的665个,业委会成员4675名,其中共产党员2661名,占56.9%。

自2006年本区开展社区物业管理党建联建工作以来,区房管局积极配合区委组织部和街道党工委,推进、落实了一系列党建联建基础性工作。经试点,大多数街道党工委相继建立了符合本地区实际、行之有效的党建联建工作机制,在不断规范业主自我管理中发挥了一定作用。当前我区物业管理各方的实际运作总体上是好的,一些小区管理运作较为规范。比如:广中街道花园城、嘉兴街道瑞嘉苑、提篮街道海泰苑、曲阳街道邮电二村和东五小区、江湾镇街道仁德小区、欧阳街道紫荆花园、凉城街道亮东和华科公寓小区等业委会能较好处理与业主、居委会、物业企业之间的关系。基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业委会协调工作、业委会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各职能主体相互协调、和谐发展的稳定局面。

这些业委会的共同特点是成员中中共党员占到60%以上,有的是7名成员

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中5名党员,有的是5名成员中3名以上党员。此外,业主委员会中还涌现出一些“八小时外”积极为社区物业管理、服务的党员干部。邮电二村业委会主任由上海电信公司行政处处长担任、仁德小区业委会主任由上海市检察院的一名退休处长担任等,这些党员干部在小区发挥了较好的作用。如,提篮桥街道海泰苑小区业委会主任、区妇联副主席陶红,以多年领导社区城市管理、基层民主管理的从政经验,以及熟知相关法律法规的工作优势,通过社会“公信力”及其以普通业主身份,业余时间积极参与社区管理的“人格魅力”,充分发挥“创建文明、和谐小区”的引领作用,得到了社区居民的认同和好评。

二、存在问题

我们看到,虽然在业委会运作中存在突出矛盾的比例不高,但在实践中,业委会规范化建设还是存在一些值得重视和亟待改进的问题。其突出的共性问题有:

一是职责认识不清。相当一部分业委会成员对自身权利和义务认识不足,存在“履职不力”的现象。如有的业委会长期不召开会议,对业主反映强烈的问题不积极协调解决;有的业委会对小区物业管理服务缺乏监督,是业委会不能正常运作的原因之一。

二是成员素质不高。群众性自治组织民主机制不够完善,有的业委会成员酝酿、选举带有一定的随意性,业主凭个人影响、好恶、相互关系等因素进行决策选择,导致业委会人选素质不理想,并对运作造成消极影响,成为业委会内部、业委会和业主大会、业委会和居委会、业委会和物业企业矛盾的重要原因。

三是业主参与不够。相当一部分业主对自身权利和义务的认识不够清晰、全面或有偏差,存在过度参与或参与不足两种情况。当前主要是部分业主参与不足,以致现有的运作规则难以正常操作,重大问题决策因种种原因而“议而难决”或“流产”。

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四是缺乏有效监管。业委会和业主大会是“自治、自律、制约性”组织,而对自治组织的监管目前尚缺乏有效经验。制度不健全,既有行业及行政主管部门监管手段及措施的不完善,也有业主自我管理中自身建设制度的缺失。其中,业主大会缺乏对业委会的必要监管;居民区党组织(居委会)缺乏有效渠道实施监管;有的业委会成员以自治为由拒绝接受指导监管,导致在物业企业选聘、维修资金使用、印章档案管理等方面引发诸多矛盾纠纷。

三、对策建议

当前,随着住房商品化步伐的不断加快,居民区业主自治管理队伍的不断

壮大,业委会作为广大业主“居住物权利益”的法定代表,除了专有部分所有权外,对共有部分享有共有权以及共同管理的权利,在居民区中的地位和作用已愈显凸出。如何把好业委会“人选关”、“程序关”、“议事关”等组织基础、人员素质、议事质量等重要环节及核心要素,正确引导业委会成功、合格、优化组建,以及规范、有效、正常运作,业委会所在“社区基层党组织”应该怎样发挥对业委会引领、指导和监督的作用,应迫切摆上相关行政职能部门以及社区党工委的议事日程。对此,我们建议:

1、深化党建联建机制,理顺落实管理职责。贯彻落实沪委发(2009)33号《关于加强本市居委会自治能力建设的导则》、沪府办发(2009)51号《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知》文件有关加强居委会、业委会自治能力建设的文件精神,要进一步明确、明了社区基层党组织(居民区党组织)是居民区各类组织和各项工作领导核心的地位和作用。进一步理顺社区管理党建关系,完善、深化和创新党建联建工作机制。

一要强化街道住宅小区综合管理联席会议制度。按照经实践已成为长效管理的,住宅小区“三年行动计划”明确的职责分工和进一步深化党建联建的工作要求,组成由街道组织科、城管科、房管办等参加的联席会议,定期

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召开会议协调解决业主大会、业委会筹备、组建、产生、换届和日常运作中的疑难问题,形成专兼结合、上下联动的日常工作机制。

二要强化居民区党组织的牵头指导作用。居民区党组织设专人负责业委会工作,牵头做好业主大会、业委会组建、换届和日常运作的具体指导工作,协调解决物业管理矛盾纠纷,重点在业委会成员把关上发挥主导作用;支持并完善由居民区党组织牵头,街道联络员、房管办事处、业委会、物业服务企业、社区民警参加的“六位一体”的住宅小区综合管理例会制度。

三要强化行业主管部门的指导监督职责。房管职能部门对业主大会、业委会组建、换届和日常运作程序进行业务指导和监督管理,尤其在物业企业选聘、维修资金使用、重大事项决策中做到积极介入,强化指导、引导和过程管理。

2、注重党组织引领指导,落实“五大”工作机制。花大气力探索和实践以居民区党组织为核心,居委会加强对业委会指导、协调和监督的基层建设和管理工作机制,实现业委会在居民区健康、良性运作,充分发挥应有作用。

提前介入机制。在业委会选举前,由居民区党组织牵头组织,居委会具体操作筹备开局工作,提前强势介入,进行统筹协调,着重把好人选意向推荐关、审议关。动员广大业主参加选举,鼓励业主党员和本小区内居委会成员自荐或推选,通过法定程序,积极引导那些有参与管理经验和优势、热心公益事业、公正廉洁、能模范遵守物业管理规章制度、有一定工作能力的党员成为业委会候选人,要求并确保业委会中党员的一定比例,从源头上杜绝、避免部分低素质人员当选、“掌控”业委会现象;以业委会换届选举为契机,在条件成熟的社区实行居委会成员与业委会成员交叉任职,居委会主任兼任业委会主任,确保党的主张通过合法途径得到贯彻落实,使“党意”和“民意”相一致,居民区党组织、居委会与业委会关系相协调,实现业委会正常、健康、顺利运作。

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