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须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

2011年，我国将开工建设保障性安居工程1000万套，较2010年的590万套，大幅增长69.5%。从保障性安居工程的构成来看，以廉租房和公租房为主的保障体系已经确立，公租房更成为大力发展的保障类型，2011年廉租房和公租房共约400万套，占保障性安居工程的比例达到40%，而2010年公租房开工仅40余万套。2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求“各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。”在部署2011年工作时，中央经济工作会议明确提出“大力发展公共租赁住房”。在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新说：“重点发展公共租赁住房，加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员的住房问题。”在全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人表示：“积极发展公共租赁住房，鼓励、引导社会资金参与公共租赁住房建设和运营。”从近期监管层的诸多表态中，我们可以看出，在2011年及十二五的保障性住房建设中，公共租赁住房必将成为主力军。

（2）10个省区市保障性安居工程开工超过40万套，6个省区市公租房占比超五成 2011年，全国保障性安居工程建设任务为1000万套，从目前30个省区市公布的建设计划来看，总计开工量987万套。30个省区市中，有10个省区市的保障性安居工程计划开工量超过了40万套，黑龙江以69.2万套居首，重庆、陕西、江苏在45万套以上，分别为49.45万套、47.43万套、45万套。7个省区市开工规模介于30-40万套，9个省区市的开工量在20-30万套之间，海南、宁夏规模最小，在9万套左右。

图：2011年全国30个省区市保障性安居工程计划开工规模

单位：万套80706050403020100重庆陕西江苏安徽河南湖南吉林云南河北浙江湖北四川辽宁山东广东广西山西新疆福建贵州江西上海甘肃北京天津青海海南黑龙江内蒙古宁夏

数据来源：中国指数研究院综合整理

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2011年，在保障房建设中，多数省区市都将公租房作为建设的重点。从已公布保障性住房和公租房建设类型的25个省区市来看（重庆未公布保障房和棚户区改造比例，但重庆保障房以公租房为主），有6个省区市公租房占保障性住房的比例超过50%，分别为重庆（1350万平方米公租房，是保障房的主体）、浙江（62.5%）、江苏（60%）、安徽（53.6%）、天津（52.6%）、四川（52.2%）；9个省区市公租房占比在30%-50%之间；山西、上海、贵州、甘肃公租房占比不足20%，值得一提的是上海，不同于重庆、北京、天津等城市，上海构建了廉租房、经适房、公租房、动迁安置房“四位一体”的保障房发展模式，经适房和动迁安置房这两类销售型的有限产权房是供应主力，采取租售并举的保障房模式。

图：2011年各省区市保障房开工量及公租房占比

单位：万套403020100浙江江苏安徽天津四川河北福建新疆陕西山东辽宁广东河南北京青海江西黑龙江广西宁夏海南山西上海贵州甘肃80`@ %0%保障房公租房占比

数据来源：中国指数研究院综合整理

（3）重点城市大力投入公租房建设，七成城市公租房占比超过30%

一线城市中，上海和北京2011年保障房开工规模都超过了20万套，上海达到22万套，广州和深圳规模略小，分别为10万套和7.3万套。2011年，上海将新开工和筹措保障房1500万平方米、22万套，其中经济适用房500万平方米、8万套，公租房开工和筹措200万平方米、4万套，动迁安置房800万平方米，供应1150万平方米、17万套。北京2011年计划新开工建设、收购保障房20万套，其中公开配租配售的保障性住房10万套，公租房占公开配租配售部分的60%，全年竣工各类保障性住房10万套。

二三线城市中，重庆、天津、杭州、成都、西安、武汉等城市保障性住房开工规模居前。重庆继2010年开工公租房1300万平方米之后，2011年计划再开工1350万平方米；天津2011年将建设各类保障性住房1200万平方米、19万套，比2010年分别增长85%和123%，其中公租房建设485万平方米、10万套。杭州、成都、西安、武汉2011年分别开工保障房400万平方米、356万平方米、8.6万套、7万套。

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从重点城市2011年公租房开工规模占保障房比重来看，重庆已经确定了公租房为主体的发展模式，贵阳、哈尔滨、广州、石家庄、成都、天津和厦门等7个城市公租房所占比例也都超过50%。郑州、乌鲁木齐、西安、武汉、南宁、西宁、呼和浩特、南京、北京等9个城市公租房占比超过3成。值得注意的是，上海和杭州两个中心城市，公租房所占比例在20%以下，经适房和动迁安置房是供应主体，采取了租售并举，侧重出售有限产权型保障房的发展模式。

表：2011年重点城市保障房开工规模及公租房占比

城市 北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 成都 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 郑州 石家庄 南昌 三亚 哈尔滨 西安 呼和浩特 乌鲁木齐 西宁 银川 贵阳 南宁 保障房（万套） 20 22 10 7.3 19 356（万平米） 400（万平米） 5.7 7 2 5.84 3.82 4.96 2.97 1.14 0.42 1.6 8.6 2.58 1.15 2.8 0.55 200（万平米） 2.44 公租房（万套） 6 4 6 10 1350（万平米） 204（万平米） 60（万平米） 2.2 3 0.5 1 1.95 2.4 1.75 0.33 0.1 1 3.7 1 0.5 1.1 0.15 126（万平米） 1 公租房占比 30.0% 18.2% 60.0% 52.6% 57.3% 15.0% 38.6% 42.9% 25.0% 17.1% 51.0% 48.4% 58.9% 28.9% 23.8% 62.5% 43.0% 38.8% 43.5% 39.3% 27.3% 63.0% 41.0% 数据来源：中国指数研究院综合整理

3.3 保障房对商品住房市场的影响

（1）保障房与商品住房相关性实证研究

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2010年以前，我国的保障房以廉租房和经济适用房为主，同时考虑到历史数据的可获得性，我们以经济适用房为代表来研究保障房与商品住房的关系，通过经济适用房销售面积与住宅销售面积和住宅销售价格的相关性实证研究，来探究保障房与商品住房的关系。

? 经济适用房销售面积与住宅销售面积的相关性分析：两者不相关（占比22%以下）。

Correlations VAR00001 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00002 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) VAR00001 1 12 -.464 .129 VAR00002 -.464 .129 12 1 经相关性检验发现，全国经济适用房的销售面积与住宅销售面积无相关关系，即经济适用房的销售不会影响商品住宅的销售。

为了检验保障房的比例是否对商品住宅销售量产生影响，由于1999-2003年，经济适用房销售量与商品住宅销售量的比例较大，在13%-22%之间，而2003年以后逐年减少，在3%-10%之间，故我们将这两个时间段分开，检测保障房比例是否与商品房住宅销售量相关。

结果显示：1999-2003年，经济适用房销售量与商品住宅销售量不相关；

Correlations VAR00001 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00002 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00001 1 5 .744 .149 5 VAR00002 .744 .149 5 1 5

2003-2010年，经济适用房销售量与商品住宅销售量不相关。 Correlations VAR00003 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N VAR00004 Pearson Correlation 7 -.375 VAR00003 1 VAR00004 -.375 .408 7 1 23