运营策划第二阶段：项目市场定位 1． 项目分析

（1） 项目条件与资源分析。

A． 条件分析。 B． 资源分析 C． 小结。

（2） 项目SWOT分析。

A． 优势（S）。 B． 劣势（W）。 C． 市场机会（O）。 D． 市场威胁（T）。 E． 综合分析。

2． 项目产品定位

（1） 经营业种规划。

A． 考虑租金回报因素。 B． 考虑关联性因素。 C． 考虑一站式购物的因素。 （2） 经营业态组合。

包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。

3． 项目功能定位

（1） 购物功能定位。 （2） 饮食功能定位。 （3） 娱乐功能定位。 （4） 休闲功能定位。 （5） 表演功能定位。

（6） 各功能区的规划布局。

（7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素。 （8） 考虑获取最大的租金收益因素。 4． 项目主题定位

（1） 主题的导入。 （2） 主题的深化。

（3） 主题的差别性与适应性分析。 （4） 主题的差异性分析。 （5） 主题的适应性分析。

（6） 符合项目条件的候选主题。 （7） 主题的表现。 5． 项目形象定位

（1） 形象品牌确立。 （2） 名称确定。

（3） 形象品牌营运策略。 （4） 形象品牌延伸策略。 6． 项目目标客户定位

（1） 目标客户细分。

（2） 目标投资客户群细分。

（3） 目标招商商户细分。

（4） 定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。 7． 项目目标消费者定位

（1） 目标消费群的甄别。 （2） 主力目标消费群。 （3） 辅助性目标消费群。 （4） 消费群体的区域定位。

（5） 消费群体的年龄结构定位。 （6） 消费群体的收入水平定位。 8． 项目销售招商价格定位

（1） 项目价格策略定位依据。 （2） 项目价格定位建议。

（3） 项目价格在市场竞争中的调整策略。 9． 项目规划建议

（1） 项目整体开发规划思想与目的。 （2） 整体建筑规划建议。

A． 总体布局。 B． 建筑结构。 C． 建筑平面。 D． 步行街。

（3） 项目整体建筑风格。 （4） 项目购物环境规划。 （5） 项目交通组织规划。

（6） 项目营业空间经营规划布局。 10．项目经济效益分析。

（1） 成本费用分析。 （2） 营业利润分析。 （3） 经济效益分析。