浅谈房地产企业的开发成本控制

杨伟华

房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。

一、房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。

1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式。随着招、拍、挂的普及,在住宅商品房价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。

2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。

3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。

4、市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。

5、管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。

6、贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。

7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主

管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，也比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。

8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。

二、引起房地产价格居高不下的主要原因

2002年下半年以来，房地产价格，特别是居民住宅价格迅猛上涨，一定程度上成为社会不安定因素，引起各级政府的高度重视。

2005年４月份，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求房价实行政府负责制；５月国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家税务总局等部门出台《关于加强房地产税收管理的通知》，一系列抑制房价上涨的政策措施紧急出笼。抑制房价上涨的手段从投资控制转向消费和投资的双重抑制，从单纯的金融手段转向信贷、税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。

然而，房价并没有应声下落。国务院发展研究中心推出的《2006年房地产行业发展白皮书》称，全国房价持续上涨的趋势不会改变。该报告预测，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右。因为就是说：房价仍在增长，只是放慢了势头。究其原因，笔者认为主要有以下几个因素：

1、土地供应价格上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。从经济学的理论来讲，土地的供求决定着土地的价格。2003年第四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，对土地的建设供给实行总量控制政策和最严格的审批制度，各级政府为保证重大项目用地而抓紧土地储备，建设土地的可供量日益稀少，而全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨。在此情况下土地拍卖的必然结果是是土地供应价格的一路高涨。全国来看，2003年以来的土地拍卖的价格普遍增长了30—90％。

2、行政事业性收费名目繁多，企业赋税较重。1995-1996年经国务院批准，国家计委和财政部联合取消了48项涉及房地产业的不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重负担。特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工程取费，不仅名目繁多，且极不规范。广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政事业性收费项目，且大多与土地及房地产管理部门有关。可以说，在房地产业实际的开发过程中，缴税费的种类伴随着开发的始终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”、“不可预料”。如市政配套费、水电工程费、小区配套工程费等都是明确的收费；而一些在取得土地时附带要求的修路、建学校等费用则是难以估摸的。“但是羊毛出在羊身上”，这些花销费用，最后都将计入房价，转嫁到购房者头上。这些不规范的费用对商品房价格的影响不容忽视。

房地产业需要缴纳的税种比较多，综合计算，企业税收负担可达到营业收入的12%—14%，相对于其他行业来说，税收偏高，负担偏重。企业要保证合理的利润，快捷而有效的途径就是提高房屋售价。

3、融资渠道相对狭窄，贷款利息居高不下。长期以来，我国房地产开发属于典型的“香港模式”，即开发商大量利用银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环，开发商自有资金比例很低，且融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。近年来，国家不断收紧房地产银根，人行甚至提出了取消期房销售的建议，对开发企业资金实力的要求越来越高，房地产业资金链日益趋紧。虽然近几年几次下调贷款利率，一年期贷款利率现为5.22%-7.60%，但由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重，且具有资金大量、集中投入，回收周期长的特点，相对于其他行业来说，房地产开发企业承担贷款利息居高不下。

4、建材价格上涨，带动建安成本提高。建筑原材料中钢材、水泥、木材所占比重最大。近年来三大主材价格均有较大幅度上涨，如建筑用钢材05年初为2800元/吨,年末为4000元/吨。建材价格的上涨，直接提高了建安成本。

三、有效控制房地产开发成本的应对之策

1、调整土地供应政策平抑土地成本。一是加强政府调控，力求土地供需总量平衡。首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次，通过调控房地产开发用地结构调控开发结构,即严格控制高档住宅用地的供应，增加中低价位普通商品住宅用地供应，尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加，这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。第三，要扭转以增量为主的局面，积极消化存量建设用地，提高集约用地程度,保证了房地产开发用地的有效供应。二是逐步建立土地资源利用的强制性退出机制，避免少数开发商囤积居奇。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发的土地的强制性退出机制，保持足量的用地规模，并借此平抑过高的地价。三是合理形成土地供给价格，避免价格的不正常上涨。土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分,地价的高低直接决定了房价的高低。要加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核,使价格不成为中标的唯一因素,坚决杜绝“招、拍、挂”中的腐败行为，避免价格的不正常上涨，保证土地出让市场的公开、公平、公正，从而真正让市场形成合理的土地供给价格。

2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。各级地方政府一方面应认真落实清理收费的各项政策措施，坚决取消房地产开发建设和消费环节的各项不合理收费，适当调低过高的收费标准，切实加强对垄断经营的基础和配套工程取费的政府行政管制，规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行为；另一方面要加强对向房地产业收费单位的监管，坚决查处乱收费行为，及时清退多收的各项费用，以利降低开发中的规费及基础设施成本。

3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用。市政设施的配套，公共财政应承担一定比例的责任，不能再完全转嫁到房地产开发上。对应由开发商承担的市政配套设施，一方面要适当降低公共取费的标准，另一方面应建立统一的质量标准，用制度规范行为，通过引进竞争机制，避免现行的垄断性经营而加重开发企业负担。

4、统一税收政策，规范征收行为。税收政策作为经济调节的杠杆，对引导行业发展至关重要。目前对房地产行业实行的高税收政策对遏止房地产业的过分投资有着积极意义。这作为特定时期的政策是可以理解的，但对整个行业的长远发展是不利的，也是违背税收公平原则的。因此国家应指定长远的与其他行业公平一致的税收政策，适时、适当降低相关企业税赋。

同时要加强税收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。这些对降低房地产企业的成本开支、平抑过高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极的作用。

5、开拓多种融资方式，增强产业活力，降低利息费用。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，间接融资与直接融资并举。在难以获得银行信贷支持的情况下，开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金，如摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产等。这些金融创新产品和国际地产基金的进入，拓宽了国内房地产企业的融资渠道，可为企业开辟了新的财路，对降低企业资金利息成本有着积极意义。

6、充分发挥政府职能，加强宏观调控力度，维持市场价格平稳。政府应通过产业政策的调整，配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行，鼓励市场竞争，优化建材产品结构，稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格，逐步降低房屋建安成本。

7、加强公司内部管理，维持合理利润空间。利润最大化是企业不懈的追求。在目前情形下，企业更应向内部管理要利润，要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面，渗透到每一项工作中，从预算管理到施工质量的监管，从施工队伍的选择到材料、设备采购等等，要完善管理制度，强化成本核算，从而有效控制各项可控成本。同时，开发企业在定价过程中，在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者利益和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。房地产成本关乎人们的生活水平，关乎房地产业的发展。各相关职能部门应完善政策、加强协调，企业应从内部加强管理，共同平抑过高的房价，使房地产业朝着健康的方向发展。(作者单位：江苏金亚房地产开发公司)