中国指数研究院

山西侧和江宁上坊北侧等四个项目，建筑面积940万平方米。这次南京保障房信托项目贷款是全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单。全国社保基金以信托贷款的形式向南京市保障房公司发放30亿元贷款，期限2年11个月，利率6.05%（社保利率5.45%按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费率0.42%），由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。

全国社会保障基金理事会理事长戴相龙在2011年全国两会透露，截至2010年12月31日，社保基金理事会管理的基金总规模为8568亿元，今年社保基金规模有可能接近1万亿元，年内至少要增加1000多亿的新投资,会投向固定收益产品、增加私募股权投资(PE)的投资及境外投资等，并在保障房投资方面有较大的增长，投资比例可达5%，即50亿元。

?

保险资金：2011年3月，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋-上海公共租赁

房项目债权投资计划”通过了保监会的备案，开创了保险资金以债权方式投资不动产的首例。该债权投资计划拟募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。上海地产集团目前在建和拟建的公租房项目，均位于市区较好地段，未来的租金有保障。投资保障性住房的债权投资计划投资期限一般较长，符合保险资金期限长的特点，可以和保险资金的久期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。

中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲向全国政协第十一届全国委员会第四次会议提交议案，建议发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持国家保障性住房建设。在具体措施上，马明哲提出三点建议。首先，险企设立投资保障性住房建设的专项基金。其次，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。此外，基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保监会将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。重庆市长今年两会期间透露，重庆公租房建设需要的1000亿元资金中，中国人寿和中国人保将各投100亿元，险资未来有望成为公租房建设的主力融资渠道。

截至2010年底，我国保险资金运用余额达到4.6万亿元。根据中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司投资不动产(不含自用性不动产)，应当符合以下比例规定：投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。由此估算保险资金可用于支持保障房的资

32

中国指数研究院

金最大数额为4600亿元，可大大缓解保障房建设中的资金困境。

?

保障性住房专项基金：2011年全国两会期间，全国工商联透露，由全国工商联房

地产商会发起的公租房基金方案正在等待国务院审批。全国工商联房地产商会拟主导设立“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”，规模在200亿元左右，基金采取股份公司制设立，由建银精瑞及有志于保障房建设的开发商作为基金发起人与管理人，向社会合格投资者募集资金，设立有限责任制项目公司，投资建设公租房。目前，包括公租房在内的保障性住房建设进度缓慢，主要原因是建设资金不足和开发建设力量不足。设立公租房基金，可以引进民间资金，包括保险资金、信托资金，同时还引导一大批具有丰富房地产开发、运营经验的房地产企业投身保障性住房建设中。

4.3 建设模式与参与主体

我国保障房建设已经进入快车道，2011年开工1000万套，“十二五”期间要开工建设3600万套，土地、资金等难题都需要破解，单纯依靠政府的力量是根本无法完成的，必须借助社会资本，特别是吸引开发商积极参与。面对保障房的大力建设，一些城市保障房的建设规模将超过商品住房，开发商根据自身实力和运营特点可以顺势而为，特别是目前商品住宅严厉调控下，进入保障房领域还是有利可图的，可以获取稳定收益，在信贷方面获得支持，取得良好的政府关系，在土地和商业配套等方面占得先机。同时，保障房主要是解决中低收入者“住有所居”的民生工程，利润较低，而且对企业成本控制和建设周期都有较高的要求，需要政府主导，并在土地、税收等方面让利。完成“十二五”保障房建设任务，各地政府需要根据自身情况，寻找适合当地发展的建设模式，选择和吸引企业主体参与其中。

1、建设模式 （1）委托代建模式

委托代建模式，土地由政府划拨，委托当地或全国性开发商进行建设，资金由政府筹措，最后支付开发商1%左右的委托费。公租房和廉租房建设比较适合此模式，但这种模式要求政府提供初始建设资金，适合财力比较雄厚且地方政府比较强势的地区。委托代建模式，政府损失（或者潜在损失）的是土地出让收入、建设过程中发生的税费、以及政府的自有资金。在项目启动后，政府通过银行贷款、保险资金、社保基金等机构投资者来融资，将来可以通过REITs发售回笼资金，到项目建成后，用稳定的住房及商铺出租收入来偿还融资。

委托代理模式中，委托方多为财力雄厚或者融资能力很强的地方政府（或者地方政府融

33

中国指数研究院

资平台），而受托方多为国有开发商或建筑商，特别是地方国有企业。2010年9月，重庆渝开发股份有限公司与重庆市城投公租房建设有限公司签订“西永组团公共租赁住房项目工程建设”代理合同，重庆城投公租房公司隶属于重庆城投集团，而重庆城投是目前重庆公租房建设的两大主体之一（另外一个是重庆地产集团），负责承建部分的投资建设，渝开发作为受托方参会该项目的代建工作。2011年3月，山东省青岛市公共住房建设投资中心正式挂牌成立，这是山东省首个保障性住房的建设融资平台，将成为保障房建设的资金“蓄水池”，为保障房建设提供有力支持。以前，青岛市的公共住房建设主要以商品房项目配套建设为主，主要由开发商负责建设，建成后再由政府回购，上述房投中心成立后，将参与保障性住房项目建设，政府投资建设的公共租赁住房建成后，将由房投中心进行资产管理，房投中心将充分发挥保障性住房融资作用和专业运作的优势，使保障性住房建设逐步实现政府主导下的，从计划立项、土地供应、组织建设、配租配售到资产管理等全过程统一管理和运作。青岛房投中心的成立，有望解决保障房前期融资和后期的运营管理，中间的建设环节则可以交由开发商或者建筑商代建，开辟新型的代建模式。

（2）配建模式

配建模式，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设。配建模式，政府只需要出让潜在的一部分土地出让金收入，通过变相地价的方式将保障房建设的任务转移给开发商，实际上承担这部分保障房建设资金的是地块商品房部分的购买者。

之前，经适房和限价房较多采用配建模式，而随着廉租房和公租房逐渐成为保障房的主体，后两类保障房类型开始更多的出现在各地配建模式中。如果配建部分是经适房或限价房，一般来说定向销售居多，如果配建的是廉租房或公租房，则由政府旗下的保障房建设平台公司购买。

面对保障房建设的大幅放量，许多地方政府在住宅用地出让时，加入配建保障房的条款，这种模式强制性地将社会资金尤其是开发商引入保障房建设。这种模式，对于地方政府建设保障房的任务“很省心”，很多政府也在纷纷效仿。但这种模式下，不能忽略了规划，不能忽视了政府自身的职责，否则最终的成本承担者将是购买商品房部分的购房者。

北京市自2008年起，在商品房土地出让中要求配建15%的保障房，2010年提高到30%；深圳则规定城市一类地区更新项目中保障房配建比例为12%，安居型商品房配建比例达到30%，更新中配建的保障房免缴地价，由政府回购，产权归政府所有，而回购价格则按照保障房建造成本加3%的利润；上海将要求新出让的商品住宅用地中配建不低于5%的保障性住

34

中国指数研究院

房；广州则在2011年3月拟出让的一幅住宅用地中，采取“限地价、竞配建”的模式，要求开发商配建3万平方米的保障房，按相关规定建成后将该保障性住房无条件移交政府相关部门。除了上述一线城市，全国多数省市均有采取配建模式建设保障房，例如，福建省规定，2011年3月15日起，各地年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁住房；棚户区改造项目，扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公共租赁住房或廉租住房。河北省明确，2011年3月1日起，凡挂牌出让的商品住房用地项目，必须按照项目总建筑面积的10%以上强制配建保障性住房，其中廉租房5%、公租房5%。

（3）直接招标模式

直接招标模式，是直接以整体保障房地块出让，资金初始由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。直接招标模式下，政府负责提供土地，后期统一回购销售或出租，开发商负责中间的融资、建设环节，直接招标模式通常适用于经适房和棚户区改造等安置房的建设，公租房目前也在探索这种模式。

在直接招标模式下，参加政府招标的开发商主要有两类：一是本地的国企，特别是地方国企中的城投类公司；二是万科、金地、龙湖、中天城投等全国性和区域龙头开发商，此类开发商体量大，为维持地方政府关系以损失一部分潜在收益承担保障房建设。

深圳建设保障房的代建总承包模式，可以看作是直接招标模式的一个创新。代建总承包模式，通过公开招标，选择一家由房地产企业牵头，勘察设计、施工参加组建的联合体，签订代建总承包合同，房地产开发企业负责完成项目建设全过程，万科、招商、金地等品牌开发商都参与到了这一模式中。

2、参与主体

与商品房开发比较，保障房开发利润低，因此在商品房市场快速发展的上一个黄金十年，多数开发商对保障房建设是抵触的，更多的是国有企业开发商或建筑商参与其中，而且建设力度也不大。然而，2010年房地产市场深度调控，大力建设保障房以来，开发商对保障房的态度正在悄然转变，除主动参建，履行企业的社会责任外，更多的是现行体制下顺势而为的必然选择。

据统计，除了没有上市的地方国企以外，参与保障房建设面积较大的上市公司主要有：中冶、中房、万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、碧桂园、绿城、龙湖地产等。

35