景观的有利因素较多，可用作景观资源，具有建设生态型社区的先天优势。

（3）气候

亚热带，四季分明，雨量充沛，空气湿润。 （4）植被

区内沿江用地现状基本用以农业生产，种植水稻为主。另有部分沙地用以种植蔬菜、桔

树。现状水系两侧及大溪沿岸有大量古樟树，此外，散布有数片竹林、栗林，植被整体覆盖情况较好。用地东侧山林地带以松树为主的次生林，树种单一，但山体植被覆盖率较高。 4、现状交通分析

区块紧临绕城路出入口，对外交通条件优越，但现状接线交通缺乏。现有道路多为宽度4米左右的小路，尽端路较多，道路不成网络。 5 、建筑质量

规划采用建筑层数、建设年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为三个标准： 一类建筑：六层以上小高层、高层或多层框架结构且建设年代在5年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构且装修标准较好或新建低层框架结构。三类建筑：低层民宅；多层砖混结构且建设年代5年以上，低层砖混结构或低层框架且建设年代5年以上。 按此标准，四都区块大部分为三类、二类建筑，有少量一类建筑。

6、周边区块分析

四都周边区块整体处于两山一水的地理环境之中，具有河川生态走廊风貌。此河段上游来水充沛，沿岸物种丰富、周边林木茂密，极富自然原生态的特色。四都东部山林以桔林和自然林为主，苍翠葱郁。西南以草滩、农田为主。浅水河滩中少部分为砂石滩，大部分为湿地植被，植物群落以芦苇、芦竹等为主。

7、现状SWOT分析 （1）优势分析

场地特色明显，山水环境突出 紧邻南北城区，彼此山水相隔

土地空间优越，可利用地较多 （2）劣势分析

基础设施薄弱，开发成本较大 水系连而不通，河道断头较多 （3）机遇分析

南城开发迅速，开发机会成熟 瓯江风情打造，四都成为焦点 区域交通促成，辐射范围拓展 （3）挑战分析

村庄老化严重，拆迁成本不低 场地精神重塑，山水空间构筑 二、规划总纲

（一）规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；

2、建设部《城市规划编制办法》（2005.12）；

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）；

4、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）；

5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）； 6、浙江省建设厅《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（J10628—2005）；

7、浙江省建设厅《九年制义务教育普通学校建设标准》（DB33/1018—2005）；

8、《丽水市城乡规划管理技术规定》2006.12； 9、《丽水市城市总体规划（2004－2020）》； 10、《丽水沿江绿化带规划》 ；

11、《瓯江干流莲都段景观建设利用和旅游规划》；

12、《丽水港总体规划》；

13、《丽水市教育专项规划》； 14、《丽水市综合交通规划》； 15、《丽水市电力专项规划》； 16、《四都区块修建性详细规划》； 17、《丽水市南城四都区块概念性规划》 18、涉及城乡规划建设的其他法律、法规； 19、其他相关的标准规范及规划文件等。 （二）指导思想

1、因地制宜

规划单元内交通条件复杂，山水格局鲜明。通过对现状条件的详实调查，找到不同区位的不同特征，寻找规划设计的依据，做到因地制宜，合理布局。 2、有机整合

规划单元内现状功能混杂，居住、产业共同存在，不利于城市功能的整体快速推进。规划中强调区域协调互补，促进功能综合化，实现内部功能动态平衡，提倡有机更新，逐步推进城市发展。同时重视规划的弹性和可操作性，优化单元内用地布局与基础设施配置。 3、统筹协调

将城市功能有步骤有层次的落实到位，强调多层次、多角度、多方面的规划协调与统筹，体现规划的现实意义。 4、生态优先

规划区块内山水条件优良、景观资源丰富，但缺乏合理利用和引导。设计提倡生态引导，构筑生态廊道，划分生态小区，打造生态景观节点，形成生态网络，提升城市综合竞争力。 （三）规划目标

1、高效城市（High-effect）

通过合理规划布局，建立高效率的城市。将生活、娱乐、休闲有机结合，形成互动，使在这里工作生活的人们体验到现代城市的高效集约的魅力，创造美好的生活。 2、便捷交通（Convenient）

交通无疑是城市的血管，通畅淋漓的交通能给城市带来更加强劲的动力和养份。设计多层次，立体化的交通网络，为本地提供最快捷便利的交通网络。同时提倡多元化交通和公共交通，完善公交站场和步行系统的基础设施建设，完善区域交通，构建与外部交通网络的无缝对接。

3、生态网络（Green）

着眼于本地区独特的山水脉络，梳理生态网络，以生态为引导合理分配各功能用地，充分利用本地自然环境资源，提升环境竞争力。尽可能的保护和利用基地内的各种自然环境要素，塑造生态的、可持续发展的生态型居住区。 4、活力都市(Vigour)

从区域结构中寻找城市特色，构建城市个性、地区特征，促进都市活力。提倡生活、娱乐、休闲和工作的功能复合，提成城市功能档次，寻找和发挥都市生活的原动力。 （四）功能定位

四都区块以“东靠山体西滨瓯江”的独特资源为基础，发展体育健身、健康养生、旅游地产、文化旅游等主要功能，打造一个高品位的山地运动为主体的体育健身休闲活动区。 （五）规划理念 绿色设计理念

1、整体优先——创造一个高效、低耗、节能的建筑环境

规划强调资源经济、人性的原则，创造一个高效、低耗、节能的建筑环境，突出以绿色项目为基础，关注城市乃至更大范围的自然生态和人工系统的统筹协调。

2、绿色温和——凸显一个渐进完善和对阶段性合理目标的趋近过程 规划对场地的实施凸显一个渐进完善和对阶段性合理目标的趋近过程，所谓超常规发展的突进模式对于生态问题往往疏于考虑，应该由整体中的局部合理逐步达到整体的最终合理，在过程中寻求可持续的城市发展和再发展。

3、有机结合——凸显社会与自然的融合、多样化空间

本次规划对各个功能及多视角方面进行考虑，主要包括美学、文化和物质形态方面，凸显社会与自然的融合，突出以舒适性为特征的多样化空间，保证空间之间的有机结合。 4、文化地域——挖掘四都区域及区块的山水文化特征 规划积极挖掘四都区域及区块的山水文化特征，保证本土文化和场地精神的融合，凸显山水特征。

（六）规划结构

根据委托方要求，对上节分析的两个规划进行综合，并提出 “路网延续修规、功能按照概研”的要求，对四都区块进行控制性详细规划编制，从而为土地的开发利用和控制提供依据。

本次规划严格按照控制性详细规划编制要求和内容进行用地布局、路网设置和公共配套。

根据以上要求规划形成“一心一带、两园四区”的总体结构。 1、一心

即区块内的风情水街旅游服务中心，其承载了四都区块的主要中心功能，承担旅游休闲、文化体育及商贸娱乐等综合性功能，规划突出滨水商街的特点，形成围绕水系的核心集聚区。 2、一带

瓯江风情旅游带，主要依托现有瓯江大溪段的滩地风情特征，合理安排和控制堤外滩地的旅游利用及码头设置，保证整个南明湖区域的慢行系统连续性，凸显其在南明湖岸线丰富中体现特色。 3、两园

即森林体育公园和外围的森林公园。森林体育公园主要以山地体育运动公园为依托，发展低密度地产、体育健身及森林休闲功能的场所，而外围森林公园则主要依靠其自然山体的生态特征，打造山体步道连续畅通，具有锻炼价值、休闲价值和景观价值的公园功能区。 4、四区

主要延续四大板块理念，依次从北至南为品牌教育区、高档居住功能区、人文旅游区和高档居住功能区。

（七）用地规模和人口规模

1、人口规模 根据三个层次的规划研究控制，规划重点对控制性详细规划区域的规模进行测算，以对其进行公共设施配套。

根据测算，本次规划区域内可容纳人口为3.8万人，考虑到部分为第二居住地及旅游地产人口，规划常住人口为3万人，本次公共设施配套按照3万人的标准进行配置，即涉及一个居住区、两个居住小区的规模标准。

2、用地规模

规划严格控制区块内建设用地与非建设用地的比例，形成三个层次用地规模构成。 本次用地规划共涉及三个层次范围，即协调控制范围为950.1公顷，研究用地范围为548.75公顷，控规规划范围总用地272.20公顷，本次规划主要对控规规划范围进行控制性详细规划编制，主要由居住用地、工业用地、公共设施用地及绿地构成。 其中建设用地为264.73公顷，占控规总用地面积的97.25%。 （八）规划重点

本次规划将对四都区块的中长期开发提供用地框架和规划控制，主要体现在以下几个方面：

1、明确四都区块开发规划的性质定位于发展目标 2、确定合理的开发规模和环境容量

3、处理好四都区块与周边地区发展的协调关系 4、保护和加强四都区块的生态环境与格局 5、加强人文与自然旅游资源的保护与开发 6、科学合理的进行功能布局与土地利用 7、有序的组织道路交通与市政安排 8、寻求有效地农村居民点城市化途径 9、单元容量控制与地块指标控制相协调

其中包括：土地使用规划、综合交通规划、工程管线规划、六线”控制规划、城市设计及景观规划、其它专项规划。