一、现状概况与分析

（一） 项目概况

四都区块位于丽水南城大溪沿岸滨水生活休闲带，瓯江沿岸山水交融的优势区域，是丽水中心城市确立“一江双城”结构中南城的重要组成部分，是丽水经济开发区（南城新区）管理范围内山水人居与生态旅游的重要职能组团，也是构筑丽水“绿谷文化”的重要依托。 四都凭借其在丽水南城乃至丽水市生态旅游的重要区位，以及得天独厚的生态自然优势，将成为瓯江风情旅游度假区和丽水南明湖区域内的重要旅游区段。面对丽水城市化发展步伐进一步加快，南城新区产业规模逐步壮大的大好时机，适时启动南城四都城市组团开发对于完善城市旅游休闲功能配套，打造高品位、高档次、高标准的山水生活居住区和“4A”级瓯江风情旅游度假区，打响丽水生态旅游度假品牌，提升和塑造城市品质形象，加快南城城市化进程，实现“一江双城”城市发展战略具有重大意义。

（二） 区域背景

1、瓯江风情旅游带保护与开发

丽水玉溪至开潭河段全长41.7公里，是瓯江流域唯一的原生态比较完整的河段，也是全省最美、水生态保存得最好的河段。该流域自然生态湿地景观、大港头古镇风貌、通济堰古代水利文化景观、自然田园风光和秀美山水风光相和谐的特色休闲带，充分体现养生、休闲的内涵，是十分难得宝贵的河川资源。

随着城市人口的集聚、社会经济的快速发展，该段流域作为城市自然基础设施的地位、作用和压力日益显现。根据水利部关于《水生态系统保护与修复的若干意见》要求，丽水市瓯江干流“玉溪——开潭”段水生态系统修复与保护工作围绕该河段的防洪防枯、水质保护、河道生物多样性、河段景观、河川文化等相关重点问题进行研究，对维护该河段水生态系统的健康，有效保护和管理好该流域宝贵的河川资源具有十分重要的意义。

在瓯江旅游开发策略中，南明湖区段包括河岸山水人文风情段、城市滨水生态休闲段和湖泊生态观光村落。

而四都区块正处于河岸山水人文风情段的上游区域，其发展定位将在整个瓯江风情带中具有重要作用，尤其是河岸风光的特色体现。 2、丽水城市发展

丽水拥有良好的地理区位优势、丰富的自然资源优势、充足的人力资源优势以及得天独厚的侨乡资源优势，禀承生态立市的理念，提出“艺术之乡、浪漫之都、休闲胜地”的城市特色定位，并着力促进丽水中心城市逐步成为长三角南翼重要的山水人居与生态旅游城市、浙西南中心城市。

到2020年，全市城市化水平超过70%，市区城市人口规模发展到58万人，城市发展全面进入“南明山”时代，基本形成“一江双城”的城市结构。在这个过程中，逐步完善中心城市、中小城市、中心镇协调发展的格局，使丽水成为宜人居住、宜人创业、宜人休闲、宜人旅游的长三角城市群独具魅力的功能性城市、个性化城市。而“一江双城”转向“一湖双城”，更凸显了丽水山、湖、城的特有魅力。 近年来丽水城市发展迅速，北城行政中心、南明湖区域及南城中心区域相继处于开发状态，四都区块作为南明湖区域及南城发展的重要功能区域，其将受到中心城市发展的大幅拉动，并加快发展速度。

3、南明湖区域发展

南明湖区域是瓯江风情旅游带的重要组成部分，是丽水城市的精华所在，是展现丽水城市形象的核心景观旅游区。南明湖区域的发展是建立在瓯江风情旅游带的基础之上形成的重要旅游景区，它将对丽水建设长三角地区独具魅力的生态文化休闲度假旅游目的地，提升丽

水生态文明建设成效等提供有力支撑。

在南明湖区域规划中，衔接瓯江风情旅游带规划，结合区域各自特色及发展资源状况，统筹南明湖区域城乡发展现实，形成“一湖、三山、三岛、六区、十景”的规划结构． 在总体区段的指导下，结合整个风情旅游带及南明湖区域的特色资源区域，形成十景， 即古堰画乡、九龙湿地、石牛温泉、四都健身、一吻千年、浪漫白岩、名人南明、白云森林、处州府城和括苍水城。

四都区块作为十景中的“四都健身”景点来定位，总体发展定位以“东靠山体西滨瓯江”的独特资源为基础，发展体育健身、健康养生、旅游地产、文化旅游等主要功能，打造一个高品位的山地运动为主体的体育健身休闲活动区。 4、山水城格局

山水对丽水来说是天生的眉目，它是大自然的恩赐。山入城，水入城，山水与城市融合在一起，山水是滋养丽水城市的血脉，同时也是丽水城市的气质。

“一江穿城，一江双城”的丽水城市结构强化了丽水山水城的魅力潜质，如何凸显四都区块位于南明湖区域的山水格局、生态魅力、人居佳地，将是本次规划的重中之重。 （三） 上位规划指导

1、丽水市城市总体规划（2004-2020）

丽水市城市总体规划中确定了“艺术之乡、浪漫之都、休闲胜地”的城市特色定位，并提出“一江双城”的城市结构。南明湖作为城市生态空间主要载体，也是丽水城市滨水生活空间的主要腹地，承担着双重功能，其历史意义、生态意义和社会意义突出。

总体规划提出四都区块是丽水城市结构中的生态居住组团，充分利用其周边的高速交通网络，其发展定位应面向整个丽水市，本次规划需强调贯彻总体规划的指导思想，打造丽水的特色山水居住空间。

2、瓯江干流莲都段景观建设利用和旅游规划 整个规划瓯江干流莲都段分成古堰画乡功能板块、碧湖湿地功能板块和浪漫南明功能板块。从整个瓯江流域来看，南明湖区域大多区段属于浪漫南明功能板块，其中四都区块位于碧湖湿地功能板块，规划涉及南明湖区域的景点布置和游线组织。本次规划主要针对其旅游线路的组织进行重点衔接。

3、丽水市中心城市综合交通规划 根据交通规划确定，高速公路形成“一横一纵”成“T” 形结构。一横为金丽温高速公路，一纵为丽龙高速公路。

快速路：“品”字形结构。在总规“两环”快速路网（线位有调整）的基础上，在南城增加了一环与二环的连接线。

主干路：十二条，“五横七纵”。明确南北城联系的4条主要通道为丽阳街—东七路、括苍路—东九路、大洋路—迎宾路和紫金路。

东西向的主干路由北往南依次为城北街、丽青路、大猷街、北三路以及惠民街－南四路。 南北向的主干路由西往东依次为石牛路、绿谷大道、丽阳街－东七路、括苍路—东九路、大洋路—迎宾路、紫金路和东地路。

本次规划四都区域涉及到“一快、一主干”的交通路网结构。 4、丽水市中心城市教育布局专项规划

本着教育资源公平化的原则，丽水市中心城市教育专项规划根据现有教育资源，体现合理服务半径，结合整个中心城市的教育配套设施布置，对四都区域内共涉及2个幼儿园、1个小学本次规划将予以落实。

考虑到四都区块的开发特殊性以及教育资源服务的半径，规划将在专项规划的基础上，引入寄宿制高中及中学，为基地提供良好的教育设施配套。

5、丽水市中心城市医疗设施布局专项规划 根据丽水市中心城市医疗设施布局专项规划，区块内设置社区卫生服务中心，其作为居住区级的公共设施，将服务于整个四都区域，规划结合相关策划项目予以落实。

（四） 与相关规划

的衔接

本次项目前期，针对四都区块已有两个针对性较强的研究和规划，即2007年4月编制的《丽水四都区块修建性详细规划》和2010年新编制的《浙江丽水开发项目咨询概念性总体规划》，本次规划将作为重点消化和纳入。

1、《丽水四都区块修建性详细规划》2007年4月

该修建性详细规划重点对于四都区块的功能定位及建筑空间环境进行了详细设计，以抓准定位的准确性来把握地块的发展功能构成。

该规划形成 “一轴二心二带三区”的总体结构。重点突出一主一次两个公共服务中心，主中心是指以明湖为核心，环湖商业休闲区、明湖大酒店以及商住混合区所构成的公共服务中心，整个四都区块的建筑空间形态、功能分区、道路系统、景观组织围绕该核心展开，是区块内休闲、度假、购物、出行等活动的中心，服务对象以区外来此旅游休闲人群为主，兼顾为区内居民配套。次中心位于银杏大道与明湖路交叉口，服务对象为本区居民。 主要充分利用四都区块的山水景观环境，打造一个规划确定四都为丽水市面向长三角区域的生态休闲旅游开发的重要区块，丽水城市与瓯江风情旅游带上融旅游、居住、度假等为一体，最具山水自然价值与艺术价值的滨江区域，瓯江旅游度假服务设施集中区与滨江住区。 2、《浙江丽水开发项目咨询概念性总体规划》2010年

该规划主要合理平衡总体开发商的商业期望和丽水政府的发展目标，并充分挖掘基地本身的开发潜力，从而获得双赢的效果，并实现经济、社会和环境的综合效益最大化。 该规划在延续原有修规的基础上，进行了相应的项目策划，规划形成四大板块,即形成品牌教育、健康休闲、人文旅游和高档居住四个功能分区，其中中部的旅游服务中心选址与修规一直，但对建筑空间环境进行了调整，融入地域文化元素。 规划总体定位为瓯江四都小城，作为丽水南城片区发展的新市镇、瓯江流域的文化地标、瓯江风情旅游带的转承区、浙西南的品牌教育基地和丽水宜居与低碳环保建设实践区。

重点突出了城镇的概念，融入文化内容，提出品牌教育概念，从而吸引更多区域居民和游客，通过旅游地产项目和教育地产项目来对整个四都区块进行提升。 3、相关规划总结

以上两个规划随着开发主体的不同以及开发理念的推进，两者之间虽有相似之处，但从本质上已有很大的差别。

（1）利益主体的诉求不同 修规更多的倾向于环境的利用、旅游地产的开发以及低密度的山水空间格局，而未更多的考虑的投入与产出比，以单块或多块用地出让为目的规划思路理念，其资金靠整个城市来进行平衡。

而概研主要倾向于总体开发主体的商业需求，平衡项目未来的投资与产出比，通过细致且详实的房地产研究、教育品牌研究及高尔夫项目研究等等，目的是为了吸引更多的居民和游客来此居住、休闲、健身和娱乐，并通过提升开发容量，确保土地的有效利用。 （2）路网结构的组织不同

修规的路网结构在主体干路的框架下，充分利用场地的特征以及居住空间多元化，大量运用了曲线道路，从而为街道空间带来更多的变化和安全性。 而概研则强调路网的实施性，对于区块功能的划分有一定的指引，但整体缺乏修规路网布局中“依山就势，依水筑景”的优势。 （3）健身项目的规模不同

虽然两者规划均保留了森林体育健身公园，这与整个瓯江及南明湖区域的整体结构功能相符，也进一步提升了四都区块作为体育健身的重要区块和场所，但两者规模和尺度差距较大，概研对于低丘缓坡地的利用更加突出森林体育公园的规模化。

（4）公共设施的分布不同

修规更加强调旅游中心功能的强化，突出其政府开发为主导的公共设施配套要求，而概研则强调的品牌教育、旅游服务及商业宾馆等公共设施的吸引力导向开发模式，通过项目包装来带动旅游地产的开发。 （五） 现状分析 1、规划范围与层次

（1） 规划层次

根据四都区块用地的发展特性，规划将对其进行三个不同控制内容的层次进行划分，从大到小，依次向下涵盖，分别为协调用地规划范围、研究用地规划范围和控制用地规划范围。 （2）规划范围

1）协调用地规划范围

东至石牛路和进程连接线，南至瓯江石牛大桥，西至瓯江水域中心线，北至绕城公路，共计950.1公顷，除研究用地规划范围和控制用地规划范围外，还包括绕城公路南侧和进城连接线东侧山体区域，以及江堤外侧水域和滩地。

该层次主要作为大区块之间的协调关系，重点突出路网的衔接和生态的控制发展。 2）研究用地规划范围

主要包括除控制用地规划范围外，其东侧山地丘陵区域，共计548.75公顷。 该层次主要解决控制用地范围与森林体育公园区域的关系，主要包括通道问题以及山地丘陵区域的体育公园功能、居住发展用地的功能安排。 （3）控制用地规划范围

即本次规划的重点范围，即本区块最为平坦靠近瓯江的呈“弯月”型用地，共计272.20公顷。

该层次是四都区块最重要的城市功能发展区域，也是四都旅游项目依托区域，重点对其

按照控制性详细规划规划层次要求进行编制。

2、现状用地

规划协调控制用地范围内可建设用地与山林地东西分布相对较为集中分离。 平地、低丘缓坡地等可建设用地主要集中于基地西部靠近瓯江区域，有利于开发具有一定规模，形成相对独立的城郊社区、高档房产及休闲旅游设施建设，也是控制性详细规划规划范围的区域。

本规划主要对控制性详细规划范围进行用地指标平衡。

用地中沿江宜建用地为控制性详细规划范围面积272.20万平方米，其中以水域、耕地和林地为主。水域和耕地共134.99万平方米；其次为林地，104.35万平方米。已开发用地中，以村镇居住用地为主，共计23.83万平方米，主要零星分布于沿瓯江大溪的平坦用地。 用地范围中尚有少量村办工业用地，主要分布在基地北部张村，面积0.15万平方米。 现状行政用地0.27万平方米，小学0.31万平方米，均位于张村。

3、基地分析

（1）地形地貌

基地沿大溪南北向展开，西侧滨江地带地势相对平坦，规划区现状东部、南部均为高度不等的山体、丘陵，形成环状围合，相对低洼。地形呈面状向大溪开敞的东高西低态势，高程在47.1m～264.6m之间。

通过对规划范围内用地的高程分析，区内除沿江滩涂和山地外，还有大量的低丘缓坡地，如何利用这类土地，并在开发的同时，减少对环境及景观的破坏，又能塑造山地特色，将是本次规划着重关注的问题。

（2）水系

大溪从区块西侧蜿延而过，宽阔的水面为本区块注入了灵气和活力。区内有数个小型水库、排洪沟和灌溉渠等各种水体，主要有沙麻丘、大岩弄等水库、山塘以及数条河流。组织

景观的有利因素较多，可用作景观资源，具有建设生态型社区的先天优势。

（3）气候

亚热带，四季分明，雨量充沛，空气湿润。 （4）植被

区内沿江用地现状基本用以农业生产，种植水稻为主。另有部分沙地用以种植蔬菜、桔

树。现状水系两侧及大溪沿岸有大量古樟树，此外，散布有数片竹林、栗林，植被整体覆盖情况较好。用地东侧山林地带以松树为主的次生林，树种单一，但山体植被覆盖率较高。 4、现状交通分析

区块紧临绕城路出入口，对外交通条件优越，但现状接线交通缺乏。现有道路多为宽度4米左右的小路，尽端路较多，道路不成网络。 5 、建筑质量

规划采用建筑层数、建设年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为三个标准： 一类建筑：六层以上小高层、高层或多层框架结构且建设年代在5年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构且装修标准较好或新建低层框架结构。三类建筑：低层民宅；多层砖混结构且建设年代5年以上，低层砖混结构或低层框架且建设年代5年以上。 按此标准，四都区块大部分为三类、二类建筑，有少量一类建筑。

6、周边区块分析

四都周边区块整体处于两山一水的地理环境之中，具有河川生态走廊风貌。此河段上游来水充沛，沿岸物种丰富、周边林木茂密，极富自然原生态的特色。四都东部山林以桔林和自然林为主，苍翠葱郁。西南以草滩、农田为主。浅水河滩中少部分为砂石滩，大部分为湿地植被，植物群落以芦苇、芦竹等为主。

7、现状SWOT分析 （1）优势分析

场地特色明显，山水环境突出 紧邻南北城区，彼此山水相隔

土地空间优越，可利用地较多 （2）劣势分析

基础设施薄弱，开发成本较大 水系连而不通，河道断头较多 （3）机遇分析

南城开发迅速，开发机会成熟 瓯江风情打造，四都成为焦点 区域交通促成，辐射范围拓展 （3）挑战分析

村庄老化严重，拆迁成本不低 场地精神重塑，山水空间构筑 二、规划总纲

（一）规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；

2、建设部《城市规划编制办法》（2005.12）；

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）；

4、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）；

5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）； 6、浙江省建设厅《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（J10628—2005）；

7、浙江省建设厅《九年制义务教育普通学校建设标准》（DB33/1018—2005）；

8、《丽水市城乡规划管理技术规定》2006.12； 9、《丽水市城市总体规划（2004－2020）》； 10、《丽水沿江绿化带规划》 ；

11、《瓯江干流莲都段景观建设利用和旅游规划》；

12、《丽水港总体规划》；

13、《丽水市教育专项规划》； 14、《丽水市综合交通规划》； 15、《丽水市电力专项规划》； 16、《四都区块修建性详细规划》； 17、《丽水市南城四都区块概念性规划》 18、涉及城乡规划建设的其他法律、法规； 19、其他相关的标准规范及规划文件等。 （二）指导思想

1、因地制宜

规划单元内交通条件复杂，山水格局鲜明。通过对现状条件的详实调查，找到不同区位的不同特征，寻找规划设计的依据，做到因地制宜，合理布局。 2、有机整合

规划单元内现状功能混杂，居住、产业共同存在，不利于城市功能的整体快速推进。规划中强调区域协调互补，促进功能综合化，实现内部功能动态平衡，提倡有机更新，逐步推进城市发展。同时重视规划的弹性和可操作性，优化单元内用地布局与基础设施配置。 3、统筹协调

将城市功能有步骤有层次的落实到位，强调多层次、多角度、多方面的规划协调与统筹，体现规划的现实意义。 4、生态优先

规划区块内山水条件优良、景观资源丰富，但缺乏合理利用和引导。设计提倡生态引导，构筑生态廊道，划分生态小区，打造生态景观节点，形成生态网络，提升城市综合竞争力。 （三）规划目标

1、高效城市（High-effect）

通过合理规划布局，建立高效率的城市。将生活、娱乐、休闲有机结合，形成互动，使在这里工作生活的人们体验到现代城市的高效集约的魅力，创造美好的生活。 2、便捷交通（Convenient）

交通无疑是城市的血管，通畅淋漓的交通能给城市带来更加强劲的动力和养份。设计多层次，立体化的交通网络，为本地提供最快捷便利的交通网络。同时提倡多元化交通和公共交通，完善公交站场和步行系统的基础设施建设，完善区域交通，构建与外部交通网络的无缝对接。

3、生态网络（Green）

着眼于本地区独特的山水脉络，梳理生态网络，以生态为引导合理分配各功能用地，充分利用本地自然环境资源，提升环境竞争力。尽可能的保护和利用基地内的各种自然环境要素，塑造生态的、可持续发展的生态型居住区。 4、活力都市(Vigour)

从区域结构中寻找城市特色，构建城市个性、地区特征，促进都市活力。提倡生活、娱乐、休闲和工作的功能复合，提成城市功能档次，寻找和发挥都市生活的原动力。 （四）功能定位

四都区块以“东靠山体西滨瓯江”的独特资源为基础，发展体育健身、健康养生、旅游地产、文化旅游等主要功能，打造一个高品位的山地运动为主体的体育健身休闲活动区。 （五）规划理念 绿色设计理念

1、整体优先——创造一个高效、低耗、节能的建筑环境

规划强调资源经济、人性的原则，创造一个高效、低耗、节能的建筑环境，突出以绿色项目为基础，关注城市乃至更大范围的自然生态和人工系统的统筹协调。

2、绿色温和——凸显一个渐进完善和对阶段性合理目标的趋近过程 规划对场地的实施凸显一个渐进完善和对阶段性合理目标的趋近过程，所谓超常规发展的突进模式对于生态问题往往疏于考虑，应该由整体中的局部合理逐步达到整体的最终合理，在过程中寻求可持续的城市发展和再发展。

3、有机结合——凸显社会与自然的融合、多样化空间

本次规划对各个功能及多视角方面进行考虑，主要包括美学、文化和物质形态方面，凸显社会与自然的融合，突出以舒适性为特征的多样化空间，保证空间之间的有机结合。 4、文化地域——挖掘四都区域及区块的山水文化特征 规划积极挖掘四都区域及区块的山水文化特征，保证本土文化和场地精神的融合，凸显山水特征。

（六）规划结构

根据委托方要求，对上节分析的两个规划进行综合，并提出 “路网延续修规、功能按照概研”的要求，对四都区块进行控制性详细规划编制，从而为土地的开发利用和控制提供依据。

本次规划严格按照控制性详细规划编制要求和内容进行用地布局、路网设置和公共配套。

根据以上要求规划形成“一心一带、两园四区”的总体结构。 1、一心

即区块内的风情水街旅游服务中心，其承载了四都区块的主要中心功能，承担旅游休闲、文化体育及商贸娱乐等综合性功能，规划突出滨水商街的特点，形成围绕水系的核心集聚区。 2、一带

瓯江风情旅游带，主要依托现有瓯江大溪段的滩地风情特征，合理安排和控制堤外滩地的旅游利用及码头设置，保证整个南明湖区域的慢行系统连续性，凸显其在南明湖岸线丰富中体现特色。 3、两园

即森林体育公园和外围的森林公园。森林体育公园主要以山地体育运动公园为依托，发展低密度地产、体育健身及森林休闲功能的场所，而外围森林公园则主要依靠其自然山体的生态特征，打造山体步道连续畅通，具有锻炼价值、休闲价值和景观价值的公园功能区。 4、四区

主要延续四大板块理念，依次从北至南为品牌教育区、高档居住功能区、人文旅游区和高档居住功能区。

（七）用地规模和人口规模

1、人口规模 根据三个层次的规划研究控制，规划重点对控制性详细规划区域的规模进行测算，以对其进行公共设施配套。

根据测算，本次规划区域内可容纳人口为3.8万人，考虑到部分为第二居住地及旅游地产人口，规划常住人口为3万人，本次公共设施配套按照3万人的标准进行配置，即涉及一个居住区、两个居住小区的规模标准。

2、用地规模

规划严格控制区块内建设用地与非建设用地的比例，形成三个层次用地规模构成。 本次用地规划共涉及三个层次范围，即协调控制范围为950.1公顷，研究用地范围为548.75公顷，控规规划范围总用地272.20公顷，本次规划主要对控规规划范围进行控制性详细规划编制，主要由居住用地、工业用地、公共设施用地及绿地构成。 其中建设用地为264.73公顷，占控规总用地面积的97.25%。 （八）规划重点

本次规划将对四都区块的中长期开发提供用地框架和规划控制，主要体现在以下几个方面：

1、明确四都区块开发规划的性质定位于发展目标 2、确定合理的开发规模和环境容量

3、处理好四都区块与周边地区发展的协调关系 4、保护和加强四都区块的生态环境与格局 5、加强人文与自然旅游资源的保护与开发 6、科学合理的进行功能布局与土地利用 7、有序的组织道路交通与市政安排 8、寻求有效地农村居民点城市化途径 9、单元容量控制与地块指标控制相协调

其中包括：土地使用规划、综合交通规划、工程管线规划、六线”控制规划、城市设计及景观规划、其它专项规划。